奉化房地产投资潜力研究报告.doc

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1、............目录1．城市概况41.1城市沿革与发展41.2城市经济分析51.2.1各项经济指标51.2.2固定资产投资、房地产投资111.2.3产业结构布局及发展141.2.4当地50强企业171.3城市规划181.3.1城市发展规划181.3.2城市基础设施建设规划191.3.3近期城市重点建设项目211.3.4城市规划对住宅需求的影响222．人口结构与住房需求242.1人口总量变动特点242.1.1常住人口242.1.2户籍人口252.1.3流动人口262.2人口结构特点27户籍人口结构272.3家庭状况与

2、居住结构282.3.1家庭规模282.3.2家庭户住房结构292.4婚育与住房需求312.4.1婚姻对住房需求312.4.2生育对住房需求322.5人口迁移分析342.5.1户籍人口迁移分析342.5.2流动人口迁移分析342.6社会阶层特征与住房需求352.7人口老龄化和养老模式352.7.1老龄化程度352.7.2老龄人口养老模式363．整体市场表现373.1政策环境373.1.1奉化限购令373.1.2商品房预售条件37........3.1.3省商品房预售资金监管暂行办法要点（2010年11月1日实行）383.2土

3、地市场383.2.1土地供应383.2.2土地成交403.2.3供求对比413.2.4土地价格423.2.5土地成交方式443.3市场状况443.3.1整体概况443.3.2市场供应及成交结构分析（本此研究围只涉及城市主要区块）473.3.3精装楼盘市场表现493.4保障房493.4.1供应量493.4.2申请条件494．区域板块分析534.1中心城区534.1.1市场特征534.1.2整体量价544.1.3典型楼盘544.1.4潜在供应（2009年以来出让住宅用地）614.2溪口镇624.2.1市场特征624.2.2整体

4、量价624.2.3典型楼盘624.2.4潜在供应（2009年以来出让住宅用地）654.3莼湖镇654.3.1市场特征654.3.2整体量价654.3.3典型楼盘654.3.4潜在供应（2009年以来出让住宅用地）684.4裘村镇684.4.1市场特征684.4.2整体量价684.4.3典型楼盘694.4.4潜在供应（2009年以来出让住宅用地）705．竞争对手及代表性楼盘705.1概况70........5.2市场领先开发商715.3各产品线代表楼盘726．主要客户特征757．总结与建议768．附录（数据）778.1余市各

5、项经济指标（2006-2010年）778.2各县市经济指标对比（2010年）778.3余人口数据（2005-2009年）788.4余土地市场数据（2007-2011年）788.5余商品房市场数据（2005-2009年）79........1．城市概况1.1城市沿革与发展奉化区位优势明显，交通便捷，是市的副中心城市。奉化位于南郊、象山港畔，距市区28公里，离栎社国际机场15公里，距国际深水良港北仑港45公里，动车至市区只需13分钟。沪杭甬高速公路的建成和湾跨海大桥的建设，把、、、奉化紧紧联在一起。沿海大通道同三高速公路和甬金

6、高速公路、甬台温铁路横贯奉化境，五条高等级公路建设全面实施，奉化的交通及区位优势不断突显。图表1奉化地理位置奉化风景优美，人文气氛浓厚，是省最适宜居住的生态旅游城市之一。奉化是名人故里，历史名人介石、经国的故乡。同时也是弥勒圣地，弥勒佛化身——布袋和尚的出家、得道、圆寂、归葬之地，现留存大量布袋弥勒的传说与遗迹。另外奉化还拥有两处国家AAAA级风景区：溪口雪窦山国家级重点风景名胜区；滕头村全球生态500佳”、“世界十佳和谐乡村”。........1.2城市经济分析1.2.1各项经济指标üGDP2006-2010年，奉化GD

7、P稳步增加，2010年实现225亿元，但位居各县（含县级市）末位。图表22006-2010年奉化GDP及增长率数据来源：奉化统计局，中国指数研究院近年来奉化经济实力稳步增长，2009年因受全球金融危机的影响，GDP增长放缓。从2006-2010年奉化市GDP增长情况来看，2009年奉化的GDP增长率为6.2%，较2008年减少了5.6个百分点。2010年，奉化GDP达到225亿元，首次突破200亿大关，同比增长11.5%。奉化GDP总量2010年首次突破200亿，但居于各县（含县级市）末位图表32006-2010年奉化GD

8、P及增长率........数据来源：各城市统计局，中国指数研究院从2010年周边各县（含县级市）GDP对比来看，奉化位居各县市末位，与宁海、象山两县市差距明显；从GDP增长率来看，低于余、等地，但高于、象山，处于中下水平。ü人均GDP奉化人均GDP水平逐年增长，2010年实现46600元，增长15.8%