某财富中心市场分析报告(PPT)

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新北区武进区天宁区钟楼区戚墅堰常州市各区开展(kāizhǎn)状况新北区作为“一体两翼的北翼〞,将成为常州重要的现代制造业区和集城市商业、文化、旅游于一体北翼副中心钟楼区强力开展现代制造业,中心城区商贸效劳业,环城区市场物业天宁区是常州中心城区,其作为未来规划的一体,将开展成为全市商贸、金融和文化中心武进区(戚墅堰)作为“一体两翼〞的南翼,未来的规划方向高新技术(ɡāoxīnjìshù)产业、现代物流业,纺织业,生活居住和隔湖度假区第一页，共四十二页。

1武进(wǔjìn)区域经济状况第二页，共四十二页。

2精装修公寓此类物业功能定位居住*通常户型设计以1室的小户型为主，另外部分项目也提供少量的两室、三室等其他房型.目前市场上不多见.档次点评：酒店服务式公寓*此类物业功能定位居住*通常由专业的酒店管理公司进行统一经营管理，提供接近于酒店的服务,目前此类产品是市场上稀缺品档次点评:目前(mùqián)常州市场上以“酒店式公寓〞推向市场的工程，可分为商住楼、精装修公寓及酒店效劳式公寓商住楼功能定位:即可居住，也可作为作为小型企业办公常以SOHO的概念推向市场,目前此类物业在常州酒店式公寓概念比较常见.档次点评：常州酒店式公寓市场(shìchǎng)特征第三页，共四十二页。

3莱蒙城学府名门本项目泰富城新天地·不夜城武进区酒店式分寓分布图乐购商圈不夜城商圈大学城商圈目前武进共分为在商圈,在售一些(yīxiē)商住及酒店式公寓主要集在中这三个板块.乐购商圈:主要以广电中路以北,定安中路以南,目前该板块业态非常成熟,周边业态已营,如乐购,F百货不夜城商圈该板块主要长虹中路以北、广电中路以南的位置,该板目前正在开展当中,一些大型商业配套工程,如38万㎡shoppingmail新天地不夜城,商业局部已进入招商状态·大学城商圈主要以隔湖路以南位置，大学城里商业已进入试营的状态，整个人文气氛还是比较浓重。本工程所在位置正处于不夜城以及大学城两大商圈辐射范围之内，而这两个商圈的开展将日趋成熟。并且随着大型商业配套的不断(bùduàn)进驻，这为本工程奠定良好的开展条件第四页，共四十二页。

4莱蒙城6万㎡推出时间轴武进区酒店式公寓(gōngyù)工程供给量将在17万㎡工程(gōngchéng)名称202120212021202120212021新天地不夜城泰富城学府(xuéfǔ)名城4万㎡4万㎡3万㎡项目名称体量物业形态售价销售情况莱蒙城6万㎡居住,商业,酒店未定(预计6000以上)酒店未推出学府名门3万住宅,及酒店式公寓4380-5250元/㎡40%新天地·不夜城4万商业,及1栋酒店式公寓未定商住未推出泰富城4万商业,住宅及酒店式公寓未定未推出武进区未来的供给量较小,仅17万㎡,一些所谓纯写酒店式公寓,提供专业的酒店管理进行管理的工程仅莱蒙城.如本工程在产品、功能定位上做到极至,那将是武进区最纯粹的标杆性建筑.第五页，共四十二页。

5工程区域需求(xūqiú)分析酒店(jiǔdiàn)＋商业武进区消费(xiāofèi)需求：目前区域内共有百余家企业进驻后续也将会有相当多的企业入住武进区。目前武进区消费主要到市区进行，如果区域商业得到很好的开展，会吸引其他区域消费者的商业需求来此。区政府消费需求：武进区政府搬入该区域，这必将会为区域带来局部餐饮、娱乐等相关消费。居住小区不断成熟，入住人口需求：目前区域人口较少，随着区域新建社区的开发、销售、入住，人口会逐渐导入。对区域商业的需求会随居住人口的增加而逐步扩大。商务消费需求：区域不断开展。整体的规划将会吸引众多在此办公，往来的商务人士将会对酒店以及商的需求。第六页，共四十二页。

6本案(běnàn)周边工程供给分析12目前本案周边成熟的商业(shāngyè)比较缺乏；2021年后，随着莱蒙城商业(shāngyè)配套以及星级酒店投入运营，以后本案周边的商业配配套将会非常成熟；23区域未来商业市场竞争加剧。商业气氛浓重,将会对本工程带来较大的商机大学城商圈不夜城商圈本工程就本工程所在的武进区，如纯酒店式公寓工程较少。如跳出区域看常州可例比的工程屈指可数，仅凯纳商务广场？第七页，共四十二页。

