最新房地产市场预测课件ppt.ppt

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1、房地产市场预测房地产市场预测与风险房地产市场预测12房地产市场风险分析房地产开发与经营1.房地产市场预测房地产市场预测程序12345确定预测对象和目标收集、整理、分析资料选定预测方法，建立预测模型预测目的、预测时间长短、占有历史统计资料的多少及完整度、产品寿命周期阶段分析、评价、确定预测值编写房地产市场预测报告房地产市场预测案例某房地产公司经理召集销售人员召开商品房销售预测会，事先要求各人员在整理分析本部门经营的有关资料基础上，首先各自独立预测，各自提出预测值。预测者预测量（套）主要依据朱经理3000本公司生产经营的商品

2、房在市场销售中按正常幅度增加马经理3100本公司商品房位置好，档次较高，具有较强的竞争力牛经理2900真个市场商品房投放量过大，超过当前需求杨经理2800政府开发大批解困房，其他公司采取抵押贷款方式促销余经理3200本公司预售情况较好，有一批已被订购，且势头不减房地产市场预测案例然后，召开会议采取集体讨论方式，阐述各自的预测数据和预测根据，互相考查依据是否充分并相互修正，最后形成最终结果。该公司在具体预测时，与会人员讨论后形成两种基本结论：（1）明年本公司销售预测量为3000套。（2）明年本公司销售预测量为2900套。最

3、后，总经理权衡利弊（通常情况采用投票方式决定），认为第一类意见适当，因此决定明年本公司售预测量为3000套。房地产开发与经营2.房地产市场风险分析房地产开发投资特点房地产开发投资：企业以获取期望收益为目的，将资本投入到房地产开发经营活动中的行为。以钱博钱1.投资成本高：资金密集性行业。2.投资回收期长：受土地投资市场、综合开发市场、建筑施工市场和房产市场制约。3.风险大4.投资收益好：稀缺性、不可替代性。有“保值、增值“优点。房地产投资风险的主要类型财务风险购买力风险变现风险利率风险社会风险意外事故经营性风险融资、房款回

4、笼困难区域性、周期长、价值高房地产投资的风险分析风险低于期望利润率的事件发生的可能性。风险报酬原则风险越大则报酬越大，风险越小则报酬越小。房地产投资风险的盈亏平衡分析盈亏平衡点X=F/（P-V-T）X-盈亏平衡产量（销量）F-单位固定成本P-单位产品价格V-单位可变成本T-单位产品税金盈亏平衡点产量(销量)法平衡点产量（销量）0QAR成本·销售额总固定成本盈利总成本销售额盈亏平衡分析基本模型图亏损盈亏平衡分析案例某房地产企业年固定成本为5000000元，其正在开发的黄龙小区单位产品可变成本为3700元/㎡，单位产品价格为

5、6000元/㎡，单位产品销售税金和附加费为300元/㎡，全部计划建设房地产产量(建筑面积)为30000㎡，请计算该房地产企业达到盈亏平衡时的年产量？开发的黄龙小区是否有利可图？盈亏平衡时的年产量计算公式是：BEPQ＝年固定成本/（单位产品价格-单位产品可变成本-单位产品销售税金和附加费）=5000000/（6000-3700-300=2500㎡而该房地产企业开发的黄龙小区面积为30000㎡，远大于2500㎡，是大有利润可赚的。房地产市场预测原则及分类客观经济性可行性A-风险很小B-风险较小C-风险较大D-风险极大R-银行

6、同期贷款利率A-<70%RB-70%R≤K130%RA-全部落实B-基本落实C-不能肯定D-没有落实安全性ThankYou!成本会计学第九章变动成本法、标准成本法和作业成本法8/18/202119本章内容第一节变动成本法第二节标准成本法第三节作业成本法8/18/202120第一节变动成本法一、成本按习性的分类所谓成本习性，是指成本与业务量之间的依存关系。这里的业务量，可以是生产或销售的产品数量,也可以是反映生产工作量的直接人工小时或机器工作小时等。成本按照其与业务量之间的依存关系，可以分为固

7、定成本和变动成本。8/18/202121第一节变动成本法（一）固定成本成本总额在一定时期和一定业务量范围内，不受业务量增减变动影响而保持不变的成本。例如:按直线法计算的固定资产折旧、管理人员的工资、机器设备的租金等。8/18/202122第一节变动成本法固定成本总额在一定时期和一定业务量范围内保持不变；图9-1单位固定成本与业务量的增减成反比例变动。图9-28/18/202123第一节变动成本法固定成本可以划分为：约束性固定成本：它是指同企业的生产经营能力的形成及其正常维护相联系的固定成本，如厂房和机器设备的折旧费、保险

8、费、企业管理人员的基本工资等。8/18/202124第一节变动成本法酌量性固定成本：是指由企业高层管理者按照经营方针的要求所确定的一定时期的预算固定成本，如广告费、研究开发费、职工培训费等。注：固定成本总额只是在一定时期和一定业务量范围内才是固定的。如果业务量超过了相关范围，固定成本也会发生变动。8/18/20212