合肥市包河区商圈调研报告

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合肥市包河区区域房地产市场研究报告(边缘商圈)缘商圈内楼盘基本情况边缘商圈在5—12公里范围内覆盖的楼盘，主要集中在一环至二环之间，主要包括滨户特区·青年城、文景雅居、金地·国际城、万振·逍遥苑、碧湖云溪、绿地·海顿公馆、世纪阳光花园、温馨家园、柏林春天、徽商·望湖苑、南艳·滨湖时光共11个楼盘。根据本报告中对对象的选择及本商圈中对优势楼盘的选择性特点，所以在此商圈中对楼盘调查所采用的方法为非随机抽样调查法，即有选择性的去甄别本商圈中的部分楼盘作为参考对象，寻找并提炼出这些楼盘所具备的共性及优势，为今后楼盘的定性提供参考依据。由以上原则，可筛选出符合本报告要求的三个楼盘，即在建在售的金地·国际城、绿地·海顿公馆和柏林春天小高层和高层项目。参考楼盘1：金地·国际城1、地理位置：马鞍山南路88号2、规模及部分经济技术指标开发占地135亩，开发建面30万㎡，总户数2665户(住宅户数l332户，公寓户数1175户，商铺户数l58户)，住宅总人数4652人，绿化率3 9 % ,容积率3.3,住宅部分面积l69494.1 9㎡,商业部分面积：l69l5.52 ㎡。共分两期开发，以小高层统领多种物业形态，及住宅、公寓、商业街、写字楼多种业态组成，现开发第二期。一期为住宅，二期为公寓。3、交通状况：23、137、163、902路4、二期房屋状态：期房，封顶，正在落架5、工程进度一期2005年9、10份分幢开盘，2006年年底交付二期2006年3—6月份分幢开盘，2007年12月31日交付6、销售均价与销售率  整个楼盘的销售为80%，其中一期销售率近90%，二期销售率近80%  现二期公寓的销售均价为平层3900元/㎡，5.4米挑高公寓销售均价为5200元/㎡7、户型、面积及特点一室一厅一卫 34—39㎡ 挑高一室二厅二卫一厨（客厅上空） 40—60㎡ 三室二厅二卫 101—169㎡ 三室（带阁楼）159—198㎡13 户型特点：三室二厅二卫：住宅户型平面采用一梯二户的多层及小高层及一梯四户高层形式，11+1层住宅一部电梯，18层住宅及24、33层住宅带二部电梯，户型面积由87.66—238.96㎡不等。其户型特征为：坐北朝南，户型方正、通透，客餐厅相连，功能分区明晰，带入户花园，主卧带独立卫生间。挑高公寓：可随时分隔为上下复式二层，面对对象为小公司、或个人工作室。平层公寓：小而实用，为“单身贵族，二口之家”的首选。8、内部商业及公建配套会所、商业步行街、1 8 0 0平米幼儿园、户外超泳池、下沉活动广场、棋弈广场、果园、儿童游戏区9、周边配套合工大附中、附小、家乐福、合家福、苏宁电器10、实力组合开发商：安徽金大地     代理商：世联地产顾问有限公司规划设计：澳大利亚柏涛（墨尔本）建筑设计公司  景观设计单位：美国北半球景观设计顾问有限公司物业管理公司：招商局物业 参考楼盘2：绿地·海顿公馆 1、地理位置：项目位于合肥市包河区马鞍山南路，东至当涂路，南至望江路，西临马鞍山南路，北接太湖路，2、规模及部分经济技术指标占地面积298亩，建筑面积㎡，绿化率55%，容积率3，其中商业面积20万㎡，幼儿园面积4500㎡，中学12000㎡，机动停车位4700个，住宅户数3044户。项目共分五期开发，其中一期开发9栋，为高层和超高层住宅，均为板式建筑布局3、交通状况：158、902、21路等4、房屋状态：一期住宅正在打地基阶段，现场正式售楼处在建5、工程进度开工：2006年6月   开盘：2006年9月  交付：2008年4月6、销售均价与销售率正式对外销售的共三栋楼，261套住宅，自2006年9月28日开盘至今，截止目前的销售率为18.7%，三栋楼的销售均价为3860元/㎡。