福建厦门国际邮轮城产品策划报告

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1、国际邮轮城产品策划报告本报告主体构成项目总体定位住宅商场写字楼财务预算第一部分项目总体定位重点内容项目特点分析项目定位及邮轮生活概念阐述项目整体开发理念项目特点分析2006G01地块，迄今为止厦门拍卖总价最高地块，综合基础状况及相关规划要求，可提炼出本案的四大最显著特征——规模性、综合性、商务性和国际性。1、本案A1—A4地块的规模即达到了用地面积102922.02㎡、建筑面积287355㎡的水平，包含五星级酒店，各类产品设计均趋向高端，如此规模的区域开发，如此集中的高档物业群，为厦门少见。从本案4月8号以岛内“地王

2、”12.1亿元摘牌起，便因其超大的体量引发市场的多方瞩目，本案的超大体量将首先给市场一个鲜明的大盘形象，同时后期的营销推广中，也提醒着我们要将本案的规模优势做足、用足，体现一种磅礴的整体感。——规模性2、本项目为厦门岛内首个集合客检（船）、办公、居住、商场、酒店诸多功能的综合物业群，这是一次交通运输业、房地产业优势资源与个性特征的碰撞与共赢，是以码头航（客）运为主体的交通枢纽点，与各类型房地产物业优势互补的结合，从而实现有效资源最大程度的整合，实现各个资源点优势的最大化。这是本案的显著特点，也昭示着我们在以后的产品设

3、计和功能规划中，要充分地实现各种物业体的功能、设计、服务上的优势互补和共享共赢，将各个分部的优势扩大宾并联合起来，形成本案在市场上无可比拟的竞争优势。——综合性3、本项目规划中商务类型物业所占比重较大，占到总建筑面积的六成以上，且港口联检大楼与五星级酒店的拱卫，体现出其作为厦门乃至整个东南沿海商务集中门户的区域地位。——商务性4、本案因其突出的厦门海上窗口地位，从战略重要性上注定了本项目将作为厦门地标式建筑的高起点，引伸出中国东部沿海与国际接轨的窗口前沿位置，成为迎接台湾同胞踏上祖国大陆的大门，海外侨胞荣归故里的海上

4、通道之一。——国际性三、项目总体定位项目命名——国际邮轮城“国际邮轮城”案名释义：“国际”凸现了本案的最大特点；“邮轮”则体现了本案的档次——豪华尊崇；“城”则是从规模的角度对本案进行了形象的诠释。本案占地45万平方米，其规模之大，在岛内尚无几个楼盘可与之对决。如此规模，除“城”字之外，别无其它可以形容之。同时，“城”也代表着众多建筑物的集中形态。本案是多重形态的综合体，囊括了五星级酒店、豪华海景住宅、精品购物城以及5A甲级写字楼等。邮轮业创造了新的、时尚的休闲方式，为大众打造一种全新的生活方式。综合看来，“国际邮轮

5、城”这个主体案名不但切合项目“国际化、高档次，大规模”的特点，同时也通俗易懂，朗朗上口、便于传播，整体显得大气。案名内涵延伸：——拥有邮轮上总统级豪华套房（本案大户高档的住宅物业形象）——拥有五星级的配套、服务（本案酒店、会所等的配套服务）——登上“邮轮”，吃喝玩乐应有尽有（本案的商业物业）——拥有海上邮轮的无敌海景资源（本案临海第一排，观海套房等）——拥有邮轮的国际化流行趋势（本案的国际化客群、国际化配套等）——享受顶级富豪的滨海上层生活之旅（邮轮的富豪消费倾向性、生活就像度假）——会聚顶级豪门海洋生活的城市地标（

6、客户群的同质性）（二）项目形象定位邮轮生活新时代——西海域45万平国际化建筑集群集群释义：我司提出集群概念，主要是考虑到本项目是个大型综合体项目，是由多种物业形态组成的大型综合建筑群落，在建筑形态上以高层为主，且各建筑物间距离相对集中，形成一个较好的建筑群效果，所以此概念上能够体现出本项目的整体性和规模性，并能成为后期推广阶段的一个重要卖点定位说明：本定位语选取“邮轮”这一最直观形象形成独特卖点，糅合了海景环境（西海域）、规模配套（45万平、五星级）、商务特性（国际化建筑群落，代表市中心国际化的商务综合体）等各项卖点

7、，并且字里行间呼应“国际邮轮城”的案名定位。从广告语的眼球吸引效果来评判，“邮轮”本身对目标客户来说是时尚事物，经过近几年厦门的媒体偶尔宣传，消费者已有初步印象，有一定的市场送达率，同时“邮轮生活”是很前卫的概念，容易引起关注而去探究，“广告语眼球效果”比较明显。邮轮生活方式概念设计阐述背景及意义：1、缘于海洋文化——海是本案的灵魂提到厦门就不得不提到“海”，厦门具备如此强大的城市辐射力和吸引力，就在于其滨海旅游城市的定位；而本案的开发单位港务集团，也与海洋有着密切的关联；再加上项目位于西海域第一排，具备优越的海景资

8、源；所以本案的核心概念设计与海有着必然的联系，“国际邮轮城”命名具备浓郁的海洋气息，将邮轮生活概念引入到居住领域，很容易让人联想到豪华邮轮上的贵族生活。而海洋给人的感觉就是集开放性、包容性、国际性于一体，正是迎合了本案国际化的产品定位。2、喻意生活方式的飞跃——从旅游引申到居住以往的旅游，通常使用的是火车、飞机等交通工具，现在乘坐豪华邮轮，环海