7个案(ɡèàn)分析——铂安国际地址：武进区广电路南洋广场西侧建筑面积：4.8万㎡开盘时间：2021年5月底开盘交房时间：2021年底价格：平层4300元/㎡LOFT6000元/㎡户型：45-160㎡产品特色(tèsè)：在产品设计及品质上，铂安国际工程是常州首个高标准SOHO商务会馆其中一栋为层高5.76米，乃常州首创，单体面积45-160㎡。结构可自由分割，且能随意组合，可根据自己的需求进行选择，充分享受实惠，买一层送一层。独有的LOFT概念设计，在常州市场上更是独领风骚。主力客户：投资客占用50-60%以上，主要源于本区内客户为主，市区客区为辅,高科技企业、贸易公司、IT企业、动漫公司等单层面积：1300平米左右，约12间物业费：写字楼1.6元/平米.月工程概况：工程由2栋商务办公楼及底层11500平米世界500强企业百安居建材超市组成，A座共18层，层高3.6米；B座共12层，层高5.76米，工程点评：工程属于常州较为创新的楼盘，产品采用了LOFT户型设计，增加产品的附加值。从对本工程市调了解来看，目前工程虽没有开盘，但已预定客户达成谅解30-40%左右，可见此类产品在当地市场上还受到相应的追奉，这对于(duìyú)本工程的产品户型设计上得到很有效的论证。第八页，共四十二页。

8工程点评：该工程酒店式公寓局部1-20层为普通层高3.6米，而21-22层为LOFT层高在5.3米，其中一层被大学城里客户整体消化。可见LOFT的销售状况(zhuàngkuàng)来看还是满受市场追捧的.个案(ɡèàn)分析——学府名门地址：武进区鸣新中路17-101建筑面积：6.4万㎡开盘：2007-4价格：平层4380元/㎡(层高3.6米)LOFT5250元/㎡(层高5.3米)户型：40-60㎡客户：主要以大学城里教育为主产品特色：工程酒店式公寓局部1-20为平层层高3.6米,其中21-22层高为5.3米去化率:85%左右工程概况(gàikuàng):小区总建筑面积6.4万㎡，主要由3幢18-20层高层住宅和1幢22层酒店式公寓组成。第九页，共四十二页。

9地址:花园街广电路交叉路口建筑面积:30万㎡开盘:2021-5商业价格:1F,2-4万元/㎡2F,1.5-1.8万元/㎡3F,8000-1.2万元/㎡商住楼:未开盘,预计价格7000-8000元/㎡产品特色:工程主要定位于SHOPPingmall.以及商办工程为一体,工程概况:在30万㎡,社区内拥有(yōngyǒu)228米高的电视塔，集商务大厦,酒店式公寓,购物、观光、休闲,商务于一体主题商业街区.个案(ɡèàn)分析——新天地·不夜城第十页，共四十二页。

10地址:武进区政府对面建筑面积:100万㎡开盘:2007-9价格:4800-5000元/㎡别墅:1.2-1.3万元/㎡工程概况:常州首个集五星级酒店、国际级立体会馆、国际综合商业配套为一体的超大主题社区。工程内配备有大型中央绿地主题公园、现代高层住宅、SOHO公寓、高品位TOWNHOUSE、综合购物中心等，同时(tóngshí)工程将进驻世界500强之首的沃尔玛.个案(ɡèàn)分析——莱蒙城社区(shèqū)内五星级酒店酒店式公寓商住楼第十一页，共四十二页。

11地址:武进区花园街,广电中路建筑面积:38万㎡开盘:2021下半年价格:未定产品特征:工程体量主要以住宅商业配套(pèitào)为主(如酒店式公寓)总建筑面积近38万平米，其中用于商业经营和配套的建筑20万平米，酒店式公寓和高档住宅18万平米。总投资10亿元。泰富城的建设目标是现代性、多业态、大型化的综合商业中心。工程概况:工程由商业5层；住宅15-33层，酒店式公寓33层等物业组成.个案(ɡèàn)分析——泰富城工程点评:工程采用ShoppingMall与步行街结合，以第6代商业开展模式-主题街区理念(lǐniàn)规划，集商业零售，餐饮娱乐，休闲观光等功能于一体，主要有茂业百货，超市，快捷酒店，影视城，电器城，停车楼；囊括了现代商业的各种业态.第十二页，共四十二页。

