天津宝坻老年公寓项目风险评估模型及方法研究.pdf

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1、量【城市管理】曹湛天津宝坻老年公寓项目风险评估模型及方法研究一、引言约80公里，独享三大城市资源配套和复合式根据国际惯例，某一国家或地区的60岁交通路网。天津市政建设集团基于中国老龄以上(含60岁)人口占到本国或地区总人口化趋势及国家“十二五”规划发展纲要，有的10％，或65岁以上老年人达到总人口的7％，机融合轮转式老年公寓与居家式老年公寓模即被称为老龄化社会。据此标准，我国自式，构建了集住、医、乐、学等于一体的老1999年进入老龄化社会至今已有12年之久。年生活社区。人口老龄化问题造成的社会压力日益增大，云杉镇核心区规划总占地面积约100万平对我国政治、经济、社会都

2、造成深刻影响。方米，其中建设用地约为58万平方米，农业党的十八大报告提出，要积极应对人口的老设施用地30万平方米。建设内容主要包括老龄化，竭力发展老年服务事业及产业。年宜居社区、现代农业城及配套市政基础设养老地产应运而生，其巨大商机预示着施。住宅总建筑面积约64万平方米，轮转式这一“夕阳产业”正在成为蒸蒸日上的朝阳老年公寓总建筑面积21．33万平方米，公寓总产业。养老地产在给企业带来巨大市场机遇套数2277套，一期511套公寓2012年l2月正式的同时，由于缺乏配套政策和监管体系，行进行体验式入住。户型分为大、中、小户型，业标准不健全，在融资、运营、收益等方面小户型约

3、6O平方米，中户型约90平方米，大仍存在诸多不确定因素。笔者以天津宝坻老户型约112平方米。年公寓项目为案例，在养老地产建设市场化社区内无障碍设计的高标准、全配置公及养老产业化的时代背景下，研究项目评估寓楼和生态型的户外环境，为老年人提供了理论与方法文献，运用层次分析法和专家调安全舒适的居住和活动空间。l3万平方米设查法中的德尔斐法等理论，结合养老地产的施农业园、约4万平方米的自助型农庄及生态特殊性及该项目的具体情况，构建顺应社会餐厅为老人提供了观赏、采摘、生产、耕种、要求、符合市场规律、适合企业发展的养老休憩和游玩等多样化的养老配套空间，功能产业项目评估模型，以期有

4、效控制养老地产齐全的6万平方米酒店、会所包含养老餐厅、项目开发的风险。社区医疗中心、老年大学、图书馆、文体活二、研究项目概况动室、棋牌室、台球室、乒乓球室、室内高天津宝坻老年公寓项目——云杉镇，是尔夫、康复理疗和洗浴中心，为会员提供了天津市政建设集团在我国人口老龄化程度加优质的全方位服务，为实现“健康、快乐”剧、养老需求日益多样化的背景下，顺应社的老年新生活奠定了坚实基础；专业对口、会发展，以为会员提供健康、快乐的老年新训练有素的“管家”，视会员为亲人，秉持生活为目标，按照市场经济规律建设的中高“代天下儿女照顾天下父母”的服务理念，尊档会员制养老社区。重和保护会员的私

5、密、自由，提供最人性化云杉镇，位于天津市宝坻区牛道口镇，的生活、健康、娱乐领域的照料和服务。霎距北京约72公里，距天津约8O公里，距唐山杉镇分别提供物业、餐饮、健身、医疗服务虽【城市管理】和娱乐等服务，将现代服务业融入到传统的养老天津宝坻老年公寓项目风险种类划分为2个层级、4业，使养老在传统意义上有了质的飞跃。个大类、15个次类。三、研究方法(二)天津宝坻老年公寓项目风险评估因子权笔者以天津宝坻老年公寓项目的投资过程综合重确定评估为研究背景，建立项目风险评估模型，主要包确定权重的方法很多，有专家调查法、层次分括确定风险评估因子、建立风险指标体系、赋予指析法、比较法、熵

6、技术和规划法等。在比选各种方标权重和度量投资风险。法后，天津宝坻老年公寓项目最终确定运用层次分(一)天津宝坻老年公寓项目风险评估因子析法确定项目风险评估因子权重。但每个评估因子每个项目对于风险因素的种类划分不尽相同，对于总目标的影响所占比重并不一致，即每个因子表1宝坻老年公寓项目风险评价指标体系目标层A中间层B指标层C产业政策C．．政策风险B，土地供应政策C，环保变动政策C。，项目的定位风险C项目融资风险C项目的“创新”风险C项目风险B1项目的投资相关风险C天津宝坻老年公寓项目风险评估项目的质量风险C项目的履约能力风险C城市规划C社会风险B，区域发展C市场风险C自然灾

7、害C。不可预见风险Bd战争C政治变动C表2天津宝坻老年公寓项目风险定量评级风险评级失败概率说明极高91—100极有可能出现，风险极大很高81～9O很有可能出现，风险很大高71~80有可能出现，风险较大较高61~70出问题可能性较小，有风险一般36-60不会出现大问题，风险较小低21～35不会出问题，基本无风险很低0~20无风险厂—曼r1表3一级风险因子判断矩阵B政策风险B．项目风险B，社会／RI~B不可预见风险B政策IRI~B。1137项目风险B1l137社会风险0．3330．33313不可预见风险B0．1430．1430．3331表4综合评判分值一