13 7、户型、面积及特点户型：三室二厅二卫  面积：141.71㎡、128.18㎡、150.37㎡特点：分为两梯两户和两梯三户，二户南北通透，大开间带观景阳台，储藏间、飘窗设计，双阳台，主卧配备独立阳光浴室；三户方正合理，入户花园设计，主卧配备独立阳光浴室，90度弧形观景窗，卧室凸窗设计。户型：两房二厅一卫  面积：94.86㎡、109.79㎡特点：分为一梯两户和两梯三户，两户全明采光，动静分离，卧室全明凸窗，大面宽客厅承接观景阳台，餐厅连接生活阳台；三户全明采光，动静分离，大面宽客厅承接弧形阳台，厨房带生活阳台，主卧阳光充足，视野开阔。户型：三房二厅一卫  面积：116.8㎡、121.85㎡特点：分为一梯两户和两梯三户，两户格局方正，功能区隔分明，厨房带观景阳台，大面宽客厅承接观景阳台，卧室全明凸窗；三户布局方正，通风采光效果好，餐厅和客厅承接观景阳台，卧室全明凸窗。户型：一房两厅一卫  面积：65.25㎡、67.28㎡特点：两梯三户，格局方正，功能区隔分明，客厅承接观景阳台，卧室全落地窗设计。 户型：四室两厅两卫  面积：173.43㎡特点：两梯三户，入户花园，卧室凸窗设计，主卧配备阳光浴室，90度弧形观景窗，设置阳光书房。8、内部商业及公建配套  幼儿园、小学、中学、主题俱乐部、公寓式酒店、写字楼、餐饮设施、商业街区、组团式广场9、周边配套家乐福超市、合家福超市、安徽交通职业学院、省体育馆、合肥工业大学、包公园景区10、实力组合投资商：上海绿地集团合肥置业有限公司开发商：合肥建鑫房地产开发有限公司规划设计：英国UA国际建筑设计咨询公司景观设计单位：JAW捷奥国际景观设计公司整合推广：厦门鼎瀚顾问 参考楼盘3：柏林春天 1、地理位置：马鞍山南路与望江东路交叉口西南侧2、规模及部分经济技术指标13   占地面积92亩，总建筑面积㎡，总户数1088户，停车位820个，容积率2.43，绿化率49%，项目共建21幢，由多层、小高层、高层三种建筑形态组成，其中高层6幢，小高层6幢，多层9幢，一期开发多层和小高层，二期开发高层3、交通状况：27、104、4、902、23、705、163路4、房屋状态：目前开发二期，二期高层期房快封顶5、工程进度开工日期：2005年12月30日     一期开盘时间：2005年12月17日二期开盘日期：2006年5月27日  竣工日期：2007年1月1日交付日期：2007年12月31日6、销售均价与销售率一期多层、小高层均价3627元/㎡，销售率达80%现二期高层均价3700元/㎡，销售率20%左右7、户型、面积及特点户型：两房两厅一卫  83㎡   户型：三房二厅一卫  120㎡  户型：三室二厅二卫  120—140㎡  户型：四室二厅二卫  160—180㎡特点：南北通透，方正实用，动静分离，私密性强，每个飘窗均见景，带前室的公用卫生间，餐、厨过渡巧妙，独立观景阳台。8、内部商业及公建配套泳池、健身房、幼儿园、会所、商业街9、周边配套合工大附中、法国家乐福、合家福、第三人民医院、工大、红三环体育馆、交通学院10、实力组合发展商：合肥市富泰房地产开发有限公司投资商：香港力高集团 力高（中国）地产有限公司全程代理：EASYIDEA香港易居堂规划设计：美国ADG设计集团景观集团：科美东篱（澳洲）建筑景观物业管理：香港恒丰行 13    通过对以上边缘商圈中三个知名楼盘基础数据的陈述，可以比较、提炼出该区域中楼盘产品所具备的共性及特征。 