物业经营管理概述课件.ppt

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1、一、物业经营管理概述二、房地产投资及其区位选择三、房地产投资分析技术四、收益性物业价值评估五、房地产市场与市场分析六、租赁管理七、成本管理八、合同与风险管理九、财务管理与绩效评价十、写字楼物业经营管理十一、零售商业物业经营管理十二、物业经营管理的未来发展物业经营管理考试要求：掌握：物业经营管理的内容（性质、对象、内容、目标、类别），收益性物业的类型和特点，物业经营管理的层次及各层次之间的关系。熟悉：物业经营管理的战略性工作内容和常规工作内容。了解：物业经营管理和传统物业管理的异同和相互关系。第一章物业经营管理概述第一节物业经营管理的概念一、物业经营管理的内涵物业经营管理——又称物业资产

2、管理，是指为了满足业主的目标，综合利用物业管理（PropertyManagement）、设施管理（FacilitiesManagement）、房地产资产管理（RealEstateAssetsManagement）、房地产组合投资管理（RealEstatePortfolioManagement）的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。关键词：1、以收益性物业为对象，强调为业主提供价值管理服务；2、贯穿物业整个寿命周期，所以要满足业主企业发展战略，进行策略性管理物业经营管理活动（内容）既包括了以保证物业正常使用的运行操作管理，也包括了将物

3、业作为一种收益性资产所进行的资本投资决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估等经营活动。二、物业经营管理活动的管理对象收益性物业类型（6种）写字楼4.零售商业物业出租型别墅或公寓5.工业物业酒店休闲娱乐设施收益性物业特点收益性物业通常可以出租给租户使用，可获得经常性租金收入，是房地产投资信托基金和机构投资者进行房地产投资的主要物质载体。（一）写字楼（第十章专题讲）写字楼是为商务、办公活动提供空间的建筑，主要由作为办公空间的办公部分和公用部分构成，包括企业自用写字楼、出租写字楼和自用出租复合型写字楼三种类型。国外将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。对写字楼分类一般考虑12个

4、因素：所处的位置、交通方便性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、室内空间布置、为租户提供的服务、建筑设备系统、物业管理水平和租户类型。（二）零售商业物业（第十一章专题讲）物业经营管理的目的（统一化、专业化）1、选择优良租户，2、优化空间内的零售商业的业态组合，3、保持和不断提升对顾客的吸引力，增加商场人流以增加其营业额，4、最终实现业主和投资者的收益目标。零售商业物业主要依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围三个方面来分类。零售商业物业的分类：建筑面积经营业态商业辐射区域区域购物中心10万㎡功能复合、设施完善、统一管理服务半径200km市级购物中心3万㎡以上大型百货公

5、司辐射整个城市、服务人口30万以上地区购物商场1万--3万㎡中型百货公司辐射城市某部分、服务10--30万人口居住区商场3000--1万㎡日用百货、超市服务某一居住区、1--5万人口邻里服务商店3000㎡以下食品、日杂、服务人口1万以下特色商店单一的特殊商品、仓储式物美价廉、折扣店等零售商业物业的存在形式：只经营零售业的独立的建筑物或建筑群某综合用途物业内的一部分（三）出租型别墅或公寓别墅（Villa)：在风景或在郊外建造的供修养的住所。与城市或者大规模的居民聚居点有一定距离，周边环境质量比较高，独立、豪华。中国人别墅概念与欧美不同：独立、联排、叠拼、双拼、空中别墅。公寓(Apaitm

6、ent)：包含有许多住宅单元的建筑物，通常不分割产权出售，供出租或短期居住。包括：复式、花园、单间公寓（四）工业物业为人类生产活动提供入住空间，包括工业厂房、仓储用房、高新技术产业用房、研究与发展用房等。酒店休闲娱乐设施服务对象不同商务和观光客人度假旅游者、培训人员或会议客人地理位置不同市中心或其他交通便利的地方自然风景秀丽的度假胜地服务内容不同以住宿、餐饮和商务功能为主以康体、休闲、娱乐功能为主建筑设计和装潢风格不同星级标准的豪华气派田园式、居民式或别墅式（五）酒店和休闲娱乐设施主要是为人们的商务或公务旅行、会议、旅游、休闲度假村、康体娱乐活动（高尔夫、赛马场）提供入住空间的建筑。酒

7、店与休闲娱乐设施的差别（软、硬件设置和运营管理模式等方面）：三、物业经营管理服务的目标——从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内：1、持续满足租户正常空间使用需求；2、实现物业各期净收益最大化；3、保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。物业业主包括直接持有产权的企业或机构，也包括这些企业或机构背后的投资者什么是REITs就是房地产投资信托基金，是英文“RealEstateInvestmentTrust”的缩写(复数为REITs)。从