地产全过程成本控制与精细化管理提纲

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1、地产全过程成本控制与精细化管理提纲房地产成本管理----全过程成本控制与精细化管理内容要点•树立统一的成本管理理念•成本目标管理详解•建立多层次的成本管理体系•－－制定规范化的管理制度•－－构筑完整的成本管理业务平台•成本管理中的困惑与解决 成本管理的基本内容----合理确定成本与有效控制成本房地产成本管理的行业特征----单件性、复杂性与多次性房地产行业中不同角色的成本管理特征：1.施工企业的确定与控制—现场与花费，管理上的问题2.造价咨询公司的确定与控制—图纸与定额，技术上的问题3.房地产开发企业的确定与控制—产品与市场，经营上的问题；就是要知道哪些

2、该花哪些不该花（无效成本），每部分花多少合适（匹配），合理配置成本（均衡）。成本的产品导向，成本管理是为了配合产品开发，做出更好的产品。目的不同，导致关注对象、工作内容及方法等方面的差异成本管理理念内容要点：5WIH1，成本管理的目的（WHY)—提升价值2，房地产项目的成本构成（WHAT)—全成本3，房地产项目成本管理的出发点（WHERE)—确定与控制4，成本管理的阶段（WHEN)—全过程5,成本管理的责任人（WHO)—全员6，成本管理的方法(HOW）—目标管理成本管理的目的（WHY)1，房地产公司是企业，利润是企业用永恒目标2，利润与成本的关系：收入一

3、定的情况下，成本越低，利润越大3，成本管理的目标：是保证成本的支出获得最有效的收益--提升价值成本控制不等于省钱,花得多会浪费，花得少也会有浪费，花多花少不是重点，花的有效才是关键；避免价值不平和造成的浪费4，成本管理的目的与企业的目标是一致的—机构/团队的目标提升价值的五种途径价值工程的基本公式：V=F/CV-value,性价比F-function,产品、功能/性能、服务、收益C-cost,费用/成本•C下降，F上升•C不变，F上升•C下降，F不变•C小幅上升，F大幅上升•C大幅下降，F小幅下降--具体选择哪种途径，与市场环境、公司经营理念、产品方针有

4、关--价值的评估：有显性的，有隐性的，有眼前的有长远的，需要综合平衡与决策。房地产项目成本的构成（WHAT)—全成本的概念1，成本的概念：一些基本概念的区别与联系：成本、造价、投资、费用2，成本构成•建造成本=前期费用+建安工程费+室外及配套费•开发成本=土地费用+建造成本+开发间接费•全成本（即项目发展成本）=开发成本+期间费（营销和管理）--注意区分全成本与全寿命期成本2，时间与空间上的分布时间：建设全过程都在发生空间：公司+现场；实体+费用工程成本与完全成本《经济评价》三全的概念合计项目开发建设投资1土地费用2前期工程费3基础设施建设费4建筑安装工

5、程费5公共配套设施建设费6开发间接费7管理费用8财务费用9销售费用10开发期税费11其他费用12不可预见费其中工程成本有：2前期工程费3基础设施建设费4建筑安装工程费5公共配套设施建设费工程成本与完全成本〈开发成本〉例一：土地获得价款开发前期准备费〈三通一平费，临时设施费〉主体建筑工程费主体安装工程费社区管网工程费园林环境工程费配套设施费开发间接费〈含营销设施建造费〉工程成本与完全成本〈开发成本〉例二：项目发展成本：土地成本前期费用〈临时工程费〉建安工程成本〈基础设施费，环境工程费，公建配套费，建筑单体费〉开发间接费营业费〈销售需要的建安费〉公司管理费财

6、务费全成本＝开发成本＋期间费工程成本：前期费用〈临时工程费〉建安工程成本〈基础设施费，环境工程费，公建配套费，建筑单体费〉开发间接费营业费〈销售需要的建安费〉成本管理的立足点（WHERE)两大基本内容---确定与控制1，合理确定—确定是控制的前提和基础，根据市场定价原则，没有准确只有合理；成本的决定因素：外部--市场；内部--产品定位；（理论上：供求关系价值与价格）?成本的影响因素:诸多经营、技术、管理方面;（如，资金进度、协调与沟通）（总之：所有造成无效成本的愿心，如学校工期）成本确定的方法:决不是靠定额算出来的，而是取决于对市场和产品的把握，市场包括

7、销售市场和原材料市场；?成本与产品的结合：菜单式?成本实现关键环节：招标（发包），使产品与市场结合、使成本测算得到市场检验（体现资源整合的根本内容）?成本确定的过程:行业特点决定成本的特点：单件性、复杂性、多次性；从虚到实；2，有效控制—动态监控，做到随时心中有数?控制的概念：控制是解决问题的手段之一，目的为达到某些既定目标；控制可理解为一系统对外界影响的调节功能；此项调节功能可使系统的结果或产出不偏离既定目标。?控制的要素：目标、偏差测定、修正?有效控制的前提：目标要合理实在；实际结果要及时反馈?能动的控制：不等同于限制，时刻掌握实际与目标偏差的原因、

8、幅度、造成后果，进而做出相应的调整方案；保持心中有数就可以说在控制之中体重控制（