我国房地产企业融资方式的研究[权威资料]

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1、我国房地产企业融资方式的研究　　摘要:房地产是资金密集型产业,高投入,高风险,高产出。能否建立健全多渠道多策略的房地产融资体系,对房地产企业发展举足轻重,也成为其发展的瓶颈。本文对我国房地产企业融资现状及存在问题进行分析,总结了目前在我国常见的多元化融资方式。最后,对拓展我国房地产融资策略提出了相应的建议。　　Abstract:Realestateisacapital-intensiveindustry,high-input,high-risk,andhigh-yield.Theabilitytoestablish

2、andimproveamulti-channelandmulti-strategyrealestatefinancingsystemisveryimportantforthedevelopmentofrealestatecompanies.Ithasalsobecomeabottleneckintheirdevelopment.ThispaperanalyzedChina'srealestatestatusandproblemsofcorporatefinance,andsummedupthecommonfinan

3、cingmethodunderthecurrentsituation.Finally,thepapermaderecommendationsaboutthedevelopmentofChina'srealestatefinancingstrategyaccordingly.　　关键词:房地产;融资;策略　　Keywords:realestate;financing;strategy　　:F832.5:A:1006-4311(2010)07-0025-02　　1房地产企业融资现状　　在我国,随着我国经济的持续快速增长

4、,城镇居民收入的稳步提高,我国房地产行业迅速发展。作为国民经济的重要引擎之一,房地产业对保增长的贡献十分显著。　　2009年,房地产开发企业本年资金来源57128亿元,比上年增长44.2%。其中,国内贷款11293亿元,增长48.5%;利用外资470亿元,下降35.5%;企业自筹资金17906亿元,增长16.9%;其他资金27459亿元,增长71.9%。在其他资金中,定金及预收款15914亿元;个人按揭贷款8403亿元。　　图1是2009年我国房地产开发企业资金来源表。　　2房地产企业融资发展特点　　2.1房地产企

5、业融资渠道相对单一目前,我国房地产企业资金主要来自银行贷款。银行资金的供给也相对稳定,对于投资数额大、周转期长的房地产业,银行是其最为稳定的资金来源。但是由于房地产企业融资过于依靠银行贷款,致使房地产开发的资金来源过分集中于银行,使银行承担过多的风险。从我国房地产市场的运行来看,银行信贷贯穿于土地储备、交易、房地产开发和房产销售的整个过程。　　2.2房地产融资市场体系不健全目前,我国房地产融资市场体系并不健全,市场存在严重的资金供求失衡,造成了企业融资成本过高的现状。这些不正常现象反映了由于房地产融资市场体系的不健

6、全所导致的诸如金融创新不足、监管限制过多、政策引导不利等诸多问题。而在国外,除信贷一级市场以外,还存在比较发达的信贷资产证券化以及信托证券等二级市场。　　3房地产企业主要融资方式　　目前我国房地产融资的途径比较单一,最传统的方法是:　　自有资金+银行贷款　　除银行贷款外,房地产企业的融资方式还包括卖方信贷、房地产产业投资基金、债券融资、融资租赁、房地产证券化、发行信托产品、夹层融资及上市融资等,各种融资方式交错融合。　　3.1银行贷款从目前来看,银行贷款是房地产企业融资的主要渠道。房地产业的银行贷款主要有土地储备贷

7、款、房地产开发贷款和销售环节的住房按揭贷款等直接贷款和间接来自银行贷款的部分自筹资金。　　3.2房地产投资信托基金(REITs)房地产投资信托基金(RealEstateInvestmentTrusts,简称REITs)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金,由专门投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。根据REITs的投资类型不同,可以将它分为三大类:　　权益型房地产投资信托基金(EquityREITs);　　抵押型房地产投资信托基金(MortgageREITs

8、);　　混合型房地产投资信托基金(HybridREITs)。　　案例:2005年12月21日国内首只房地产投资信托基金(REITs)―――越秀房产信托基金(0405.HK)在香港挂牌,上市首日收盘于3.50港元,较招股价每股3.075港元13.82%。越秀基金公开发售部分超额认购约500倍,冻结资金约922亿港元;国际配售部分获超额认购120倍,筹集资金28