12钟楼区酒店式公寓(gōngyù)分图项目名称体量（万㎡）物业形态售价元/㎡销售情况凯纳商务广场7酒店及酒店式公寓9500-1300030%-40%左右港龙尚层广场4.5两栋联体商住楼未定项目还未推出莱蒙都会4商业,酒店,住宅未定目前酒店式公寓还未推出东方国际2.4服务式公寓750070%以上凯纳商务(shāngwù)广场港龙尚层广场(guǎngchǎng)莱蒙都会铂金公寓莱蒙都会东方国际南大街商圈已进入高展开展期钟楼区属于常州的传统商务中心,随着南大街南业步行街开展势头不断良好,莱蒙都会商业街区商业配套的不断导入,凯纳商务广场入市,钟楼区的房地产开展将非常的成熟.目前区域内在售的酒店式公寓有〞凯纳商务广场〞、酒店效劳式公寓的东方国际以及即将推出的港龙尚层广场.创新产品及专业效劳是吸引市场的关键经市调得知,东方国际,凯纳商务广场的去化情况良好.两工程从产品以及效劳配套突破市场上的传统。第十三页，共四十二页。

13地址：钟楼区常州市万福路5号建筑面积：11.7万㎡开盘：2007-4价格：4-9层13000元/㎡〔五星级装修〕9-56层9500元/㎡〔装修〕户型：以一房为主38-86㎡客户：投资客占70%，客户主要来源于市区客户占60%以上，而剩余为长三角一代客户产品特征:1-3商铺,4-9五星级酒店,9层以上为酒店式公寓去化情况：销售率30%左右工程概况：规划建成一座兼容公寓、酒店、商业、停车的超高层建筑。工程由3幢高楼组成：包含主体建筑为56层的酒店式公寓〔按五星级标准装修的国际化精装公寓〕，南面(nánmiàn)为一幢五星级大酒店，西面为停车楼。总建筑面积11.7万平方米，工程总投资5亿元，是钟楼区政府的重大招商引资工程。工程点评：1-3层为商业配套(pèitào)4-9层为五星级酒店(美国豪森酒店管理公司),包租用10年,每年投资回报到8%10-56层为(酒店式公寓)商住,即可自住也可做投资个案分析——凯纳商务(shāngwù)广场第十四页，共四十二页。

14个案(ɡèàn)分析——莱蒙都会地址：钟楼区建筑面积：60万,其中酒店式公寓体量5万㎡开盘：2005-12-24价格：目前住宅8500元/㎡酒店式公寓还未推出〔三期〕物业管理:高力国际去化情况：已在售二期,整体销售率65%,三期将会在明年推出.属酒店式公寓局部(júbù)工程概况：工程概况:工程分A、B、C三个区域，分三期开发。集商业,酒店,住宅为一本工程工程点评:A区为8幢商业(shāngyè)建筑，其中一期6幢为全商业(shāngyè)建筑，建筑面积近16万平方米，二期商业裙房5.4万平方米，2幢塔楼4.2万平方米，为精装修公寓；B区为6幢高档住宅及主题商业，其中商业局部面积3.5万平方米，住宅面积8.57万平方米；C区总建筑面积约11万平方米，包括2幢高层及1幢超高层建筑，规划有豪华精装修酒店公寓、高档住宅、五星级皇冠假日酒店及奢侈品专卖店等。第十五页，共四十二页。

15个案分析(fēnxī)——东方国际地址：钟楼区城中路与东下塘路交汇处建筑面积：2.4万㎡开盘时间：2007-9交房时间:2021-12价格：7500元/㎡户型：40-66客户：投资客占75%，满足众多年轻人群及投资人群的需求物业管理:加拿大高力国际产品特征:工程1-2层为临街商业，采用挑高设计，3—26层全部为小户型公寓。去化情况：销售率60%左右工程概况：由1栋26栋的高层公寓组成,坐落于常州市中心青果巷内，1-2层为临街商业，采用挑高设计，3—26层全部为小户型公寓。本工程由香港东方(Dōngfāng)理想投资集团投资开发，定位为市中心内的小户型。户型面积范围为40-66㎡，总价较低，满足了众多年轻人群及投资人群的需求。点评(diǎnpínɡ):工程属住宅属性,其聘请国际知名的加拿大高力国际物业参谋,提供全方位的酒店式效劳,不仅提高了工程的物业档次,也极大的提升了工程的附加值.第十六页，共四十二页。

