_二次房改_的财政基础分析_基于土地财政与房地产价格关系的视角

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1、●专题讨论：房地产调控《财政研究》2010年第7期“二次房改”的财政基础分析———基于土地财政与房地产价格关系的视角张双长李稻葵以对住房需求和住房供给进行由于我国的土地出让收入、建筑业2008）；而广义的土地财政则可以理分类控制，实现政策性和市场化分和房地产业相关收入几乎完全由地解成地方政府通过土地和房地产业配相结合的双轨制房地产发展模式方政府控制，地方政府增收的主要所征收和获取的一切收入（蒋省三为特征的房地产发展体制改革（即途径有二：一是增加土地出让收入，等，2007；曹广忠等，2007；王举等，“二次房改”），被人们看成是解决当二是通过城市扩张来增加地方政府20

2、08）。表1是我国各级政府的土地前房地产问题的重要方法和关键所可支配税收（蒋省三等，2007）。因财政情况。在（人们在是否使用“二次房改”这此，地方政府财政逐渐产生了对土（二）模型假设。一名称上存在一定的争议，但几乎地出让及房地产业发展的过度依地方政府对房地产市场及其价全都同意实施这一改革）。而在我国赖，形成了独具中国特色的“土地财格的影响是多方面的，很多政策措房地产市场调控和“二次房改”过程政”。施及其效果很难利用数据进行实证中，地方政府势必都将扮演十分重检验。简单起见，本文将地方政府的要的角色。一、相关概念与研究设计行为作为一个灰色系统，认为如果但是，我国自19

3、94年实施分税一个地方政府对土地财政的依赖越制改革以来，地方政府的财政来源（一）土地财政的定义。强，其就越有能力和动力去影响房被明显上收，而财政支出责任则不具体而言，“土地财政”可以从地产价格，从而在经济数据上就表仅没有相应减少，反而有所增加（周两个层面来理解，狭义的土地财政现为地方政府对土地财政的依赖程业安，2000）。地方政府为了缓解财是指地方政府通过出让土地获得土度与房地产价格之间存在显著的关政困难，不得不在其自己拥有主动地出让金收入，作为地方政府财政系。权的收入来源方面加大征收力度。收入的重要补充来源（刘红梅等，为此，我们将主要考察如下方表1我国政府从房地产

4、业获得收入情况单位：亿元，%直接收入*间接收入**房地产收入合计收入占比年份土地出让金房地产直接房地产其他税其他税中的收入总计地方收入合计⑤占全国总财政⑥占地方总财政收入①税收②合计③地方收入④***⑤=①+②+③⑥=①+②+④****收入的比例收入的比例20011295.89500.28421.68400.262217.852196.4310.0916.8320022416.79676.12592.76547.793685.673640.7014.2924.3220035421.31900.681011.73804.077333.727126.0623.1336.

5、6220046412.181207.841265.981120.748886.008740.7623.6938.9320055883.821590.251626.251408.369100.328882.4321.1334.2820068077.641962.102115.531788.6612155.2711828.4022.8336.60200712216.722755.343067.442512.3218039.5017484.3825.6441.55注：*包括各级政府的土地出让成交价款总额、房地产业相关直接税收（税种包括城镇土地使用税、房产税、耕地占用税、土

6、地增值税和契税）；**包括来自房地产业的其他税收（包括营业税、企业所得税、个人所得税、城市维护建设税和印花税等）；***其中地方收入是由各地区按照省级单位统计数据的合计数；****由于土地出让金收入和房地产直接税收绝大部分为地方政府所有，因此将直接收入部分全额计入地方收入。数据来源：根据历年中国统计年鉴、中国税务年鉴、中国国土资源年鉴以及国家税务总局网站整理。·5·程中的系数β是否显著：间（Dx=x）时，二者的关系系数为β′+中国国土资源年鉴和中国房地产统Kβ″；二是在房地产价格处于下跌区间计年鉴，以及高校财经数据库、中宏Δpit=αi+βixit+Σγk,izk,

7、it+uit(1)k=1（Dx=0）时，二者的关系系数为β′。数据库、WIND资讯等。i=1,…,n,t=1,…,T我们认为，如果某城市的地方（四）变量选取与计量。其中，变量Δp表示房地产价格政府对土地财政的依赖程度越高，1.房地产价格变动的计量。在房地产价格处于下跌区间时，其为了反映城市房地产价格的变的上涨（下跌）程度，即房价的变动越不希望看到房价的大幅下跌，从化情况，本文选取了两个指标来表情况，x表示地方政府对土地财政的而会采取相应措施抑制房价下跌，示（在进行假设2检验时，对这两个依赖程度，z表示其他控制变量，u因此该城市的房价下跌幅度会相对变量取绝对值，同