1、被抽查的三个楼盘均紧挨马鞍山路分布； 2、抽查出的三个楼盘开发占地在90亩以上，建面在16万㎡以上，在建筑形态上均以小高层和高层为主； 3、被调查的楼盘交通路网发达，有3路以上的公交车直达项目现场，居民出行方便； 4、被调查的三个楼盘均处于期房状态； 5、各楼盘分期开发周期根据规划的不同，时间在一年至一年零十个月左右，规模越大，则开发周期越长； 6、通过比较可知，三个楼盘中，从完整的销售周期来看，金地·国际城的销售状态最好，其一期小高层在销售的14个月中，销售高达90%；二期高层在短短7个月中，销售率达80%；其次的绿地·海顿公馆，虽然销售周期不完整，但在开盘不到一个月的时间里，销售率也近20%，销售业绩不菲；柏林春天一期多层、小高层销售较成功，在开盘至交付销售的12个月中，销售率达80%，一期销售取得了成功，但二期高层则相较较差，在开盘销售的5个月时间里，只销售了20%； 7、综合数据得出，该区域中在建在售小高层销售均价在3600—3700元/㎡，高层、超高层的销售均价在3800—3900元/㎡，高层挑高户型的均价为5200元/㎡； 8、在户型产品规划上，金地·国际城在户型的设计上既重小也重大，双线发展，充分考虑到了不同消费群体的需求；绿地·海顿公馆则以中大户型为主，小户型为辅，目标消费群体针对中高收入群体，兼顾投资需求和中低收入群体需求；而柏林春天完全以中大户型为主，总价范围限定了目标消费群体的可选择性，直接导致了二期销售的阻力，在销售上形成了一定的抗性； 9、在户型特征上，金地·国际城的户型充分体现了两大亮点，即入户花园及挑高公寓的设置；绿地·海顿公馆采用一梯两户、两梯两户、两梯三户三种点式单元布局，使得户型规划更合理，更适宜居住；柏林春天的户型亮点体现在飘窗均见景和餐、厨之间的巧妙过渡上； 10、在内部公建配套上，该圈层内的被调楼盘根据自身规模进行了配置，规模较大的配备有幼儿园、小学、中学、俱乐部、公寓式酒店、写字楼、餐饮设施、商业街区、组团式广场等；规划中等的配备有会所、幼儿园、商业步行街、游泳池、广场、儿童乐园等；规模较小的配备有健身房、幼儿园、会所、商业街、游泳池等； 12、通过比较可知，三个楼盘周边配套包括学校、超市、医院、体育馆等，但金融、电信、邮政、餐饮和娱乐等配套则不足； 13、被调的三个楼盘作为合肥市的名盘，十分注重自身实力的宣传和楼盘形象的包装，所以楼盘在资金体现、开发理念、设计包装等实力组合上均对社会有较好较强的良性反馈。 七、归纳及提炼（一）归纳13    根据调查的结果，可以对不同划定商圈中的居住物业的相关因素进行归纳。 1、不同范围内在建、新建住宅楼盘划分   被调查核心商圈中均为在建在售楼盘，且一期开发接近尾声；次要商圈中的楼盘主要为新建楼盘，已经开工，但未进入销售阶段，正在进行前期准备工作；边缘商圈集中着大量已建、在建在售楼盘，在建在售楼盘所占比例较大，达70%左右，其中不少楼盘属于合肥市知名楼盘。 2、不同范围内小高层、高层物业比重经统计显示，调查的核心商圈中的小高层物业所占比重为60%左右，此调查区域内目前无高层物业；次要商圈中的楼盘高层占比80%，小高层占比近20%；边缘商圈中多层、小高层和高层物业均有规划，其中小高层和高层所占比重在60—70%左右。3、不同范围内居住物业规模划分根据三个商圈中楼盘的规模数据对比，将占地面积在100亩以内的楼盘定性为小规模楼盘，将占地面积在100—200亩的楼盘定性为中等规模楼盘，将占地面积在200亩以上的楼盘定性为大规模楼盘。从而可以得出：小规模楼盘：柏林春天中等规模楼盘：金地·国际城、上风尚城大规模楼盘：同和·民康、望湖城桂香居、绿地·海顿公馆 注：物业规模的划分及定性只相对适用于本报告。