16武进区星级酒店(jiǔdiàn)现状三星级四星级五星级目前(mùqián)武进区集中三星级的酒店较多,并且投入运营已占到70%以上.区域内四星级酒店量不多,仅2-3家酒店投入运营,但从调查(diàochá)中了解到,虽评价为四星级酒但整个功能与效劳都不太完善.五星级酒店在本区域投入运营的工程属空白,2021年下半年后,将会仅有一个工程投入运营,如跳出区域来看常州五星级级别的工程屈指可数.第十七页，共四十二页。

17个案分析(fēnxī)——金色南都国际大酒店酒店按四星级标准设计(shèjì)单人间:518豪华标间:518蜜月房:518豪华套房:768高级套房:1380豪华套房:2580总统套房:9888目前该酒店已投入运营,酒店主要属武进区政府的一个配套设施,一些入驻客户主要为政府人士.第十八页，共四十二页。

18个案分析(fēnxī)——武进假日酒店——holidayhotel五星级豪华标准设计(shèjì)楼层高度8层,包括280间客房，1700平方米的大宴会厅，6个多功能会议室，3个中西餐厅，行政酒廊以及设施齐备先进的大型文体中心。目前由英国洲际酒店集团进行统一管理点评:该酒店属于(shǔyú)莱蒙城100万㎡社区里的工程,目前酒店还未投入运营.预计将在2021年5月底6月初投入运营.第十九页，共四十二页。

19个案(ɡèàn)分析——金色光华大酒店酒店按四星级标准设计单人间:298标准房:298观景单人房:518豪华套房:588房间数:56户目前该酒店已投入运营(yùnyíng),酒店主要属武进区政府的一个配套设施,一些入驻客户主要为政府人士.第二十页，共四十二页。

20区域(qūyù)写字楼市场分析第二十一页，共四十二页。

21工程(gōngchéng)周边写字楼分布图延政中路一线集中大量行政性办公写字楼，主要有水利、电力、国土及财税等机构。延政中路一线今后将成为武进区最重要最高端的(duāndì)商务区。常州世贸中心、财富广场、新加坡文化城及莱蒙城规划的写字楼将形成该区域内主要的商务写字楼金都名苑、德禾.文慧苑等小体量写字楼依托武进区行政中心，市民广场等市政资源，比较受行政类机构偏爱。常州世贸中心电力大厦水力大厦德禾.文慧苑常发.嘉园旺府公寓亚泰财富中心新加坡文化城凯瑞&凯尔置业莱蒙城水务大厦金都名苑财富广场.聚园未上市写字楼已上市写字楼售磬写字楼&行政写字楼财税金融中心金源大厦分布特点(tèdiǎn)：一线〔延政中路〕一轴〔花园路〕三核〔世贸中心、区政府、莱蒙城〕第二十二页，共四十二页。

22个案(ɡèàn)分析——常州世贸中心(1)工程(gōngchéng)根本信息物业类别:5A甲级写字楼(两幢百米高及裙房组成)建筑类别:高层装修状况:毛坯物业地址:武进区延政中路2号销售均价:8500元/平方米开发商:常州世贸中心置业开盘时间:2007-8-28容积率:4.50楼层状况:2栋27层〔2〕写字楼产品信息：写字楼面积：约13.5万平米(pínɡmǐ)5-26F为展贸大厦,建筑面积为72170m2,44个楼层将布局包括常州制造行业厂商,专业进出口商,外商机构,配套效劳商等约300家机构.3-4F是会议和展览中心,建筑面积为13180m2,设置9个会议室及一个可容纳500人的多功能大厅.5000m2的展览区可容纳标准展位300个,10个临时办公区将供外来参会商,采购商或访问者租用.27F(北)的"管理中心"和1-2F内的"贸易效劳中心"是整个[常州世贸中心]的心脏,面积为2600m2。1-4F(北)的世贸俱乐部"世贸新天地"和27F(南)的"空中俱乐部"建筑面积为20620m2,将作为[常州世贸中心]主要的休闲娱乐设施全面开放.地下1层,提供1000多个车位和5000多个非机动车位.〔3〕产品点评：提供WTCA在全球的标准设施和效劳，形成一站式贸易效劳连锁“超市〞，为常州企业走出国门提供了平台。第二十三页，共四十二页。

