国际邮轮城前期策划方案

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1、“国际邮轮城·A3”产品策划报告一、地块位置简介“国际邮轮城”住宅部分产品位于项目中A3地块，整体呈不规则梯型形状，总占地面积16071㎡，容积率3.1，总建筑面积49821㎡。地块四周界定：1、东南面临疏港路快速干道，近狐尾山相邻，远望厦门巨大的内湖景观资源——筼筜湖、滨北CBD、行政中心等景观，自然生态环境优越，绿色景观丰富；2、西南面与裕成大厦相邻，与海湾公园相连，近距离视线受一定阻碍，远距离可眺望厦门新兴市民工程——西海湾公园丰富景观；3、东北面与项目内交通枢纽高架桥相邻，可俯视项目内数万平方米的中庭广场配套景

2、观，远眺厦门岛主要进出通道之一的海沧大桥壮丽宏伟景象；4、西北面无建筑物遮挡，可看厦门西海域一望无垠的庞大海景与远处海沧生活区；二、地块SWTO分析及不利因素规避建议S(strength)项目优势1、市中心地理位置优越，交通条件便利，临近滨北高尚居住片区；2、位于大规模高端板块内，五星级酒店、甲级写字楼等高端物业提升了本项目的附加价值；3、大规模社区，宽阔的绿地空间为本项目提供大量的休闲区域；4、临山观海，看海沧大桥，拥有海湾公园、筼筜湖等天然景观资源、休闲场所，厦门重点中学——六中等优越的教育配套；结论：综合上述优势

3、分析，本案完全有条件打造无敌景观、具备国际化、现代化气质的，配备高品质、高档次配套与服务优势的豪宅。W(weakness)项目劣势及规避建议1、附近的小生活配套较为薄弱，如近距离购物不方便等；规避建议：在项目内商业部分提供生活配套设施以满足居住需要。2、商务功能的侧重，以及客运码头自然带来的人流，使居住的纯粹性受到一定程度的影响；规避建议：将A2与A3地块融合为一个整体来管理与绿化配套，使其两个地块内居住功能充分得到完善，与全案主体商务功能形成一个区间格局差异。3、高架路网纵横，临疏港路快速干道，车流量大，码头及重装车辆

4、噪音嘈杂，影响居住品质；规避建议：采用节能环保建筑材料，如利用中空玻璃来隔音、隔热、降噪声，利用环保节能建材构筑隔音效果好的墙体等方式来减小高架路网与交通主干道车流噪声的影响力，增加项目的卖点。4、地块平面距离较短，不利于豪宅产品大户型布局，满足规划总建筑面积方面困难较大，采用长板式（五梯位）整体建筑设计会受地块有效距离影响，单套户型只能作短面宽长进深设计，产生产品通风采光与具体功能布局等不够合理的不利情况；采用短板式（两梯位和三梯位）整体建筑设计又会受控规影响和景观面受损等因素制约。规避建议：采用短面宽长进深设计或者减

5、少户数增加面宽方法，尽量采用外弧型扇面布局，最大化的利用景观面，根据实地情况尽量满足南北朝向布局，各单套户型中利用庭院式露台设计（参考深圳华府三房户型平面布局），或其它有利于长进深通风采光功能设计的方式。我司经过多方论证后得出规划建议：一是采用舍小取大的方式来规避地块有效距离不够的制约因素，即减小梯位数，增加单套产品面宽，将五梯位设计减小至四梯位设计，其中三个梯位按一梯两户设计，另一个梯位按“品”字型结构布局设计三户或四户，从而增大每个梯位的面宽，达到利于设计单套产品面宽的目的。二是采用减少户数增加面宽，适当提高产品单套

6、面积与具体户型比例调整的方式来处理，即还是设计为五个梯位，只作九户规划，其中四个梯位仍然设计为一梯两户，另一个梯位设计为一梯一户。具体布局在后面的产品建议中详细介绍。T(threaten)项目威胁1、国家宏观调控政策的影响，使房地产市场增添更多的变数，尤其表现在住宅市场，目前市场仍在密切关注政策变化；规避建议：选择合理的推广时机，营造强大的市场影响力，多在产品结构、景观资源、环保节能建材、科技智能化等方面创造卖点，利用充足的市场酝酿期，积累巨大的目标客户量，树造市场轰动影响力来减小调控政策的影响度。2、本项目位于东渡疏港

7、路，从地理位置上看，与目前厦门岛内总体发展趋势东移，东部富山、SM商圈等纷纷强化的变化相背，与东部地区更迅速的变化相比，一定程度的削弱项目的吸引力；规避建议：更多的利用港口的优势和港口经济的动力，吸引发展，做出自己的特色。O(opportunity)项目机会1、目前市场住宅价格持续走高，市场高位运行，为本案开发创造较大的市场空间及赢利能力；2、随着国家房产新政限制规划比例的出台（6月2日厦门岛内房产新政已作新调），厦门未来投放市场的大户型产品将逐步减少，为本案此类产品市场消化提供一定的空间；3、在产品上更多创新，形成市场

8、亮点，将使本案成为厦门独具风骚的纯景观豪宅的典范。结论：综合上述优势分析，本项目产品还是有很好的销售前景，和很大的利润空间。三、目标客户群体定位及需求特征分析一）目标客户群体定位及定位来源以下目标客户群的定位来源于本司对厦门房地产市场的充分分析与了解的前提下，在本司与贵司上一阶段的工作配合和相户讨论后，基本认同本案