开业前期整体营销策略.doc

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1、荷花金池开业前整体营销策略一、整体营销期营销任务其目标荷花金池从2005年6月30日交房以来，销售推广为配合交房活动一直处于停顿状态，且商业地产的整体疲软又处于销售淡季，但在2005年8月底部分楼层将会进行试营业，在销售旺季到来之间，必须保持比较良好的销售态势，虽然在本阶段销售难度较高，在2005年8月底试营业时能够保持较好的销售状况，也能为项目进展做出一些必要的支撑工作。二、营销阶段划分：2005.7.15—2005.8.15，共计30天三、整体营销思路目前荷花金池正处于形象转变期，形象推广与产品

2、推广相对未交房前关系更为密切，而若以荷花金池为品牌进行强势的项目形象推广，还需要招商团队和经营管理等两方面的强力支撑，而目前招商团队与经营管理双方面无法为项目形象推广提供更为深化内容，在很大程度上将为影响项目形象推广的可持续的发展，从而很难在开业前后达到持续升温的整体态势。鉴于销售现状考虑，我们对前阶段的整形营销推广思路进行了调整，依然以产品推广为主，再在一定程度上辅以商业形象推广宣传，使两方面能够起到相互推动的作用。现阶段成都商业地产销售市场整体比较疲软，加之本阶段又正处于淡季，投资客源相对紧张，

3、当务之急是寻找一个刺激点，使投资客户能在最短时间内关注到荷花金池并能够到达现场，一但客户到达现场后，销售人员能够在短时间内打动客户。而从荷花金池目前剩余产品，只有五层是项目尚未推出的新产品，能够成为市场新一轮的刺激点。将五层产品全新推出，采取排号转签等形式以吸引投资客户的兴趣。无论投资客户到达现场后是否购买五层（五层的销售难度较小，本来价格较低，完全可通过与一、二层高价值商铺捆绑销售消化），可推荐其它楼层商铺给投资客户，引起社会的关注度并能够实现较高的来电来访。而目前三层、四层的招商情况较为良好，目

4、前有大批荷花池经营户入驻，也是我们的重点购买人群，因此我们在通过对五层推广吸引大众投资客户的同时，还需要加大对荷花池经营户的宣传力度，尽量促成荷花池经营户购买。在开业期前的销售淡季我们准备通过以上两方面攻势以实现最大的销售。四、营销推广计划（一）针对大众投资客户的五层营销推广1、五层房源现状分析五层是本项目尚未推出的新产品，但依然面临公摊较高，作为仓储或办公租金水平相对较低的窘况。但五层的建筑形态不同于其它楼层的商铺形态，注定了其产品的特殊性，尽管形态虽然有所差异，但功能定位还是有相近之处，都是用于

5、荷花池批发市场品牌商家集商品批发、商务办公、商务展览、商务洽谈和商务存储于一体的场所。2、目标客户群定位（1）荷花池批发市场经营户在荷花池批发市场的品牌经营大户已经逐步改变过去必须通过商铺中才能够完成销售，现在因为拥有了固定的客户群并提升自身形象和节约成本的考虑而开始寻找能集合批发、办公、展览等多种功能的场所。该类人群是五层的目标客户群。（2）已购买荷花金池商铺的客户目前购买荷花商铺的多数为投资客户，将来他们在租赁商铺时若能附带租赁多功能物业，并同时满足批发、办公、展览、仓储等商业多种需要。会更加有

6、利于出租。因此该类人群也是五层的目标客户群。（3）普通投资客户目前荷花池批发市场内集各种功能于一体的品牌销售物业相对来说比较稀缺，是一种新兴的物业形态，有眼光的投资客户会将荷花池批发市场的品牌销售物业作为一种很好的投资方向。3、五层整体营销策略3.1推广时间界定：2005.7.15—2005.8.15，共计30天3.2销售目标：以吸引投资客户消化其它楼层剩余面积为主要目的，并同时能够完成五层50%—60%的销售目标。3.3整体营销思路：五层在本营销阶段是作为新推产品首次亮相，与过去所推出楼层有建筑形

7、态上的差异，因此会容易在短时间内引起目标客户群的关注。从项目销售全局来考虑，此次将五层重新打造强势推出，希望借助五层销售之势，尽量消化其它楼层的剩余面积。五层整体概念上本应与普通商铺概念有所区别，但考虑到产品硬件条件和租金水平，我们必须将商铺的概念融入五层定位之中，以保证未来的出租情况与水平。因此我们在五层定位中将商铺的概念扩大化，使其集合多种功能于一体，将五层整体定位于品牌商家大型商贸街区。五层是我们此次推出的亮点，价格也较为实惠，对投资客户吸引力较大，投资客户到达现场和关注率都会较高，因此我们此

8、次销售重点放在五层以外的楼层，同时也完成部分五层的销售。在对五层现场包装时将大型品牌产品销售批发的味道做足，使客户一但进入立刻感受到商业批发的氛围。在目标客户群定位策略上我们锁定荷花池批发市场经营户和已购买荷花金池客户，将五层推出的信息透露出去进行试水，尽量争取前类意向客户下单，同时借助荷花池批发市场经营商家之名，以吸引更多的投资客户。利用排号和均价限量抢购的方式使大量投资客户感觉到有利可图而促使大量投资客户到达现场。3.4产品定位策略：从品牌物业商贸感觉入手，将五层