23莱蒙城——写字楼局部(júbù)(1)工程根本信息总建面积：100万㎡物业类别：住宅/别墅/商务楼建筑类别：低层+高层产品规划：〔五星级酒店+巨型超市＋文体中心＋会展中心＋教育配套＋商业街＋高层住宅＋SOHO公寓＋写字楼〕(2)写字楼类产品规划→SOHO公寓：方案在沃尔玛购物广场上方建2栋，总建面积约4万㎡。→写字楼：在工程第五期开发2栋纯写字楼,体量估计在(7-8)万㎡。(3)写字楼类产品总供给量据初步统计判断，来蒙城五期规划有写字楼类产品，总供给量为8万㎡左右，与本案产品有直接(zhíjiē)竞争的为SOHO商住楼，体量为4万㎡左右。2栋写字楼规划2栋SOHO商住楼BCDEFG睿景公寓ARTDECO风格高层公寓莱蒙官邸北美TOWNHOUSE别墅AAA双语幼儿园BB文化艺术中心C健康娱乐中心D洲际酒店AE8万㎡莱蒙广场B国家级体育馆FG沃尔玛购物广场H品牌商业区第二十四页，共四十二页。

24个案(ɡèàn)分析——常发.嘉园〔1〕工程根本信息物业类别：住宅、商业、写字楼开发公司：江苏常发置业建筑类别：高层楼层状况：住宅23F、办公26F住宅面积：2.83万平米(pínɡmǐ)商业面积：1.06万平米容积率：3.20绿化率：35%总户数：264户左右(2)产品点评：工程是集商业、办公(bàngōng)和住宅为一体的高品质复合型社区，工程地处武进区核心地段，与武进区政府、环保局、建设局、水利局、工商局等行政机关隔街相望。目前该写字楼由开发公司转为自用，暂不对外销售。常发大厦写字楼产品信息：写字楼为一栋26层建筑办公面积约4.3万平米第二十五页，共四十二页。

25个案分析——财富(cáifù)广场.聚园(1)工程根本信息(xìnxī)物业类别：写字楼〔26F〕、商业裙房〔4F〕、住宅〔23F〕占地面积：23526.80平方米建筑面积：70600平方米总户数：308户装修状况：毛坯物业费用：住宅0.8元/平米.月〔2〕写字楼产品信息：写字楼面积：约4.2万平米销售价格：4500元/平米左右(zuǒyòu)单层面积：1300平米左右，约12间户型分布：70～130平米可组合，小户型占16%，主力户型为110平米，占66.67%。客户来源：纺织私营企业、贸易公司、机电类企业物业费：写字楼1.5元/平米.月销售率：30％左右第二十六页，共四十二页。

26个案(ɡèàn)分析——德禾.文慧苑〔1〕工程根本信息物业类别:普通住宅商业写字楼开发商:常州德禾置业建筑类别:高层装修状况:毛坯物业地址:武进区武宜路与延政路交汇处占地面积：11965㎡建筑面积：83394㎡〔其中住宅建筑面积36650㎡，办公面积20600㎡，商业面积8550㎡容积率：5.5绿化率：30%销售(xiāoshòu)均价:4500元/平方米物业管理费:1元/平方米·月开盘时间:2007-12-08容积率:5.50绿化率:30%〔3〕产品(chǎnpǐn)点评：目前该栋23层的写字楼以被武进区某政府部门整体收购，不对外销售。与延政中路北线政府行政办公大楼〔水利大厦、电力大厦等〕连成一线。〔2〕写字楼产品信息：一栋23层办公楼单层约900平米可自由组合，面积为40～100平米左右第二十七页，共四十二页。

27〔1〕工程根本信息物业类别：住宅、商铺、写字楼建筑类别：小高层高层楼层(lóucénɡ)状况：11、16、18层，7栋高层，2栋小高层容积率：2绿化率：35%占地面积：49914.8平方米建筑面积：100000平方米开盘日期：2007-5-26总户数：627户左右个案(ɡèàn)分析——金都名苑〔2〕写字楼产品(chǎnpǐn)信息：写字楼为一栋18层建筑办公面积约2万平米销售均价为4000元/平米〔3〕产品点评：目前该工程写字楼已经销售完毕，主要的客户为周边企业主，纺织、贸易等行业，较低的销售价格吸引企业购置该物业，同时地处花园路口，西侧区行政中心、市民广场也为本案提高了产品价值。第二十八页，共四十二页。

28〔1〕工程根本信息物业(wùyè)类别:商住楼建筑类别:高层18栋楼层状况:18层,1～2层商铺装修状况:毛坯销售均价:3658元/平方米物业管理费:0.58元/平方米·月开发商:常州富域开展开盘时间:2007-09-05个案(ɡèàn)分析——旺府公寓〔2〕写字楼产品信息(xìnxī)：2栋18层商住楼户型面积有72平米〔一房两厅〕94平米〔两房两厅〕118平米〔三房两厅〕共约192户销售率约为75%〔3〕产品点评：位于常州世贸中心街对面,将工程定位为商务区内居住配套产品，较高的性价毕，其大局部客户为已在延政中路购置写字楼的企业客户，据了解，该工程30%的客户来自常州世贸中心业主。第二十九页，共四十二页。

