厦门国际邮轮城产品策划报告：商场

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1、国国国际邮轮城际际邮邮轮轮城城产品策划报告产品策划报告第三部分第三部分商商场场主主要要内内容容¢一、一、SWOTSWOT分析及不利因素规避建议分析及不利因素规避建议¢二、商场客群定位及分析二、商场客群定位及分析¢三、招商策略建议三、招商策略建议¢四、商业定位四、商业定位¢五、产品建议五、产品建议¢六、市场抗性及风险评估六、市场抗性及风险评估一、一、SWOTSWOT分析及不利因素规避建议分析及不利因素规避建议11、、S(strength)S(strength)项目优势项目优势——项目地处国际旅游客运码头，正式运营后带来的大量旅游客，形成商场的天然客源，为商场的运作带来极

2、大利好；——本案的超大规模，酒店、写字楼、高档住宅等形态物业，本身拥有很大的高端消费人口，从而为商场带来很大的潜在消费群；——邻城市主干道疏港路，拥有20000㎡左右的集中绿地，直面市政景观广场，拥有较好的景观、交通、停车等条件；——项目周边方圆二公里内聚集了约13万居民，尚无大型集中的商业形态，给这部分居民带来了生活上的不便，本案商业将为他们带来生活上的便利，具备中型商业MALL物业形态的所需要人口数量。¢结论：综上所述，本案具备了规划一个4-5万平方米左右的中型商业中心的必要空间，在消费人口、辐射范围、交通条件等方面都具备较强的运作潜力。22、、W(weaknes

3、s)W(weakness)项目劣势项目劣势——本案所处的东渡区域由于其城市功能原因，在厦门市民印象中档次不高，心理距离较远，给运营高端商业形成较大阻力；¢规避建议：作为一个集星级酒店、高档住宅、甲级写字楼、高端商场为一体的大型都市综合体，在项目营销推广中，借助星级酒店和高档住宅宣传造势，提升地块价值和知名度，让客户从心理上将本地块视为中山商圈、滨北行政中心的延伸，可从根本上改变本地块不良的心理印象。——本案商场部分未能设置在客运码头游客必经之路，与联检大楼分离，对码头旅客人流的吸引不利；¢规避建议：将商场与联检大楼商业部分尽量缩短距离，再业态上合理的互补，形成一个交流

4、顺畅的结合体，共同营造浓厚商业氛围。建议从联检大楼二楼平台设计合理便捷的人行交通流线到本项目商场，吸引码头游客来消费购物，汇聚更大商业人流。——本案东北部三角地带不属于用地红线内，疏港路进入方向外在形象不明显，交通路况较复杂，对外部人流、车流进入本案商场消费造成一定的负面影响；¢规避建议：在该区域留出比较大的市民广场，把疏港路的人流有效地引导到本地块，并将本案商业主要出入口置于疏港路进出方向，扩大商业面向主要交通要道的面，突出商业外界视觉影响力。做好人流与车流进出本案的交通动线规划，使人流与车流能顺畅地出入本案商业。——地块呈不规则长条形四边型，东西向距离较短（约15

5、0米），南北向距离较长（约370米），受规划中庭绿化20000㎡硬性条件制约，东西向进深无法按正常商业主力店所需要的合理长宽比例，制约了商业平面布局与业态规划。¢规避建议：将商业部分平面尽量规划成为动线分布合理，东西向进深尽量扩大，南北向面宽尽量缩短，使整个商业平面做到东西向进深约60—80米左右，南北向面宽约200米。33、、O(opportunity)O(opportunity)项目机会项目机会——本案周边区域，集中商业形态物业较为缺乏，本案商场可以拥有更大的运作空间；——厦门邮轮母港的筹划已排入市政府的工作日程，随着邮轮经济的发展，本案作为厦门海上出入门户，海内

6、外游客进出港口将汇聚较大的高端消费人群，适合作为港口配套的商业集中点；——本案紧邻滨北高尚居住区，周边聚集了大量的高端消费群体，融合本案的高品质定位吸纳的大量高端人士，汇聚出大量的高端消费人群，适合高档购物广场的生存。¢结论：综上所述，本案在商业定位方向应切合项目本身总体定位方向所引入的高端消费群体，辐射周边高尚居住区滨北一带的高端消费人群，结合国际旅游客运码头带来的国际、国内及港、澳、台地区各类游客的消费习惯，走国际精品购物城路线，打造厦门门户口岸地位的商业综合体，充分发挥邮轮经济这个新兴经济形态的优势，附带解决区域居民生活消费需要。44、、T(threaten)T

7、(threaten)项目威胁项目威胁——厦门商业一直以来较为分散，随着火车站——富山——莲坂商圈的进一步形成，将对整个厦门商业布局产生巨大影响，进一步使厦门商业向大型MALL式形态集中，本项目相对较为不成熟的商业配套对消费人群的吸引力较弱，只能靠进出港口游客与周边稀少的居住人群来营造消费氛围，市场容量偏小；¢规避建议：做强、做大国际旅游客运码头这块蛋糕，扩大其社会影响力，增强消费群体的关注度，充分利用西海湾公园这个市政工作所吸引进来的游客，让本案商业与西海湾公园中的商业较好地融合起来，形成一个商业链，扩大本案商业辐射面。——疏港路快速干道的交通性质以