城市房地产市场价格聚类分析

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1、理论研究商品与质量2010年3月刊本文系国家自然科学基金(09BTJ011)资助项目城市房地产市场价格的聚类分析112□于洪芹王美露周思远（1山东经济学院山东济南250014；2山东省农村信用社山东青岛266600）摘要：受世界金融危机的影响，中国许多城市的房价都出现了下降的趋势，这与需求的下降有关，但不同城市有不同的特点，其未来走势也会不同。我们通过聚类分析，对这些城市进行分类，找出其共同的特点，对其未来的变化进行预期。关键词：房价波动聚类分析房价走势本文运用聚类分析来分析房价的走势，就是对全国一些主要表1年终数据城市运用一些指标进行分类，通

2、过对不同类别城市房价的变化特点进行归类分析，得出其价格变化的特点和原因，找出房价变化的规律。采用的聚类分析的核心思想是，从一批样品的多个观测指标变量中，定义能度量样本间相似程度的统计量，在此基础上求出各个样本之间的相似程度的度量值，按相似程度的大小，将样本逐一归类，关系密切的聚集到一个小的分类单位，关系疏远的聚集到一个大的分类单位，直到所有的样品都聚集完毕，把不同类型一一划分出来，形成一个亲疏关系谱系图，用以直观地显示分类对象的差异和联系。聚类分析在发展的过程中，逐渐产生了不同的分类方法，本文采用的是层次聚类法。（一）实证分析本文主要选取了各市

3、的房价水平、人均GDP、平均工资水平、人均可支配收入、人均消费支出和CPI指数六个指标，对这些指标的选取进行一些说明。1、房价水平是本文对城市归类的最重要指标。本文主要是对房价进行分析，就是要对主要城市进行聚类，找出同类内部的共同之处，不同类之间的差别，找出房价变化的规律，便于对房价的走势进行预测。因此房价水平是一个最重要的指标。2、人均GDP反映了一个地区的经济发展水平、经济实力和社会富裕程度。GDP常常被看成显示一个国家地区经济状况的一个用SPSS完成运算步骤给出聚类分析结果的聚类谱系图如下：重要指标，较高的人均GDP反映出一个地区具有较高

4、的经济发展表2分析结果水平和经济实力，也往往是人口比较聚集的地区，住房需求也比较大。同时，房地产市场和国民经济有很强的相关性，人均GDP也是房地产市场发展状况的反应。因此，人均GDP也是影响房价的一个重要因素。3、平均工资水平反映了一个地区的劳动报酬率，可以与房价水平相比较，用以反映房价和收入的偏离程度，可以得出购房的困难程度。4、人均可支配收入可以反映一个地区的购买力，也反映出对房子的购买能力。人们都能接受这样的概念：收入高的城市，房价相应也就高，就是说，房价应当相对于人均可支配收入进行比较。因为房子是靠钱来买，尤其是可支配收入，因此，本人认

5、为选择居民家庭可支配收入作为分析的变量是十分必要的。5、人均消费支出反映了一个地区的生活成本。人们首先必须生存，满足基本的生活需要才可能考虑购买住房，因此人均消费支出对于影响住房的需求也是一个重要的因素，考虑房价变化不能不考虑人均消费支出。6、CPI指数反映一个地区的价格变化，当然其中也包含房价的变化，所以考虑房价变化必须考虑CPI指数。本文的数据来源于各市统计局的网站公布的数据，房价水平采用各个城市每平方米的均价。142010年3月刊商品与质量理论研究试分析物流方式选择对生产企业利润的影响□李扬（军事经济学院襄樊分院湖北襄樊441100）摘要

6、：利润是反映企业盈利能力的重要指标，本文首先分析了生产企业所涉及的物流种类，介绍了目前可供选择的物流方式，详细计算了自营物流与外包第三方物流两种配送方式下企业利润的不同，得出了选择企业物流方式的临界点，给生产企业物流管理提供了一定的参考意见。关键词：自营物流，第三方物流，成本，利润分析1、引言（3）销售物流。企业在销售过程中，将产品的所有权转给用户我国生产企业的物流成本占商品成本的20%左右，产品从原的物流活动，是产品从生产地到用户的时间和空间的转移，是以实材料采购到生产加工到产品销售，90%的时间耗在储存、装卸、运输现企业销售利润为目的的，是

7、包装、运输和储存等环节的统一。等方面，物流费用平均占到总成本的50%，降低物流成本一直是商2.2生产企业物流配送形式家追求的第三利润源，随着物流业的发展，第三方物流如雨后春笋物流业务贯穿了整个企业生产的全过程，物流所耗用时间是般壮大发展起来，许多生产企业面临着物流业务自营与外包的选整个产品生产时间的90%，我国物流成本占产品成本的20%左右，择，本文通过比较两种配送方式的利润，为企业选择物流方式提供物流管理是生产企业管理的重要部分。日前企业物流的配送方式理论依据。有两种：自营物流与第三方物流。2、生产企业物流内容及配送方式(1)自营物流。自营物

8、流即企业自行承担生产各环节的物流业2.1生产企业物流内容务，因此企业在建立之初应有足够的物流能力，需备有车队、仓库生产企业物流是以购进生产所需要的原材