合肥市包河区区域房地产市场研究报告(次要商圈)次要商圈内楼盘基本情况   被调查的次要商圈位于核心商圈与边缘商圈之间，也属于重点考察区域，在此区域中规划有一个新建楼盘，即望湖城中的望湖城桂香居，为合肥市南部二环外的住宅大盘，此楼盘处于前期项目的规划建设阶段，未进入销售阶段，这对今后此区域周边楼盘产品的前期开发定位及规划建设具有重要的参考价值。规划中的望湖城占地275公顷，其中望湖公园占地21.77公顷，规划居住用130公顷。可用地3350亩，其中道路用地650亩，公园及公建配套设施用地450亩，住宅恢复用地400亩，可出让净地1850亩。规划总建筑面积250万平方米，其中住宅建筑面积150万平方米，公共建筑面积100万平方米，居住人口4.5万人。参考楼盘：望湖城桂香居1、地理位置：美菱大道东侧，包河大道西侧，东流路南侧，312国道北侧2、规模及部分经济技术指标望湖城“桂香居”(暂定名)项目位于“望湖城”的中间地段，共27.87公顷，分三个地块，编号为A-04、B-03、B-07。项目总建筑面积㎡，拟规划建设54万㎡住宅、2万㎡沿街商业设施，总户数4156户，居住人口数12630人，公建面积31127㎡。总停车位2557个，地上停车位421个，地下停车位2136个。13 3、交通状况：除周边道路外城区内共有规划道路10条，总长度约15公里，形成六横四纵的路网系统布局4、现房屋状态：期房，以高层为主，附带小高层5、工程进度：2006年7月18日B-07地块开工6、户型配比 户型面积（m2）户数比例两室两厅一卫912741.83%111920.6%三室两厅一卫115952.21%1273648.76%128154837.25%三室两厅两卫133804.14%135601.44%142.680019.25%四室两厅一卫174（复式）4 四室两厅两卫1602165.2%1722886.93%187（复式）2 199（复式）4 四室三厅两卫173（复式）2 186721.73%195.5721.73%四室两厅三卫2246 五室两厅两卫171721.73%五室两厅三卫236.68  7、内部商业及公建配套商铺、幼儿园、中心广场、亲水平台、地下、上车库、会所8、周边配套规划建设有学校、集贸市场、商业办公、金融服务等设施9、景观规划主题：“水、城、院”13 10、实力组合开发商：安徽皖投置业有限公司建筑规划设计单位：上海现代建筑设计（集团）有限公司施工单位：湖南建工集团公司 根据以上的调查数据，可以总结出目前被调查的次要商圈中新建楼盘所具备的特性。 1、住宅楼盘集中在望湖城，以大盘开发建设为主； 2、住宅周边规划的交通路网较发达； 3、目前开发建设的楼盘以小高层和高层为主； 4、楼盘的开工时间在2006年中下旬； 5、由户型配比可以得出，楼盘以二室、三室、四室和五室的中大户型为主，面积在91㎡以上，面对的是消费群体是中高收入群体； 6、楼盘借助望湖城的市政、公建规划，做新做全自身的内部配套； 7、楼盘的景观大气而又不失细致； 8、开发商实力雄厚，有力保证了未来楼盘开发和销售的顺畅和成功。合肥市包河区区域房地产市场研究报告(核心商圈)一、目的搜集包河区政府周边区域范围内住宅物业的基础数据，归纳提炼出其周边区域范围内居住类物业所具备的产品特征，从而预测划定区域内居住物业的整体发展趋势。二、范围以包河区政府为中心，不同半径覆盖范围内的居住类物业。主要分为：（一）核心商圈：以包河区政府为中心，3公里半径覆盖范围内的居住物业；（二）次要商圈：以包河区政府为中心，3—5公里半径覆盖范围内的居住物业；（三）边缘商圈：以包河区政府为中心，5—12公里半径覆盖范围内的居住物业。