模糊综合评价法在房地产项目风险评价中应用

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1、模糊综合评价法在房地产项目风险评价中应用　　摘要：房地产开发投资本身所特有的性质，使之表现出很大的风险性，尤其近期国家对房地产行业的调控政策层出不穷，使投资者面临较大的投资风险。文章通过模糊综合评价法对一房地产投资项目进行风险评价，来介绍该方法在房地产投资领域的应用情况，对投资者进行科学决策有一定的指导意义。Abstract：Theuniquenatureofrealestateinvestmentmakestheinvestmentagreatdealofrisk，inparticular，theregul

2、ationandcontrolpoliciesontherealestateareincreasinglysevere，sothatinvestorsfacegreaterinvestmentrisk.Thepaperintroducesfuzzysyntheticevaluationinthefieldofrealestateinvestmentbyriskassessmentofarealestateinvestmentprojects.Itissignificantforinvestorstomakes

3、cientificdecision.关键词：房地产；风险因素；层次分析法；模糊综合评价法Keywords：realestate；riskfactor；Analytic6HierarchyProcess；FuzzySyntheticEvaluation中图分类号：F293.3文献标识码：A文章编号：1006-4311（2013）35-0154-031概述模糊综合评价法是在模糊数学的基础上，利用模糊关系合成的理论和方法，即将一些不易定量的、边界不清的因素定量化来进行综合评价的一种方法。其在现实中的应用较广泛，对多

4、层次、多因素等复杂问题的评判效果较好，数学模型较简单[1][2]。由于影响房地产投资开发项目的因素众多，在不同阶段各影响因素的影响程度不同，对因素影响的定性分析较成熟，而定量分析较薄弱。因此，分析利用该方法对房地产项目投资风险进行评价，可以弥补定量分析的不足，使房地产投资项目风险评价的结果更加全面、客观和科学化，能更好地指导投资者进行投资开发风险管理。模糊综合评价法的基本步骤如下：第一步、确定风险评价指标集通过对房地产投资项目中影响投资目标的各类风险因素进行分析，建立风险因素集。指标集根据具体情况的不同而不同

5、。通常情况下有一级指标集：U=u■，u■，…u■，…u■，i=1，2，…n，式中n表示一级指标集中指标的个数，u■表示第i个评价指标。6每一个一级指标对应若干个二级指标。为表达方便设二级指标集：U■=u■，u■，…u■，…u■，j=1，2，…k，式中k为对应于U■指标的个数，u■为对应于指标u■的第j个二级指标。第二步、确定风险评价的评判集评判集是指对评判事物变化区间的划分，即具体的评语或评判等级，是建立模糊综合评判模型的三要素之一。一般设评判集V=v■，v■，…v■，…v■，t=1，2，…m。式中m为评语的

6、个数，v■为评价值。第三步、确定各级指标的权重集用专家评分法、层次分析法等方法确定各因素在整体综合评价中的重要性程度。一级指标的权重模糊集为ω=ω■，ω■，…ω■，…ω■，i=1，2，…n，同样二级指标对应于一级风险指标U■的权重集为ω■=ω■，ω■，…ω■，…ω■，j=1，2，…k。第四步、对构成每一个一级指标的二级指标进行模糊判断和综合。首先建立关系矩阵，模糊关系矩阵R表示房地产投资风险对应于评语集中评语的隶属关系。可用专家评审法来建立模糊矩阵，对第u■项指标合计有m■个专家选择v■风险等级，所以r■=m

7、■/n，这样就得到了模糊关系矩阵R：R■=R■R■┊R■=r■r■…r■r■r■…r■┊6┊┊┊r■r■…r■由模糊理论得出对U■的判断向量B■=ω■·R■=B■B■…B■…B■，式中B■=ω■·r■？茌ω■·r■？茌…ω■·r■？茌…ω■·r■。从而构成对一级指标的模糊矩阵B=B■B■…B■…B■■■。第五步、评价结果的确定由以上分析确定房地产投资风险评价结果为：S=ω·B=S■S■…S■…S■。2具体项目风险评价某广场位于某市北市区某某大道上，宗地使用权面积为27.39亩（18258.90m2），土地使用

8、期限40年，土地取得方式是出让。地形为长方形，用地性质为商业办公用地，容积率为4.03，绿地率为35%，总建筑面积约80284m2，总投资约3亿元。在基地拟建过程中，为了提高该区域内的生活质量，就需要建立中高档的商业和办公项目，来整体提高质量。2.1构建风险评价指标体系该项目在投资决策阶段都会面临基本的一些风险，如政策风险、投资区域风险、项目类型风险、投资时机风险、投资方式风险等，在租售阶段面临的是