货币政策在房地产市场中的传导机制及其通畅性分析

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1、货币政策在房地产市场中的传导机制及其通畅性分析中央银行货币政策房地产行业价格传导机制随着98年房改的深入，人民收入水平的不断提高，城市化进程的加快以及后金融危机时代全球经济恢复中不良因素的影响，房地产市场持续上涨，中央政府和中央银行不断出台政策给房地产市场降温。由此可见，在现阶段研究货币政策对房地产市场价格的影响更具有投资指导意义。　　一、货币政策房地产传导机制研究　　（一）通过中介指标传导货币政策效果　　中央银行在实施货币政策时掌握的都是金融工具，但在过程中会存在不确定性，就制定出了短期、便于操作的中介目标。本文主要研究其中的“三大法宝”对中间目标的影

2、响，传导机制简述如下：　　以提高法定存款准备金率为例：法定存款准备金率↑→存款准备↑→超额准备↓→货币乘数↓→信贷规模↓→货币供应量↓→利率↑　　以提高再贴现率为例：再贴现率↑→商行借款成本↑→贷款利率↑→信贷规模↓→货币供应量↓→利率↑　　以央行公开操作卖出有价证券为例：央行有价证券持有量↓→商行超额准备↓→信贷规模↓→货币供应量↓→利率↑　　（二）中介指标对房地产价格的影响　　从2003年底的经济数据来看，房地产投资拉动系数为0.1945。因此，将货币政策意向由中介目标反映出来，产生对居民经济行为的影响。其中，主要依靠两种中介目标：货币供应量和利率。

3、传导机制简述如下：　　以实行紧缩性货币政策为例：货币供应量↓→利率↑→货币资金和有价证券收益率↓→房地产行业投资性需求↑→房地产价格↑→　　以实行紧缩性货币政策为例：货币供应量↓→利率↑→购房成本↑→房地产行业购买性需求↓→房地产价格↓　　（三）房地产价格对实体经济的影响　　在房地产市场中购房存在真实、虚假两种消费可能。所以，将从消费和投资两方面支的影响来分析房地产价格对于实体经济的影响。　　房地产价格的长期稳健攀升会使居民真实资本的价值增值，消费信心上升，借贷倾向明显，消费支出增加。但长时间的积攒首付、抑或按揭贷款，都会挤占消费者原本用于即期消费支出的

4、那部分财产。如果前者的影响大于后者则房价的上涨会带来消费支出的增加。　　价格增长与成本不变形成落差，使得资金流入该市场，并且产生投资联动效应，增加社会总产出。当房地产价格上涨时，买涨不买跌的投资心理将会促进居民对投资的支出。同时，会提升公司的投资价值，使信用额度增加，最终总产出的增加。　　（四）小结　　因此，我国货币政策房地产价格传导机制可表述为三部分即：中央银行通过运用货币政策工具对中介目标进行直接影响，通过中介目标对房地产价格产生影响，而后，由房地产价格作用于实体经济引起消费支出和投资支出的变化，进而影响实体经济。　　三、货币政策在房地产市场中的现实

5、反映及通畅性分析　　综上而言，在理论上该传导机制在使用中效率是显著的。但在现实中，通畅性却存在一定的问题。　　当货币供应量M2每提高1%，房地产价格提高0.23%，而滞后的货币供应量对房地产价格基本没有影响。同时，利率与房地产价格间不存在联动效应。因此，在我国，通过调控货币供应量的传导是比较畅通的，但通过调控的机制存在问题。　　当期的房地产价格对投资没有影响。但是当期房地产价格提高1%，消费即提高2.14%，。因此，我国房地产价格对实体经济传导的消费效应略有效果，但投资效应不显著，房地产价格到实体经济的传导机制也存在一定的问题。　　所以总体来看，我国货币

6、政策的房地产价格传导机制存在但不够通畅。　　四、货币政策房地产价格传导机制不通畅的阻碍因素分析　　在该传导机制中，本文选取从货币政策为切入点研究阻碍因素。　　利率管制导致影响方向不明。现阶段我国仍实行官方利率政策，加之利率市场化发展缓慢，通过利率调控实现货币政策目标的可能性不大。同时货币政策具有滞后性，房产价格无法及时做出反应，这使得货币政策失去了及时性和有效性，无法适应当前该市场调控特点的需要。　　对货币供应量的控制能力不足。不管是扩张性、紧缩性还是稳健的货币政策，都还未达到预期目标，反而导致货币供应量不断上升，自身削弱了货币政策对房地产市场的调控效果

7、，从而加剧了泡沫的膨胀。　　五、对货币政策房地产价格传导机制提出的政策建议　　放松对利率的管制，加快利率市场化地步伐。从中介指标来看，利率政策是实现调控效果的一个重要影响因素，其对于房地产市场的调控应有重大影响。所以为了保证货币政策传导渠道的畅通，必须放松对利率的管制，同时进一步加快利率市场化地步伐，加强利率的结构调控，以充分发挥利率政策实现货币政策目标的作用。　　控制外汇储备增长，加强对货币供应量的可控性。因为目前我国利率尚未实现市场化，金融市场还不够发达，所以以货币供应量作为中介指标不会改变，同时也使其具有可控性。如若想加强其调控房地产市场的效果，必

8、然需要控制外汇储备的增加对于调控的冲击，控制热钱流入，促进国际收支平衡，强化自身