29个案(ɡèàn)分析——天禄商务广场/文渊居〔1〕工程根本信息总建面积：56万平米物业类别:商业(商务广场)、住宅(文渊居)16万平米商业、约28万平米住宅及约12万平米地下停车面积开发商:常州天禄中创立设开发建筑类别:高层(ɡāocénɡ)装修状况:毛坯销售均价:4280元/平方米开盘时间:2007-12-01容积率:2.70绿化率:65%楼层状况:商业1-3层、住宅33层〔3〕产品点评：一站式消费是该工程主要的特色，涵盖16万平米的超大规模商业区，同时商住楼区域内所有建筑呈围合式布局，约19万平米的超大规模，由纯高层建筑构成，是典型的高层低密度社区，最大141米的超大楼间距，通透而宽敞，使视线和景观都得以延伸(yánshēn)，在社区中央形成4.7万平米的中庭，以水为主体来进行景观的营造，生态办公概念非常明显。〔2〕写字楼产品信息：6栋商住楼，总建筑面积约14万平米左右目前有5栋可以销售面积有47.07平米、82.10平米等销售均价为4280元/平米第三十页，共四十二页。

30个案分析——金源(jīnyuán)大厦工程根本信息工程背景：武进区新国土局办公大楼工程投资：1.5亿规划用地：56亩建筑面积：3.2万平方米建筑高度：92.6米地上22层：地下(dìxià)1层功能规划：对外办证、土地交易中心、办公、会议用房。第三十一页，共四十二页。

31个案(ɡèàn)分析——水务大楼工程根本信息工程背景：武进区水务局办公大楼包括主楼及裙房等建筑(jiànzhù)占地面积：约17亩工程投资：1.3亿人民币建筑面积：约3.7万平米主楼为28层，地下2层，地上26层功能规划：对外效劳大厅、饮水工程管理处及办公、会议用房第三十二页，共四十二页。

32个案分析——财税(cáishuì)金融大厦工程根本信息工程背景：武进区财税系统办公大楼规划用地：40亩建筑面积：4万平米工程投资：3.2亿元人民币2栋高层建筑组成，28层功能规划：武进财税和金融等单位行政办公(bàngōng)和对外效劳场所。第三十三页，共四十二页。

33个案(ɡèàn)分析——电力大厦楼盘(lóupán)：电力大厦工程根本(gēnběn)信息工程背景：武进区电力系统办公大楼第三十四页，共四十二页。

34武进区写字楼未来(wèilái)供给量约30万㎡延政中路&乐购商圈写字楼、商住楼市场(shìchǎng)供给量分析〔显性〕13.5万㎡,时间轴工程(gōngchéng)名称200720212021202120212021常州世贸中心旺府公寓亚泰财富中心财富广场.聚园金都名苑德禾.文慧苑3.3万㎡5.78万㎡约2万㎡2.06万㎡〔售磬〕〔售磬〕分析：从市场统计数据来看，目前已面市的纯办公写字楼由世贸、财富广场供给，约有16.5万平米已去化约6.5万平米。目前写字楼工程售磬的工程有金都名苑与德禾.文慧苑两个工程，价格营销是金都名苑短期取得销售佳绩的最主要原因，德禾.文慧苑工程主要靠近区行政中心，因此被武进某行政机构整体购入。该区域内商住两用的楼盘为旺府公寓，供给量约2万平米，目前销售率约75％。因此，可初步计算延政中路一线入市可销的写字楼供给量约为17万平米左右,乐购商圈商住楼供给量约12万平米。约9万㎡天禄商务广场铂安国际约4.8万㎡第三十五页，共四十二页。

35武进区写字楼市场(shìchǎng)供给分析附近其他(qítā)写字楼、商住楼市场供给量分析〔隐性〕时间轴工程(gōngchéng)名称200720212021202120212021莱蒙城约4万㎡常发大厦电力大厦凯瑞&凯尔置业分析：工程附近周边隐性的写字楼供给楼盘有5家，其中莱蒙城、凯瑞&凯尔置业〔新加坡文化城〕均有写字楼规划，莱蒙城第五期规划中有两栋写字楼，位于莱蒙城西北角，体量约8万方。新加坡文化城总建筑面积为18万平米，集商业、办公、文化娱乐、居住功能于一体的综合工程。常发大厦，金源大厦等今后均有可能将局部楼层对外出租，预计4万左右的出租或出售面积。因此在今后半年之内将有约20万平米左右的隐性写字楼产品供给，市场潜在竞争剧烈。财税金融中心水利大厦金源大厦约8万㎡约4万㎡天隽峰约4万㎡第三十六页，共四十二页。