三、内容四、对象（一）从建筑工程进度上：在建、新建住宅楼盘（二）从建筑形态上：重点研究小高层、高层住宅物业（三）从规模上：划分为大、中、小楼盘五、数据来源13 公司资料库六、结果（一）核心商圈内楼盘基本情况 核心商圈做为本次次市场调查的重点圈层，所应采用研究的方法为普查法，即对本核心商圈中的所有楼盘进行调查。通过调查发现，本商圈覆盖的楼盘有两个，即在建、在售的同和·民康项目和上风尚城项目。参考楼盘1：同和·民康1、地理位置：包河区骆岗镇大墙村2、规模及部分经济技术指标总建筑面积㎡，其中经济适用住房建筑面积㎡，商业及配套建筑面积31170㎡，绿化率35％，分为丹桂园、百合园和金枫园三个组团，以六层板式住宅和11层小高层为主要建筑形态，目前正开发、销售的一期丹桂园共13栋，其中多层10栋，小高层3栋。3、交通状况：4、现一期房屋状态：期房，一期13栋楼房已封顶，正在落架5、一期工程进度  开工时间：2005年7月  开盘时间：多层2006年1月24日，小高层2006年8月8日  交付时间：2006年年底6、一期销售均价与销售率  多层均价：1778元/㎡  小高层均价：2159元/㎡  销售率：59%7、户型、面积及特点户型及面积：一室二厅一卫  47㎡           二室二厅一卫  65.5㎡、77.3㎡、78.7㎡、84.3㎡           三室二厅一卫  93.3㎡、101.2㎡、111.7㎡户型特点：1、户型方正，经济实用；         2、90㎡内户型所占比重较大，充分满足中低收入群体居住需求。8、内部商业及公建配套幼儿园、中学、商业、农贸市场、社区用房和物管用房等设施9、周边配套南边是包河工业园、葛大店小学、包河区政府、骆岗机场、包河苑小区13 10、实力组合开发投资商：安徽省邮电物业发展有限责任公司建筑设计单位：安徽省建筑科学研究设计院物业管理公司：安徽新鑫物业管理有限公司参考楼盘2：上风尚城1、地理位置包河大道与纬二路的交汇处，东临包河苑，西靠包河区区政府办公大楼。               2、规模及部分经济技术指标占地面积：108亩（分为三期，一期为4栋小高层，二期为7栋小高层，三期规划为大酒店及商务公寓，现售为一期）总建面积:9.15万㎡，一期占地16081㎡，总建面43151㎡               住宅面积:6.2万㎡商业面积:2.8万㎡会所面积:1500㎡总户数：460户，一期规划住宅144套                     容积率：1.24                      绿化率：35%3、交通状况：141、27、23、14、902路4、现一期房屋状态：现房5、一期工程进度一期开盘时间：2005年10月一期入住时间：2006年9月30日6、销售均价与销售率住宅 一期销售均价2900元/㎡商铺 一期销售均价18000元/㎡，最高价23000元/㎡，最低价13000元/㎡一期销售率：75%7、户型、面积及特点户型及面积:三室二厅二卫，面积为130.87㎡、136.80㎡                  户型特点： （1）点式一梯二户小高层户型； （2）户型方正，南北通透，全明设计；13  （3）室内功能分区明确，干湿分离，动静分离，私密性较好，入户设玄关； （4）客厅设南阳台，跃层部分两大阳台； （5）太阳能空中花园。