1、项目拓展及论证管理流程

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1、项目拓展及论证管理流程编制:日期:审核:日期:批准:日期:流程概述流程目的为保持公司可持续性发展，寻找房地产开发新项目并在确定项目前对其可行性进行科学论证。流程主导部门（岗位）地产总公司市场开发中心各职能部门的主要职责项目公司l负责当地土地信息的收集。市场开发中心l负责项目基础信息收集，组织可行性研究及土地获取工作。地产总公司营销管理中心l提出产品初步定位建议。地产总公司成本管理部l编制项目建安成本估算报告。地产总公司财务资金中心l进行投资估算、效益分析、费用估算。地产总公司行政法务中心l对项目的背景情况调查，进行法律风险分析。地产总公司工程管理部l参与

2、项目可行性研究，进行工程分析。地产总公司总经理l参与拓展区域的评审，审批项目立项建议。地产总公司董事长l确定项目可行性研究小组的成立。1.流程图：1.流程节点说明：步骤工作内容的简要叙述重要输入重要输出备注1、收集目标区域、目标城市建议：1、责任部门：市场开发中心；2、收集信息：《控股集团战略规划》中对项目发展区域的要求。2、基础信息收集、市场市场研究：1、责任部门：市场开发中心及项目公司2、研究方法：详见《城市价值评估指引》、《市场研究工作指引》。7个工作日内收集完成。3、目标区域研究：1、责任部门：营销管理中心；2、研究内容：从营销的角度了解目标区域

3、（城市）的客户特点、产品特点，分析本公司产品的适用性。7个工作日内完成。4、目标区域研究：1、责任部门：设计管理中心；2、研究内容：研究目标区域（城市）的产品特点，分析本公司以往产品的适用性。7个工作日内完成。5、目标区域成本调研：1、责任部门：成本管理部；2、研究内容：收集当项目成本数据，建立成本信息库。7个工作日内完成。6、土地信息收集：1、责任部门：市场开发中心及当地项目公司；2、收集渠道：1)10个工作日内完成信息收集、编制及上报。政府公告收集类：从相关网站或政府部门获得政府出让土地信息公告、土地储备中心进行的企业转让土地信息招投标、挂牌、拍卖公

4、告和法院拍卖土地信息公告、产权交易中心对拥有土地储备的企业进行转让的挂牌公告。规划局、计委、建委、房产局等作为房地产开发的管理部门，全面掌握着全市各地块、各项目的用地性质、开发规模、地价水平、操作进度、转让意向等全方位的信息，这是寻找项目的最佳途径。1)国有大型房地产开发公司：国有房地产公司有大量的土地储备，但由于资金压力或利益趋使等原因，其一般将一些地块完成土地前期开发后，进行项目转让。2)房地产中介机构：随着房地产二级市场的不断健全，投资顾问等专业中介队伍逐渐成熟、壮大，其凭借各自的资源掌握着大量项目投资的信息。3)其它主动收集信息类：主动了解目标城

5、市或区域的土地利用规划，旧城改造和土地供应计划等信息、各类招商会与项目推介会等。3、记录要求：信息收集人员将采集的信息记录在《土地信息采集表》上。1、是否有价值：市场开发中心总监判断项目的价值，确定是否开展项目初步可研。2、项目初步可研：初步信息收集后，针对有价值的项目，市场开发中心展开项目初步可研工作，收集相关的项目信息，进一步完善《土地信息采集表》中的内容。《土地信息采集表》5个工作日编制完成。3、编制《项目建议书》，召开立项会议：1、责任部门：市场开发中心、项目公司前期部；2、具体要求：详见《项目建议书编制指引》。3、项目建议书编制完毕，市场开发中

6、心提请召开项目立项会议，地产总公司总经理等参与。《土地信息采集表》编制分发完，5个工作日内组织召开。1、审核、审批：1、审核：市场开发中心总监、地产总公司总经理；2、审批：地产总公司董事长。2、组织成立可行性研究小组：经立项会议审批通过后，市场开发中心组织成立项目可行性研究小组，成员包括设计、营销、成本、财务、法务专业人员。3、项目背景调查：1、对于招拍挂项目，应收集齐全政府的相关要求。2、对于合作开发项目，应要求对方提供政府对项目的各种批复文件及相关法律文件，具体包括（下述政府的批复及法律文件并不是每个项目都要求对方提供，应根据项目的进展情况，要求对方

7、提供相应文件）：1)项目可行性研究报告及立项批复。2)项目规划要点、规划意见书。3)建筑项目告知单。4)项目建设用地规划许可证。5)项目建设工程规划许可证。6)项目地块的土地转让合同、土地证及地块现状图等，以明确合作项目土地的权属问题。如没有，应去规划部门、国土局查询或去测绘部门购买等。7)项目建设工程施工许可证。8)项目市政四源协议（自来水、煤气、热力、市政工程等基础设施配套）。9)项目规划方案及设计方案。10)合作方的公司营业执照、企业法定代表人证明和企业机构代码证。相关政府批文、协议10个工作日内调查完成。1)合作方如为合资企业，应要求其提供合资协

8、议书及公司章程。除明确合作伙伴的法律地位外，要与其上级主管部门接洽，了解合作方开