2012年房地产市场政策分析

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1、2012年房地产市场政策分析什么是政策？政策是群体（阶级）利益诉求p从来不是全部人的利益诉求——开发商^买房者p政策不见得都是正确的——决策失误率30%左右p政策是具有很强的时效性——补贴与加息等等什么房地产政策？p调和开发商利益链条和购房者利益链条关系p开发商利益链条包括：开发企业、相关产业、地方政府、中央政府p购房者利益链条包括：自住型购房者和投资型购房者目前房地产政策体系限购令：对自由经济制度最大的破坏，行政强暴市场限金令：金融体系对房地产控制不是今天就有（对需求打压是绝情的）限价令：在具体执行方面有很大的操作性政策效能机理限购令：对于需求市场的强势打压限金令：对开发商的调控（早早都有，

2、但是金钱对付腐败系统还是很有效的，这次的政策还是房贷利率，也是打击需求，对无效能银行日进28.5亿利润的银行可谓是功不可没，这个也是打击需求市场）限价令：限定价格的涨幅，例如西安15%，可操作性蛮多，9对供应造不成实质性的影响！强行的压制需求~对供应价格的限制来进行房价的限制我认为是不妥当的当大量的供应存在是，利益集团利益和社会利益都会强迫性消化这个解决途径有点舍本求远了政策本身不害怕最害怕的人对政策有了希望！政策决策身份谬误政府作为市场管理者和市场参与者双重身份参与市场管理，肯定会造成管理政策的自相矛盾！土地资源、行政收费、税收等等都在加大开发成本。政府自己为何不调查一下这几年这些成本的增长

3、速度如何！稀缺性土地供应模式、全球最高的税负能力、土增税的巨额征收、房产税的征收、那一项不在增加购房者成本！9政策目标对象分析政策关注的是民生：讨论政策的政治需分析打压的是房价：政策工具的面对对象从来没有过高的房价，只有过低的收入！房价承受能力=房价/人均可支配收入1978-2007年间的GDP年均增长速度是9.8%，居民收入年均增长速度是7%。按照这种模式，当居民认为房价过高的时候，其实也有必要反思一下居民收入增长。当前我国行政费用开支占财政收入的26%，而日本只占3%，欧洲许多国家也不到4%。近20年来，我国每年的GDP增长率不到10%，而税收和行政费用的开支增长速度都在20%～30%。2

4、002年之前，我国劳动者报酬占GDP的比重基本在50%以上，2003年下降到49.6%，2007年进一步下降到39.7%。中国的人均GDP在世界排名第99位，而我们最低工资在世界183个国家和9地区中排在了第158位，甚至低于32个非洲国家的最低工资从国际比较的意义上看，中国的GDP增速虽是发达国家的好几倍，但工资增速却远落后于这个幅度。日本在经济快速增长时期，其工资的增长速度比美国快70%，到1980年就已经与美国持平，这一段路程大概用了30年时间。而从1978年到2004年，中国经济也高速增长了近30年，工资却只有美国的1／20、日本的1／24[3]。社会分配不均把房价绑架高收入者带动房价

5、的跟风上涨，不怕房价涨，就怕有人买!目前基尼系数已经是超过了0.5。由于部分群体隐性福利的存在，中国实际收入的差距还要更高。中国基尼系数高于所有发达国家（如日本基尼系数仅为0.23）和大多数发展中国家。这应该引起9高度警惕，否则将会引发一系列社会问题，进而造成社会动荡，危及社会主义人民政权。银行体系也是房价帮凶银行体系放大购房能力，这样在一定程度上帮助了开发商对于价格的上涨，就像信用卡早就了无度的消费一样，银行贷款助涨了了房价上涨。而银行业或者了这个版块的质优贷款。缺少投资环境后无奈选择这次房地产调整政策明显的一个话题就是，打压投资需求但是我首先认为投资需求是无罪的，在目前国内的实体投资环境恶

6、化的环境下，出口贸易逐年萎缩，居民手里的财富投资途径本身就很少。而且通货膨胀也逐年加剧，不得不选择房地产投资，这是政府行为导致的。腐败、灰色交易、寻租、垄断企业等等分配不均造成的社会财富也需要寻找途径，所以也加大了房价的上涨。这些都是需要政府谨慎思考的有没有进一步深化的动因政策的基本动机：民生动机，政治动机政策永恒的利益主线：经济发展是第一要务政策要求微调动力国际环境要求：美国持续高的失业率——限制进口欧洲债务危机——限制进口，借钱，赖账9大选年的吹牛政策破坏经济复苏——不管经济管当官国内环境要求：经济发展的三架马车出口[受阻]、投资[暂时解决]、消费[启动内需市场]国内环境要求：经济发展所掩

7、盖的贫富不均、环境破坏、民间信贷、政府腐败等问题国内环境要求：地方政府债务达到17万亿元，08刺激政策是开始大规模举债，现在已经到了应该偿还的日期国内环境要求：潜在的金融风险，如果房价出现大规模的掉价，首先出现问题的就是中国的金融系统。地方政府是博弈的主体地方政府微调行为佛山事件：2011年10月11日四类人群放松限购，12小时后叫停。成都事件：2011年11月11日，网上签约时对购房人的资格审9