8、内部商业及公建配套商业：大型购物超市、5000㎡商业街、星级酒店公建：学校、银行9、周边配套包河苑幼儿园、小学、合肥市第五十三中10、实力组合开发商：安徽美地置业有限公司建筑规划设计单位：深圳源泉广告公司策划及销售代理商：合肥衡宇房地产营销策划有限公司施工单位：合肥国信建设工程有限责任公司   根据核心商圈中两个楼盘的基本数据罗列，可以对本商圈中项目产品进行描述，从而挖掘出本商圈中项目所具备的特征。一、核心商圈内楼盘产品的描述   由于本商圈中同和·民康为经济适用房，与房地产市场中的商品房存在着本质的区别，经济适用房政策性扶持因素较重，面对的消费群体为中低收群体，在价格上和开发商在市场获取利润上均受限，所以同和·民康在商品房价格及销售率参考上意义不大，但在其他产品属性上仍有可借鉴之处。（一）楼盘规模   被研究区域中的楼盘占地面积在100亩以上，建筑面积在9万㎡以上，建筑形态以多层、小高层为主，内部规划了一定量的商业及公建配套，楼盘的绿化率均在35%左右。（二）交通状况   由于本商圈环属包河工业区，紧邻骆岗机场，交通路网较发达，且有五路左右公交线路通达，在出行的便利性上障碍不大，但在出行的可到达性上相较二环以内则较弱。（三）现建筑开发状态   根据调查可知，目前商圈中的两个楼盘均处于一期开发的尾盘期。（四）工程进度   同和·民康一期13栋多层和小高层从开工到交付时间为一年零六个月，上风尚城一期四栋小高层从开工到交付时间为一年时间。13 （五）销售均价及销售率   参考上风尚城小高层的销售均价可知，在一期开工到交付的一年时间内，住宅和商铺的销售均价分别低开高走至2900元/㎡和23000元/㎡，总销售率达到了75%。（六）户型、面积及特点   由于本商圈中被调查的两个楼盘性质的不同，从而决定了产品及需求群体的差别，这从两个楼盘的户型、面积、特点和总价上可以看出。1、面对中低收入群体的同和·民康（总价5—10万，10—15万，15—20万）（1）户型以一室二厅、二室二厅及三室二厅为主；（2）户型面积在47—112㎡以内；（低于144㎡）（3）户型特点以经济实用为主。 2、面对中高收入群体的上风尚城（总价在30万元以上）（1）户型以三室二厅为主；（2）户型面积在130㎡以上；（3）户型特点体现在小高层的一梯二户，户型方正，南北通透，全明设计，室内功能分区明确，入户设玄关，客厅设南阳台，并有太阳能空中花园。（七）内部配套及公建配套   在核心商圈内楼盘的内部配套上，两个楼盘均结合自身楼盘体量、周边配套的不足及购房者的消费能力进行了内部配套设置，做为经济适用房的同和·民康内部配套有幼儿园、中学、商业、农贸市场等，做为商品房的上风尚城则配套有一定规模和档次的商业及公建配套，如大型购物超市、商业街区、星级酒店及银行等。（八）周边配套   被调查的两个楼盘周边除分布有一量的幼儿园、小学、中学外，超市、金融、邮局、电信、餐饮和购物等生活必须配套则显不足。（九）实力衡量   从两个楼盘开发、建筑规划、景观规划等信息可以综合考量出，被调查的两个楼盘综合实力较强。 二、核心商圈内楼盘产品特征   根据对被研究核心商圈中楼盘的总结性描述，可以挖掘出核心商圈中的楼盘的产品特征。 1、建筑规模较大，交通状况良好；2、在建筑形态上以多层和小高层为主； 3、目前在建在售楼盘的一期已经基本结束，开发周期在一年到一年半以内；4、小高层均价在2900元/㎡左右，底商均价在23000元/㎡；13  5、被调查商圈内的楼盘销售较成功，在一年的销售周期内，小高层的销售率达到了75%左右； 6、普通商品房点式小高层的户型以三室二厅为主，面积在130㎡以上，在户型布局上具备舒适性、合理性和功能性； 7、内外部配套相互弥补； 8、楼盘的实力组合是楼盘获得成功的一个重要保证。13