2010上半年房地产市场调控政策分析及下半年展望

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1、2010上半年房地产市场主要调控政策分析及下半年情势展望一．相关背景分析1.调控房价政策的出台是建立在宏观经济形势趋好的基础之上2010年一季度，宏观经济持续向好，GDP增长达到11.9%;工业企业利润和效益大幅增长;社会消费品零售总额和固定资产投资增长趋于稳定;民间投资累计增速自2009年以来首次超过国有及国有控股投资增速（21.1%），达到30.4%;出口增速（28.7%）回复到2007年的水平;财政收入高速增长达34.0%，增速比上年同期大幅提高42.3个百分点；市场信心逐步恢复，国民经济上升势头明显，“保增长”压力减轻，管理通胀预期成为即期宏观经济政策的重点目标之一。2.部分地区房地产

2、市场的异常表现成为调控房价政策出台的直接诱因由于2009年宽松货币政策的惯性作用和房地产开发投资回升滞后的双重原因，今年一季度房地产市场中游资充裕而供给短缺，房地产市场出现了淡季不淡的局面。表现在：一季度商品房销售面积的增长速度达到近年房地产市场发展史上同期最高增速35.8%，比之前各年同期最高增速还高出20多个百分点，市场供求失衡的局面进一步加剧。在成交量的推动下，地价和房价上涨趋势明显，今年一季度，全国70个大中城市居住用地交易价格同比平均上涨了30.5%，二手房价格同比平均上涨了9.5%。新建住房平均价格同比上涨了14%，投资需求再度旺盛，一季度，个人住房抵押贷款占商品房销售额比重相比去

3、年末上升了10个百分点左右。特别是，在北京，楼面地价超出在售楼盘价格的“地王”出现，再次造成全社会对房价上涨预期的高度一致，带动了当地二手房交易的连锁毁约涨价，企业不理性的涨价行为开始出现，投资性和恐慌性购房比重加大，连夜排队、当日开盘当日售光的“日光盘”增多，市场上的恐慌和不满情绪上升。二.2010上半年房地产市场主要调控政策回顾分析1.区域发展结构的调整以2010年4月17日国务院颁布的《3关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号）为代表，矛头直指房价过快增长的一线大城市。当前一线大城市楼市发展明显过热，房价脱离普通群众的收入水平，供求关系也比较紧张，从而形成房价急

4、速上涨的循环。中小城市由于资金和人员流动较小，房地产的需求主要来源于区域内，虽然在这轮房地产发展过程中价格和销售量也有增长，但幅度要远小于一线城市。因此，要实现市场的发展平衡、资源的配置平衡、产业发展的平衡就必须要对房地产区域发展格局进行调整。2.房地产市场的产品结构调整从《2010年1-6月份房地产市场主要调控政策一览表》中我们可以看到，2010上半年国家出台了近7部的政策支持保障性住房的建设，如有《关于加强廉租住房管理有关问题的通知》、《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》等。相应的，加大了限制投资性房地产交易的砝码。2009年一线城市豪宅市场发展过快，成交的份额甚至超过了普通住房。这使政

5、府非常担心。担心任其发展必将损害房地产业健康发展的局面。因此，中央经济工作会议提出鼓励自住和改善性购房需求，并加大廉租房等住房保障体系的建设，以解决房地产未来的结构问题。三．2010年下半年房地产政策方向展望基于上半年房地产市场调控后的状态、政府各部门的表态及各方面权威人士的观点，现对2010年下半年房地产政策发展的动态归纳如下：1.“新国十条”中所列出的政策内容，正在逐步得到细化、执行。尤其是，最近国务院批准“逐步推进房产税改革”，基本上使得“新国十条”中中所提到的合理引导个人住房消费的税收政策这一调控政策内容预期悬念基本得以落地，意味着很可能于下半年在在上海等城市试点开征改革后的房产税，也

6、意味着将来可能在全国更多城市逐步相继开征。这种未来调控政策预期，将房地产预期形成打击，尤其将对下半年的房价预期形成重创，可能导致房价加速下降。2.从最近重申从严清算土地增值税等政策来看，打击囤地、闲地3的土地政策无疑还将继续，甚至还将从严，就可能逼迫更多的土地投入到开发、销售，形成供应增加。再加上打击捂盘、囤房、促使楼盘加快上市等调控政策所可能形成的供应增加，市场供应就可能在下半年急剧加大，而另一方面由于有效需求减少、成交低迷导致存量积压，这样一增一减的作用效果，市场供求关系就可能会发生比较大的变化，其结果就会对房价预期形成进一步打击。3、7月3-4日，国土资源部部长徐绍史在全国国土资源厅局长

7、会议上表示，目前房地产调控导致市场量跌价滞，这种情况不会维持太久，继续调控下去，会出现量价齐跌的情况。并明确表态，严格供地计划执行，保证70%的土地供应给政策性住房和中小套型商品房。因此，保障性住房的政策还将继续深入。总之，政府此轮调控的决心非常大，态度非常坚决。基于种种信号来看，中央政府在今年内几乎不可能改变对房地产调控的态度和目的，因而房地产调控政策也不可能有大的改变，调控可能还将深化，政策效