yg-qp-tz-001项目拓展论证管理流程

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1、天津国英置业有限公司业务流程管理手册编号：GYZY/YG-QP-TZ-001版本：A/0页码：第7页共7页项目拓展论证管理流程编制日期审核日期批准日期修订记录日期修订状态修订内容修订人审核人批准人天津国英置业有限公司业务流程管理手册编号：GYZY/YG-QP-TZ-001版本：A/0页码：第7页共7页天津国英置业有限公司业务流程管理手册编号：GYZY/YG-QP-TZ-001版本：A/0页码：第7页共7页1.目的保持公司可持续性发展，寻找房地产开发新项目，并在项目决策前对其可行性进行科学论证。2.适用范围适用于房地产

2、新项目拓展论证管理工作，以及为之展开的相应基础研究。3.术语和定义3.1.新项目论证：包含“论”和“证”两个过程，即对影响新项目的各个因素进行充分讨论和预测，最后针对预测的综合效果进行可行性求证。3.2.房地产土地储备：为保证房地产公司未来项目开发的土地需求，而预先进行的以控制土地开发权力为目的土地购入行为。3.3.可行性研究：对拟购入的土地进行房地产项目技术经济上的论证分析，并在此基础上对项目的经济效果进行预测，为投资决策提供依据。4.职责参见《流程图》及工作程序。5.工作程序5.1.土地信息收集、甄别5.1.1.

3、开发经营部根据部门年度工作计划（详见《计划管理流程》）及《三年土地储备计划》（参考）进行土地信息收集、整理、甄别工作，土地信息的收集可通过如下几种渠道进行：a)政府公告收集类：从相关网站或政府部门获得政府出让土地信息公告、土地储备中心进行的企业转让土地信息招投标、挂牌、拍卖公告和法院拍卖土地信息公告、产权交易中心对拥有土地储备的企业进行转让的挂牌公告。b)其他主动收集信息类：主动了解各区土地利用规划，旧城改造和土地供应计划等信息；公司内部部门及员工提供的土地信息，各类招商会与项目推介会等。c)其他被动收集信息类：土地

4、信息人来电、传真、约访、推介等。天津国英置业有限公司业务流程管理手册编号：GYZY/YG-QP-TZ-001版本：A/0页码：第7页共7页1.1.1.了解到有效土地信息后，开发经营部需于当日（最迟不超过两日）内填写《土地信息采集表》，并定期/不定期对各土地信息进行合议，根据公司土地储备要求对土地信息进行初步判断、记录存档。a)如审核通过，开发经营部组织编制立项建议报告；b)如未通过，则由开发经营部存入土地信息库，并对该项土地的后续成交情况或条件变化情况加以跟踪记录。1.2.立项建议1.2.1.对审核通过的拟开发目标项

5、目，开发经营部按统一格式及时填制每周的《新项目发展进度通报》，汇总上报国英置业总经理。1.2.2.开发经营部根据项目情况，了解该项目的背景资料，初步判断项目的操作方式，资料汇总后提请综合管理部法务专员（法律顾问）提供意见，最终做出项目用地操作方式及法律风险判断。1.2.3.开发经营部对项目实地勘察和周边市场的简易调查，并根据调查报告提供的市场情况和项目特点做出初步项目定位，初步项目定位至少需包含以下内容：a)项目初步规划、档次、主要客户群；b)项目在公司项目组合中的地位和大致开发周期；c)项目中不同建筑产品的种类和各

6、自面积份额、售价。1.2.4.开发经营部可根据项目的特殊性与否，进行后续处理：a)常规或易于规划的项目：可与国英置业设计管理部、工程管理部、成本管理部口头沟通后确定各种形式产品的面积组合，必要时由成本管理部提交各种形式产品（含基本配套）的成本数据，作为初步经济测算的依据；b)特殊地形或包含特殊配套的项目：可将项目资料和初步产品定位交由设计管理部做规划设计初步草案，成本管理部做建安成本初步测算，作为初步经济测算的依据。1.2.5.开发经营部根据项目情况，做出初步经济测算，并综合相关信息，编制《新项目立项建议书》，经部门

7、内部评审通过后，提请召开立项汇报会，评审、判断项目能否进入可行性研究程序。1.2.6.项目立项建议过程中，开发经营部可根据工作计划及业务性质，委托专业代理工作（或合作单位）完成相关工作。天津国英置业有限公司业务流程管理手册编号：GYZY/YG-QP-TZ-001版本：A/0页码：第7页共7页1.1.1.立项汇报会由公司管理层参加，专业部门技术人员根据需要选择参加。会议事项主要包括：a)准备《新项目立项建议书》：包括项目简介、周边环境和市场介绍、未来发展趋势和市场定位、合作方式及风险分析、设计要点和相应成本分析、公司策

8、略和开发周期、初步经济效益测算等；b)开发经营部需提前将《新项目立项建议书》发给与会人员，为保密起见，土地情况和重要谈判条件可以不涉及，开发经营部根据项目情况确定参加会议各专业部门技术人员，须提前通知；c)会议首先由开发经营部做介绍，并确定主题由各专业部门进行讨论和论证，最后综合各部门意见，国英置业总经理最终决定项目是否进入可行性研究阶段，并根