36武进区写字楼市场价格(jiàgé)分析写字楼、商住楼售价分析(fēnxī)项目名称常州世贸中心旺府公寓财富广场聚园金都名苑德禾.文慧苑4500元/㎡）价格（元/㎡）4000元/㎡3000元/㎡6000元/㎡8000元/㎡8500元/㎡）天禄商务广场铂安国际4000元/㎡）预计3600元/㎡）3800元/㎡）4200元/㎡）4100元/㎡）5000元/㎡6000元/㎡）LOFT挑高产品分析：从销售价格横向比较(bǐjiào)来看，常州世贸中心以8500/平米的单价傲视群雄，概念的打造及世贸效劳平台的搭建是其工程取得高附加值和市场人可得重要因素。100％去化的两楼盘均有相对的价格优势，体量小，容易整体收购是其快速销售的主要原因。商住楼类产品期宜商宜住的特性也深受市场欢送，单价比较上没有多大劣势。铂安国际B栋5.76米挑高产品的设计创新，在单价上有了较大的突破，也受市场投资者的欢送。第三十七页，共四十二页。

37武进区写字楼市场(shìchǎng)总结延政中路成新高端商务区围绕武进区行政中心、各政府行政单位资源，在延政中路一线(yīxiàn)，已经形成由常州世贸中心、财富广场、常发大厦等写字楼组成的武进区最高端的新商务区。乐购商圈成新高端商住区依托乐购超市、福克斯广场等商业资源，在该十字路口，形成了以天禄商务广场、铂安国际为主要代表的商务区，以商住楼为主打产品，纯写字楼几乎没有。政府行政单位成写字楼重要需求者在武进新商务区内，约有40％的写字楼为政府行政办公大楼或企业办公自用大楼，政府行政单位成为写字楼市场的重要需求者〔德禾.文慧苑整体收购〕。高端写字楼比较稀少目前在武进区延政中路一线，纯写字楼主要由常州世贸中心供给，而其余产品性质均偏向于商住两用，主要分布在〔35～50〕平米与〔80～110〕平米这两个面积段，而旺府公寓内商住楼产品以118平米舒适型三房最为好销，主力客户为写字楼业主。写字楼去化速度较缓后期供给量巨大竞争剧烈2007年7月至今，武进区延政中路一线可计算的写字楼类产品供给量约为17万平米〔可售〕，已去化约10万，去化率约为37.04%。而半年之内，即将上市的隐性写字楼类产品供给约为20万平米左右〔莱蒙城、天隽峰、常发大厦、凯瑞地块等〕，同时乐购商圈内可销售的商住楼供给量约为12万，可以肯定的是今后武进区行政区内写字楼市场将竞争异常剧烈。4000～4500元/平米成写字楼市场均价从写字楼市场销价格统计来看，除常州世贸中心8500元/平米的销售价格，其余写字楼均价均低于区域内高档住宅楼，主力产品销售价格段在4000至4500元/平米之间。第三十八页，共四十二页。

38商业酒店式公寓办公楼目前区域内纯酒店式公寓(gōngyù)工程比较匮乏,供给量也比较有限,以本工程具备的条件,将会是区域内典型的标杆楼盘.目前区域内办公市场供大于求,销售遇到较大的阻力,再加上工建工程体量大,如财税(cáishuì)大厦,水务大厦等工程,总体量近期10万㎡,后市竞争剧烈.区域(qūyù)市场总结第三十九页，共四十二页。

39工程区域需求(xūqiú)分析酒店(jiǔdiàn)＋商业武进区消费需求：目前区域内共有百余家企业进驻后续也将会有相当多的企业入住武进区。目前武进区消费主要(zhǔyào)到市区进行，如果区域商业得到很好的开展，会吸引其他区域消费者的商业需求来此。区政府消费需求：武进区政府搬入该区域，这必将会为区域带来局部餐饮、娱乐等相关消费。居住小区不断成熟，入住人口需求：目前区域人口较少，随着区域新建社区的开发、销售、入住，人口会逐渐导入。对区域商业的需求会随居住人口的增加而逐步扩大。商务消费需求：区域不断开展。整体的规划将会吸引众多在此办公，往来的商务人士将会对酒店以及商的需求。第四十页，共四十二页。

