2010年上半年房地产市场政策发展分析

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1、2010年上半年房地产市场政策发展分析为了遏制过快上涨的房价及缓解短期内供不应求的市场态势，2009年底房地产市场由“国四条”和“国十一条”再次拉开了政策调控的序幕，并且随着市场的演化，调控政策在过去半年时间里逐步升级，调控基调由年初的“稳定”演化到年中的“遏制”，取态愈加严厉和强硬。中国房地产市场具有典型的“政策市”特征，近年调控的效果明显地受到三大要素的左右，即银行房贷的执行尺度、地方政府的执行力度、舆情监督的正义程度。在此三大要素的影响下，本次调控初见成效，但是虽然各地过快上涨的房价势头初步得以抑制，然而除个别城市外，

2、大部分城市房价仍未见明显下调。因此，我们认为，下半年政策方向将以细化现有政策的深入实施为重点，整体调控基调仍趋紧，尤其在促进保障房建设、增加市场供应及抑制投资投机性需求层面。而后续政策的具体动向，仍将取决于此三大要素的变化。（一）上半年政策回顾及评价政策取态严厉以“国十条”出台为重要标志，本次调控显现出与历次不同的“强势调控”姿态。政策取态意志坚定，手段严厉。本次参与调控政策制定的部门为史上最多一次，包括国务院、国土资源部、住建部、财政部、央行、国税总局、银监会等众多中央政府机关；多部门联合出台多项调控政策，形成立体调控，措

3、施具体，出台政策涉及的领域最广，涵盖信贷、土地、财税、监管、保障房等房地产市场的各个层面环节。并将住房问题提升至社会问题层面，明确建立地方政府考核问责。随着市场的演化，调控政策在过去半年时间里逐步升级，发展脉络可以分为三个阶段。第一阶段以“国四条”与“国十一条”为标志，强调“稳定”；第二阶段“新国四条”与“新国十条”，强调“遏制”，第三阶段以“二套房贷”严格认定为标志，强调严控税收信贷。可以看到，从“国十一条”到“新国十条”，显示出政府正在改变以往相对温和、留有余地的调控态度，警惕市场的反复，以免重蹈历次调控不力的覆辙。政策

4、目标明确此次调控重点清晰明确，即抑制需求及增加供应。在短期内通过差异化信贷控制投资、投机型需求；中长期通过增加土地供应，加大后续住房有效供应，从而使市场供求趋于平衡稳定，防止价格过快上涨。中央政府明确承认，造成近年各地楼市非理性繁荣的主要根源在于“流动性充裕、住房供求矛盾突出”及地方调控措施落实不力，投机性购房大量增加。在经历过2005-2007年并不算成功的房地产调控之后，中央政府意识到抑制需求并不能解决国内住房供不应求、价格飞涨的现实问题。因此，尊重市场规律，通过增加供给平衡市场供求关系，成为解决国人居住及房价问题的必由

5、之路。然而，自2008年初起，尽管各地政府已经致力于增加住宅土地供应，但由于全球经济危机的影响，2008年下半年起国内房地产投资减速，致使商品住宅供应在2009年出现萎缩。加之2009年政府放宽信贷、鼓励住宅消费，导致住宅供求矛盾更加突出。经历了几次调控的开发商和消费者，几乎已形成调控无效的共识，房价短暂回调后仍将持续快速上涨。2010年“国十一条”出台后，市场在经历了短暂的静默期后，又于三月中旬迅速爆发。因此，第一阶段以“稳定”为基调的调控，又一次无果。第二阶段，以“新国四条”、“新国十条”为标志，调控不得不升级为严厉的“

6、遏制”。第三阶段，信贷及税收方面的具体实行措施被进一步提出。这一系列政策出台，均传递出更为坚定的调控意志。即短期内，通过极为严格的信贷紧缩政策及购房限制政策，压制投机需求，甚至不惜延迟自住需求的释放，力图最大限度地缓和甚至逆转供求关系和市场预期，遏制房价过快上涨，为增加供应争取时间。中长期，则通过增加住房供应，平衡住房市场供需，稳定市场走势。2010年以来的各项政策，均以上述目标为诉求。从各类政策及细则的内容来看，本次调控实质上是被中断的、始于2007年的调控继续。政策效果初现遏制房价过快上涨是本次调控的中心议题，但政府并未

7、制定明确的房价下跌的目标，惟政策取态上总体从严从紧，以确保向市场传递政府的调控决心和意志。这些做法必将引发成交萎缩、房价下调，而政府已为房价下跌所可能带来的各类风险作积极准备，如：银监会要求各大中型银行还要按季度开展房地产贷款压力测试工作。首先见效的是需求被全面抑制。在第二、三阶段严厉的调控政策出台后，特别是房贷紧缩的影响，全国楼市几乎瞬间休克，骤然转入观望，调控效果在5月开始初步显现。5至6月的各地住宅成交量已跌至近五年来的最低水平。无论是自住的，还是投资及投机性的需求暂时均受到抑制，房价上涨势头得以遏制。其中各大城市二手

8、住宅市场反应最为敏感，市场参与各方普遍预期市场将转入调整。在成交萎缩的同时，二手住宅成交价格已逐现下调。据中原领先指数数据显示，深圳、上海、北京、广州二手住宅价格已率先进入调整，各城市中原领先指数在此两个月的累积下调幅度分别在5%不等。由于增加供应是政策的另一重目的，因此土地市场所受影响相