资料专题：全过程成本控制与精细化管理之房地产成本管理讲座课件(汉略地产)2007-138页

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3、海岸]内容要点•树立统一的成本管理理念•成本目标管理详解•建立多层次的成本管理体系•－－制定规范化的管理制度•－－构筑完整的成本管理业务平台•成本管理中的困惑与解决一、成本管理理念•房地产成本管理行业与角色特征•六大要素：5W1H•房地产成本管理认识过程•当前指导思想成本管理的基本内容----合理确定成本与有效控制成本房地产成本管理的行业特征----单件性、复杂性与多次性房地产行业中不同角色的成本管理特征：1.施工企业的确定与控制—现场与花费，管理上的问题2.造价咨询公司的确定与控制—图纸与定额，技术上

4、的问题3.房地产开发企业的确定与控制—产品与市场，经营上的问题；就是要知道哪些该花哪些不该花（无效成本），每部分花多少合适（匹配），合理配置成本（均衡）。成本的产品导向，成本管理是为了配合产品开发，做出更好的产品。目的不同，导致关注对象、工作内容及方法等方面的差异成本管理理念内容要点：内容要点：5WIH1，成本管理的目的（WHY)—提升价值2，房地产项目的成本构成（WHAT)—全成本3，房地产项目成本管理的出发点（WHERE)—确定与控制4，成本管理的阶段（WHEN)—全过程5,成本管理的责任人（WHO

5、)—全员6，成本管理的方法(HOW）—目标管理成本管理的目的（WHY)1，房地产公司是企业，利润是企业用永恒目标2，利润与成本的关系收入一定的情况下，成本越低，利润越大3，成本管理的目标是保证成本的支出获得最有效的收益--提升价值成本控制不等于省钱,花得多会浪费，花得少也会有浪费，花多花少不是重点，花的有效才是关键；避免价值不平和造成的浪费4，成本管理的目的与企业的目标是一致的—机构/团队的目标提升价值的五种途径价值工程的基本公式：V=F/CV-value,性价比F-function,产品、功能/性能、

6、服务、收益C-cost,费用/成本•C下降，F上升•C不变，F上升•C下降，F不变•C小幅上升，F大幅上升•C大幅下降，F小幅下降--具体选择哪种途径，与市场环境、公司经营理念、产品方针有关--价值的评估：有显性的，有隐性的，有眼前的有长远的，需要综合平衡与决策房地产项目成本的构成（WHAT)—全成本的概念1，成本的概念：一些基本概念的区别与联系：成本、造价、投资、费用2，成本构成•建造成本=前期费用+建安工程费+室外及配套费•开发成本=土地费用+建造成本+开发间接费•全成本（即项目发展成本）=开发成本

7、+期间费（营销和管理）--注意区分全成本与全寿命期成本2，时间与空间上的分布时间：建设全过程都在发生空间：公司+现场；实体+费用工程成本与完全成本项目开发建设投资序号项目《经济评价》1土地费用工程成本2前期工程费3基础设施建设费4建筑安装工程费5公共配套设施建设费6开发间接费7管理费用8财务费用9销售费用10开发期税费11其他费用12不可预见费合计三全的概念工程成本与完全成本例1土地获得价款三通一平费开发前期准备费开发成本临时设施费工程成本主体建筑工程费主体安装工程费社区管网工程费园林环境工程费配套设施

8、费开发间接费营销设施建造费工程成本与完全成本例2土地成本项目发展成本临时工程费工程成本前期费用基础设施费建安工程成本环境工程费公建配套费开发间接费建筑单体费营业费销售需要的建安费公司管理费财务费全成本＝开发成本＋期间费成本管理的立足点（WHERE)两大基本内容---确定与控制1，合理确定—确定是控制的前提和基础，根据市场定价原则，没有准确只有合理；°成本的决定因素：外部--市场；内部--产品定位；（理论上：供求关系，价值与价格）°成本的影响