40神圣的工作在每个人的日常事务里，理想的前途在于一点一滴做起。创造性模仿不是人云亦云，而是超越和再创造。逆境给人珍贵的磨练时机。只有经得起环境考验的人，才能算是真正的强者。00:2600:2600:26:0200:26:02所谓天才，只不过是把别人喝咖啡的功夫都用在工作上了。强烈的欲望也是非常重要的。人需要有强大的动力才能在好的职业中获得成功。你必须在心中有非分之想，你必须尽力抓住那个时机。患难可以试验一个人的品格，非常的境遇方才可以显出非常的气节;风平浪静的海面，所有的船只都可以并驱竞胜。命运的铁拳击中要害的时候，只有大勇大智的人才能够处之泰然。不放过任何细节。12月-2112月-2112月-2112月-21惟一持久的竞争优势，就是比你的竞争对手学习得更快的能力。把你的竞争对手视为对手而非敌人，将会更有益。一旦做出决定就不要拖延。任何事情想到就去做!立即行动!如果通用公司不能在某一个领域坐到第一或者第二把交椅，通用公司就会把它在这个领域的生意买掉或退出这个领域。我的宗旨一向是逐步稳健开展，既不要靠耸人听闻的利润，也不要在市场不景气时，突然有资金周转不灵的威胁。18-12月-2100:26:02在艰难时期，企业要想获得生存下去的时机，唯一的方法就是保持一种始终面向外界的姿态。假设想长期生存，仅有的途径就是要使人人竭尽全力，千方百计让下一代产品进入用户家中。时间是一个伟大的作者，它会给每个人写出完美的结局来。自始自终把人放在第一位，尊重员工是成功的关键。让流程说话，流程是将说转化为做的惟一出路。12月-2112月-2100:26:02在一个崇高的目的支持下，不停地工作，即使慢，也一定会获得成功。微软离破产永远只有18个月。坚持是一种智慧，固执是一种死板。12月-2112月-21命运是一件很不可思议的东西。虽人各有志，但往往在实现理想时，会遭遇到许多困难，反而会使自己走向与志趣相反的路，而一举成功。一个管理者如果不了解其下属的工作，那他就无法有效地管理他们。人们所认识到的是成功者往往经历了更多的失败，只是他们从失败中站起来并继续向前。00:26:0200:2612月-21等待。我将要在这三块基石上建立我成功的金字塔。千方百计请一个高招的专家医生，还不如请一个随叫随到且价格廉价的江湖郎中。是员工养活了公司。2021/12/180:26能用他人智慧去完成自己工作的人是伟大的。不满足让客户满意，要追求让客户感动，创造客户终身价值。新经济时代，不是大鱼吃小鱼，而是快鱼吃慢鱼。路是脚踏出来的，历史是人写出来的。人的每一步行动都在书写自己的历史。18十二月202112:26上午12月-21过失发生在细节，成功取决于系统。速度就是一切，它是竞争不可或缺的因素。管得少，就是管得好。18十二月2021命运本来就不公平所以我要改变命运。投机取巧的人。12:26:02上午00:26:02质量是维护顾客忠诚的最好保证。最好的CEO是构建他们的团队来达成梦想，即便是迈克尔·乔丹也需要队友来一起打比赛。2021/12/180:2612月-21在这个世界上，没有人能使你倒下。如果你自己的信念还站立的话。一个人要发现卓有成效的真理，需要千百万个人在失败的探索和悲惨(bēicǎn)的错误中毁掉自己的生命。12月-2100:26:02感情投资是在所有投资中，花费最少，回报率最高的投资。壮士临阵决死哪管些许伤痕，向千年老魔作战，为百代新风斗争。慷慨掷此身。2021/12/180:26:0200:2612月-21谢谢(xièxie)各位！第四十一页，共四十二页。

41内容(nèiróng)总结新北区。功能定位:即可居住，也可作为作为小型企业办公。常以SOHO的概念推向市场,目前此类物业在常州酒店式公寓概念比较常见.。目前区域内共有百余家企业进驻后续也将会有相当多的企业入住武进区。目前区域内共有百余家企业进驻后续也将会有相当多的企业入住武进区。开盘时间：2021年5月底(yuèdǐ)开盘。本工程由香港东方理想投资集团投资开发，定位为市中心内的小户型。功能规划：武进财税和金融等单位行政办公和。谢谢各位第四十二页，共四十二页。