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1、从美国次贷危机谈商业银行住房抵押贷款风险防范摘要:美国次贷危机自全面爆发并蔓延全球以来,给各国经济尤其是金融带来巨大的影响。文章对当前我国住房抵押贷款市场与美国进行了对比分析,得出我国住房抵押贷款违约风险不容忽视的结论。我国商业银行应该借鉴次贷危机的经验教训,高度重视住房抵押贷款的潜在风险,并做好风险防范措施,避免类似的危机在我国上演。关键词:次贷危机;住房抵押贷款;违约风险一、引言8次贷危机从2007年8月全面爆发以来,对国际金融秩序造成了极大的冲击和破坏,使金融市场产生了强烈的信贷紧缩效应,国际金融体系积聚的系统性风险得以暴露。作为美国自20世纪30年代“大萧条”以来
2、最为严重的一次金融危机,其影响蔓延全球,危害程度仍不断深化。我国住房抵押贷款自1998年以来,一直以其高收益、低风险的特质被各商业银行视为优良资产而大力发展。特别是2000年以来,随着我国房价的不断上涨,国内住房抵押贷款发放额飞速增长。据中国人民银行的统计数据显示,1997年末个人住房抵押贷款余额仅为190亿元,截至2009年第一季度末,个人住房抵押贷款余额达3.49万亿元,短短12年间增长了180多倍,其增幅远远超过其余贷款。然而在大力发展这项业务的同时,商业银行忽略了其中蕴含的巨大风险。据中国人民银行2009第一季度《货币政策执行报告》显示,截至2009年第一季度末,
3、中国工商银行、中国银行、建设银行和交通银行的不良贷款率分别为2.0%、2.2%、1.9%和1.6%,个人住房抵押贷款的潜在风险己逐渐显现。次贷危机的爆发及其严重危害为我国金融市场敲响了警钟,对于我国的房地产信贷风险而言是个很好的预警。鉴于我国的个人住房抵押贷款是房地产贷款的重要组成部分,而房地产业又对经济增长贡献相当大的比重,因此,一旦住房抵押贷款风险暴露,会对房地产市场,乃至整个中国宏观经济造成严重的冲击。我国商业银行必须在这次次贷危机中认真反思,警惕住房抵押贷款背后的风险,总结教训并及早采取有效的措施防范房地产信贷风险。二、中美住房抵押贷款市场风险状况之比较鉴于我国目
4、前的房地产市场与危机爆发前的美国有着许多相似之处,下文主要通过与美国房地产市场的对比分析来研究我国住房抵押贷款存在的风险,从而为防范我国住房抵押贷款风险提出行之有效的建议。(一)同样的加息周期加大了房贷消费者的负担,违约可能性上升美国房地产的繁荣从2001年开始。2001年的9・811之后,美国政府为了缓解恐怖袭击和新经济泡沫破灭对经济的冲击,采取了放松银根的货币政策,大幅度降低利率[联邦基金利率连降13次(见图1),从2001年1月份的6.5%降低至2003年6月份的1%],增加货币供应量,同时让美元汇率不断贬值。宽松的货币政策使得美国的楼市逐渐活跃,进而快速上涨,出现
5、了类似股市的“非理性繁荣”局面。根据美国房地产协会的估算,从2002年开始,房价就以每年超过10%的速度增长,到了泡沫最兴盛的2005年末,房价的年增长达到了17%左右。而从2004年6月份开始的两年时间里,美联储连续17次提息,将联邦基金利率从1%提升到5.25%。利率大幅攀升加重了购房者的还贷负担,美国住房市场逐步出现降温迹象。据美国全国房地产经纪人协会公布的数据,2006年美国房地产市场在经历5年牛市后全面降温,销售量占整个房市85%的旧房销售量比前年下降8.4%,创下17年来最大跌幅。而楼市的低迷正是引发此次次贷危机的导火线。8近几年以来,我国同样经历了加息周期。
6、2004年开始,我国的楼市升温已成过热趋势,为抑制房地产价格非理性上涨,央行开始加息。自2004年10月29日开始,截至2007年12月21日,中国人民银行已经连续10次加息,其中,5年以上的贷款基准利率从5.76%上升至7.83%(见图2)。基准利率的不断上升拉动了住房抵押贷款利率,从而大大增加了普通居民按揭购房的贷款成本支出,进而给一直被认为是银行优质资产的抵押贷款带来巨大影响,难免会造成违约风险。加之目前国内很多行业都受到美国次贷危机的波及,房贷消费者的可支配收入也受到不同程度的影响,银行越来越难以预测居民的未来偿付贷款的现金支出变化情况,势必增加房贷的违约风险。(
7、二)放贷机构放松对贷款的审查标准及程序,信贷创新层出不穷8美国次级抵押贷款借款人的信用得分及审贷文件的完整性通常较低,而贷款机构之间的激烈竞争以及以贷款经济人和客户代理为主的销售模式也加剧了审贷管理的松懈,一时间各房地产抵押贷款提供者为抢占市场份额,纷纷降低贷款发放标准,甚至推出“零首付”、“零文件”等贷款方式,不查收入,不查资产,借款人可以在没有资金、无须提供任何有关偿还能力证明的情况下购房。大量无偿还能力的借款人进入房地产市场,也使得次级抵押贷款市场积聚了大量的高风险客户群。随着贷款经纪人和放贷金融机构大肆降低贷款准入门槛
