天津宝坻2008.12.27

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1、天津貞觀房地产经纪有限公司【宝坻项目调研报告】策动：貞觀经纪

2、提案时间：2007年12月PART1—市场分析PART2—区域分析PART3—客群分析PART4—产品策略目录ContentsPART1市场分析市场概况>>历史文化优势天津是中国历史上发展较早的地区之一，15世纪初（1404年）筑城设卫，始称“天津卫”。1860年辟为通商口岸，成为当时中国的第二大工商业城市和北方最大的金融商贸中心。天津，古今中西兼容、百川万河海纳。区位交通优势中国北方黄金海岸的中部。中国华北、西北广大地区的出海口。京山、京沪两大铁路干线的交汇处。天津港是中国北方最大的综合性贸易港口。天

3、津滨海国际机场是华北地区最大货运中心。以港口为中心的海陆空相结合、立体式、综合性现代化运输网络。经济发展优势中国最大的工业密集区域——环渤海经济圈，中国经济增长的“第三极”，经济总量和对外贸易占全国的1/4。以京津两个直辖市为中心带动的两侧扇型区域，成为中国乃至世界上城市群、工业群、港口群最为密集的区域之一。天津作为环渤海地区的经济中心正在发挥着越来越重要的带动作用。对外开放优势中国最早对外开放的城市。是中国近代工业的发祥地。中国许多“第一”诞生地。一大批极具发展潜力的现代服务业，如房地产、邮电通讯、信息服务、现代物流等行业迅速兴起，为更大规模吸引海外投资创造了更

4、为方便快捷的条件。天津下辖的18个区县都有各自独具特色的开发区，各类工业小区也都是按照国际标准开发。环境效益优势天津高度重视投资环境的建设，正在兴建12个工业基地：以手机为主的移动通讯产品亚太地区最大的生产基地；全国最大的光纤生产基地；全国最大的白色家电生产基地；全国重要的数字视听设备和最大的元器件生产基地；电子移动商务系统生产基地；全国最大的研发和检测中心及各主要城市的物流配送中心；亚太地区最大的制卡基地；全国最大的绿色电池研发生产基地；生物技术与现代医药产品基地；经济型轿车生产基地；无缝钢管生产基地；高档金属制品生产基地。小结近代中国看天津！依托得天独厚的区位

5、优势和历史底蕴，以及外引内联、惠及周边的强大聚集力和影响力，天津将成为京津冀地区发展的龙头！城市契机，一触即发！城市规划>>“一轴两带三区”市域空间布局描绘未来天津城市蓝图。一轴：“武清新城——中心城区——滨海新区核心区”，西联北京，东至天津港，中间以天津中心地区为核心，城镇密布，该发展轴是环渤海地区京津发展主轴的重要组成部分。两带：“宁河、汉沽新城-滨海新区核心区——大港新城”构成的东部滨海发展带和“蓟县新城-宝坻新城-中心城区-静海新城”构成的西部城镇发展带。三区：北部蓟县山地生态环境建设和保护区、中部“七里海-大黄堡洼”湿地生态环境建设和保护区、南部“团泊洼

6、水库-北大港水库”湿地等三个生态环境建设和保护区。宝坻新城坐拥西部城镇发展带是市域城镇集中发展建设的地区是[北部山地生态环境建设和保护区]与[中部湿地生态环境建设和保护区]的结合部位战略要冲，前景无限小结新确定的市域空间布局结构，将为天津长远发展提供空间保障。位处“两带”中心的宝坻新城将趁此规划，驶入发展的快车道。天津地产>>概况：天津房地产业正处于向规模化、品牌化、规范化运作的转型时期。房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市场细分转变。从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方式转变。需求强劲，市场迅速扩大。房地产业投资、施工、销售等各项指标呈

7、全面增长态势。房地产业正在成为促进天津市经济增长的重要产业。2005年：天津房地产投资额为327.54亿元，同比增长24.1％；住宅投资额为234.93亿元，比2004年增长34.1％；经济适用房投资额为28.27亿元，比2004年同期下降17.1％；房地产施工面积为2470.57万平方米，比上年同期增长21.1％；2006年：成交土地共49幅，面积总计350万平方米，土地交易明显回升。2007上半年：土地开发面积461.86万平方米，增长65.8%；截止六月底，全市商品房空置面积93.13万平方米，比2006年底减少84.58万平方米。商品房累计销售615万平方

8、米，同比增长1.3%。2007年以来，天津市按照“控制总量、盘活存量、适度增量、调整结构、保障需求”的原则，调整土地供应结构，促进已出让土地的拆迁和开工建设，有效调控了土地市场。房地产市场继续呈现平稳增长的态势。07年楼市迎来新一轮猛涨，下半年市场表现为量价齐升。房价涨因：开发商高价拿地成为房价上涨的直接导火索；市内土地供应稀缺，供需矛盾加剧促使价格水平继续大幅上涨。2007年区域特点：市内稀缺、近郊升温、滨海概念热炒。竞争白热化！随着天津经济的快速发展、城市功能定位的确立，以及土地供应市场实行“招、拍、挂”制度以来，越来越多的外地开发商看好天津房地产市场发展前景

9、，凭借着雄