厦门国际邮轮城产品策划报告：写字楼

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1、国国国际邮轮城际际邮邮轮轮城城产品策划报告产品策划报告第四部分第四部分写字楼写字楼主主要要内内容容一、市场概况一、市场概况二、二、SWOTSWOT分析分析三、目标客户群定位及分析三、目标客户群定位及分析四、写字楼定位四、写字楼定位五、产品建议五、产品建议一、市场概况一、市场概况（一）市场分布¢目前，厦门市写字楼主要集中在以下四大片区：市中心区域、筼筜湖周边、湖里区以及未来的观音山片区。——市中心区域(主要指鹭江道沿线)以国际银行大厦、银行中心、建行大厦等高端写字楼为代表，成就了该区域不可取代的CBD地位，今后两年在

2、第一广场、钻石海岸等高端楼盘的支撑下，鹭江道商务区将继续发挥高端写字楼市场中的领袖作用；——筼筜湖周边（包括湖滨北路、湖滨南路、厦禾路）是厦门传统的行政金融中心，地位显赫；——湖里区写字楼（主要指江头、长岸路沿线）总体档次不高，仅江头片区有部分高端写字楼（喜多office）在建，长岸路、湖里大道沿线零散的分布着些许普通写字楼；——观音山片区拟建61栋写字楼，是未来的核心商务区，占了写字楼市场很大的比重。（二）市场发展趋势（二）市场发展趋势1、土地供给就2005年—2006年的土地供应而言，办公用地的土地出让面积就达

3、到138.4万㎡左右，这些地块主要分部在金尚路、环岛路和观音山商务中心。2、未来市场需求的带动体现在以下方面：——经济发展：城市的规模和经济发展水平，推动了厦门写字楼市场的发展契机；——政策利好：对外相关鼓励政策的出台，“住宅禁商”政策的执行，均将为写字楼市场带来需求；——区位发展：厦门在闽西南地区的中心地位日渐突出，良好的城市及商务环境，也将推动写字楼市场的发展；——市政引导：观音山商务运营中心、五缘湾商务中心等成片区、高起点、高强度开发，有望成为厦门写字楼市场新一轮发展的引擎。（三）市场的销售状况（三）市场的销

4、售状况整体而言，厦门10年来的写字楼市场发展较为平稳，浮动不大。¢厦门岛内写字楼销售主要集中在思明区，且月成交面积保持相对平稳的消化状态，2004-2006年月均成交面积约8000㎡左右。整体销售上，2005年本岛成交面积8万㎡，较上年减少超30%，而2006年9月即达9.5万㎡，较上年同期增长55%。¢厦门岛内写字楼成交均价自2005年5月起有较大的增幅，2005年全年均价超11000元/㎡，较上年同期增长35%，06年写字楼均价继续保持较强增长势头，增幅较上年同期增长49%。（四）市场的租赁情况（四）市场的租赁

5、情况¢市中心区域：该区域写字楼整体租金水平和出租市中心区域：该区域写字楼整体租金水平和出租率最高，显示其较高的商务价值。率最高，显示其较高的商务价值。¢筼筜湖周边：该区域的客户需求相对旺盛。整体筼筜湖周边：该区域的客户需求相对旺盛。整体出租率基本在出租率基本在85%85%--90%90%左右。左右。¢湖里区：湖里区：————江头片区：由于商住楼的影响及客户能承受江头片区：由于商住楼的影响及客户能承受的租金水平有限导致其出租率相对较低。的租金水平有限导致其出租率相对较低。————长岸路沿线：该区域写字楼的办公环境差及

6、长岸路沿线：该区域写字楼的办公环境差及客户的区域流动性大是导致其较低出租率的主要客户的区域流动性大是导致其较低出租率的主要原因。原因。二、二、SWOTSWOT分析分析¢（一）SWOT分析及不利因素规避建议1、S(strength)项目优势——地理位置优越：滨北行政金融中心的延伸；——交通便利：疏港路快速通道；——规模优势：项目周边五星级酒店，高档住宅，名品商场，旅游休闲码头等，各资源的相互共存，配套共享，将打造一个真正意义上的商务建筑群落；——功能显著：整体项目的客运港口功能和发展方向，及投资商的行业背景，将对港口

7、、航运、物流、贸易等行业的客户群产生更大的号召力；——景观条件优越：本项目临山看海，紧依筼筜湖和西海湾公园；——项目品牌优势明显：整个综合体的高定位，高品质，超大规模将大大提升本案品牌价值。2、W(weakness)项目劣势¢——项目地处东渡，并在港口位置，主干道车流噪声大，传统混乱、嘈杂的印象会产生不利影响；规避建议：更多的利用港口的优势，用港口经济的动力吸引客户，做出自己的特色。并采用中空玻璃与隔音建材来构筑墙体，最大化地隔绝这些噪声产生的不利影响。¢——附近的配套设施较为薄弱，缺少高端写字楼所需的大型商业集散

8、地背景，各大金融网点稀少也对各类大中型公司频繁的金融交流造成不便。规避建议：本案涵盖商业、五星级酒店等配套设施，可满足写字楼的商务要求；规划引入多家银行，直接解决现阶段金融网点稀少的劣势。3、O(opportunity)项目机会¢——厦门住宅禁商等政策，为写字楼的发展提供更好的发展空间和外部环境；¢——随着厦门总部经济带的确立,以及厦门经济的发展,越来越多的