商业地产租赁方式与策略及案例分析

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1、2015年商业地产租赁方式与策略及案例分析“打江山容易守江山难!”，一个商业地产建起来不难，难在其后续的经营管理，这也是商业地产的核心所在。租金策略以及运营管理把控如何才能做到位，这是作为一个专业人员必需要掌握的事情。1租赁方式及策略租赁方式分为：固定租金、扣点分成、保底分成三大类别。计租面积(建筑面积/套内面积)：影响客户接受度。物业管理费：必须收取，合理避税。某项目地处尚无购物中心的四线城市，本地商户不理解管理费项、算费用总价;采取策略：1、物业管理费不降，向商户说明成本主体;2、前期租金打折优惠，将费用总价降低。宣传推广费

2、：建议向商户收取，保障持续推广。2购物中心租赁方式利弊分析3、租金预判行业对比分析1、餐饮2、影院经营分析4、商业发展变化解析1、行业发展动态2、近年的商业整体发展变化受近年国家政策影响，高端消费下降趋势明显;大型高端餐饮、传统百货、 KTV等高端消费行业产生较大影响;市场整体消费向大众化发展;充分利用互联网，产生各类创新型跨界整合之O2O经营模式。3、行业创新梅西百货案例解析苏宁电器案例解析优衣库案例解析5、商业规划亮点解析1、万象城设计理念：万象城的组成模式：HOPSCA，是集酒店(Hotel)、写字楼(Office)、生态

3、公园(Park)、购物中心(Shopping)、会所(Convention)、城市超级寓所(Apartment)为一体的多功能、现代化、综合性城市多维空间，即都市综合体。2、购物中心：几乎所有购物中心都标配：拥有中国最大的以奥林匹克标准建造的真冰滑冰场——冰纷万象，体验前所未有的震撼与激情。深圳万象城冰纷万象滑冰场，中国第一个商业用途奥林匹克标准真冰滑冰场，下设“冰纷会”滑冰俱乐部，成立滑冰学校，倡导冰上运动文化。3、正佳广场规划背景分析4、武汉中央文化区规划如何打文化牌主要文化分区：1、电影主题公园：七个电影科技娱乐项目，含4

4、D、5D影院、飞行影院、互动影院、体验影院、太空影院、魔幻餐厅等。2、汉秀剧场3、正刚艺术画廊：画廊集香浓咖啡与高档创意油画为一体4、汉街大戏台：展示民俗文化、体现区域活力的重要场所5、杜莎夫人蜡像馆：世界最著名、水平最高的蜡像馆6、名人广场：以湖北历史名人为主展现地方文化7、楚河汉街是武汉中央文化区一期项目重要组成部分8、分五个名人广场，以湖北省历史名人为主题，以雕塑、地面浮雕等形式凸显文化6商业动线之人流动线规划基于第一部分购物中心各业态初步布局方案，在结合水平动线、垂直动线、中庭设计以及物流、消防通道设计的成果得出动线方案

5、：1、人流动线的设计原则：通过分析购物中心人流动线的商业化属性，指导购物中心人流动线的设计，面积控制原则、最长动线原则、易达性原则、能见度和曝光度原则、均衡性原则和中庭运用原则。2、人流动线的设计要点长度原则：“外部模数理论”认为20-25米是人们恰好能辨认对方脸部的合适距离，每隔20-25米，设置兴趣点或休息处;两个兴趣点之间的距离不超过200-250米。宽度原则：开放式柜台，主通道宽度优先选择双边三人走道宽2.4m，次通道选择单边双人走道宽1.6m，在两侧均有店铺的主动线宽度为8-10m左右;次通道动线为4-6m，主动线中间

6、设置休息空间的宽度为13-15m;步行街宽度需考虑每侧3m的净步空间，宽度为20m。7运营管理之数据分析8运营管理之节能管控1、购物中心中央空调能耗占公共能耗达80%(7、8、9月高峰期)2、中央空调能耗管控措施成为节能工作重中之重3、根据气温变化即时调整空调开启时段(人为操作)4、加装定时开关，实现智能管控5、洗手间管理，体现一个团队管理水平管控重点6、温度和湿度：建议分别给出标准，温度冬天在20度左右，夏天在26度左右，这是人们感觉最舒适的阶段，冬夏控制的范围不一样。舒适不舒适主要是通过湿度来表达的，相对湿度应该控制在30—

7、70%，冬天要控制在30%以内，夏天也不要超过70%，如果超过70%，就会感觉不舒适。我们国内最大的问题就是不控制湿度，所以卫生间非常闷、控制不好。7、健康和新风：卫生间里面的排风和其他的房间不一样，首先要实现一个负压的排风，就是卫生间里面的压力要比其他房间的风压要小，防止沿着气味找到卫生间　9运营管理之标准化工作一个SHOPPINGMALL开业1个月后，开业效应基本消失。各种问题与矛盾将逐渐暴露，现场经营管理难度加大。开业后第一年“企稳”非常关键。1、建立经营预警机制：建立完善商户走访机制，全面掌握商户经营动态。2、完善品类/

8、品牌配置：协助商户经营调整，同时做好各楼层品牌调整预案。3、进行二次招商储备：招商工作不能松懈，利用商家答谢会或调研等，对符合项目定位的品牌，通过各种渠道与商家建立合作关系，以备未来及时补充。4、加大营销推广力度，树立品牌：通过持续推广宣传，培育忠实消费群。5、