房地产估价课件.ppt

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1、第五章成本法§5-1成本法的概述一、成本法的概念积算价格=重新购建成本—折旧房地产价格二、理论依据生产费用价值论=土地取得成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润§5-1成本法的概述1、无交易、无收益的房地产估价2、特殊目的房地产估价3、特殊建造的房地产4、狭小市场上的房地产5、市场比较法中的修正计算多交易、有收益的房地产能否用成本法估价？三、成本法的适用范围§5-1成本法的概述市场供大于求以正常成本评估的价格往往偏高——价格应向下调整市场供小于求以正常成本评估的价格往往偏低——价格应向上调整2、要结合市场供求分

2、析来确定评估价格1、要注意区分实际成本和客观成本房地产的价格大多取决于其效用，而不是花费的成本投入成本多，并不一定其价值就高四、注意事项§5-1成本法的概述搜集资料估算重新购建价格估算折旧求取积算价格五、成本法估价的步骤§5-2新开发土地的成本法估价一、计算公式新开发土地价格=取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润+土地增值收益：从投入到开发期结束二、新开发土地价格的构成土地取得成本、开发成本和管理费用，无论它们的来源是借贷资金，还是自有资金，都应计算利息I=P[(1+i)n－1]I——利息额P—

3、—资金额i——利率n——计息期（一）取得待开发土地的成本（二）土地开发成本（三）管理费用（四）投资利息（四）投资利息基数为土地取得费用计息期通常为整个开发期2、土地开发费用和管理费用的利息基数为土地开发费用和管理费通常视为均匀投入1、土地取得费用的利息计息例5-1总投资为550万元，开发期为1年，投资在1年内均匀投入，同期银行贷款年利率为8%，求利息。I=550[(1+8%)0.5－1]=21.58（万元）010.5例5-2总投资为400万元，开发期2年，第一年均匀投入总投资的65%，第二年均匀投入35%，同期银行贷款年利率8%，求

4、利息。I=400×65%×[(1+8%)1.5－1]+400×35%×[(1+8%)0.5－1]=37.31（万元）00.511.5265%35%例5-3总投资为600万元，开发期3年，在第一年年初投入总投资的50%，第二年年初投入30%，第三年年初投入剩余的20%，同期银行贷款年利率为8%,求利息。012350%30%20%I=600×50%×[(1+8%)3－1]+600×30%×[(1+8%)2－1]+600×20%×[(1+8%)1－1]=117.47（五）销售税费1、销售费用广告宣传、销售代理费2、销售税金及附加营业税、城

5、市维护建设税和教育附加3、其他销售税费应由卖方负担的交易手续费等（六）开发利润1、开发利润=销售收入-土地取得成本-开发成本-管理费用-投资利息-销售税费2、开发利润是正常条件下的平均利润3、计算开发利润应以对应的利润率乘以对应的基数开发利润=（土地取得成本+开发成本）×直接成本利润率开发利润=（土地取得成本+开发成本+管理费用）×投资利润率开发利润=（土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用）×成本利润率开发利润=开发完成后的房地产价值×销售利润率（七）土地增值收益土地增值收益=（土地取得成本+开发成本+管理费用+投资

6、利息+利润）×土地增值收益率某土地征地、安置、拆迁及青苗补偿等费用为每亩10万元，土地开发成本为每平方公里2.5亿元。土地开发周期为2年，土地征用等费用10万元/亩，在开发期初投入；土地开发费用第1年均匀投入30%，其余在第2年内均匀投入。年贷款利率为6%，按半年计息。当地土地开发投资的回报率一般为征地等费用及开发成本之和的10%，转让税费约为土地转让价的6.5%，土地增值收益为10%。试评估该土地的单价。例5-4土地价格V=土地征用等费用A+土地开发成本B+利息C+利润D+税费E+土地增值收益F三、新开发区宗地价格评估可转让土地面

7、积=开发区土地总面积×开发完成后可转让土地面积的比率新开发区某宗土地单价=新开发区土地平均单价×区位、用途等修正系数例5-5某成片荒地面积为2平方公里，取得该荒地的价格为1.2亿元。将其开发成可转让形态熟地的开发成本和管理费用为2.5亿元。开发期为3年，贷款年利率为6%，取得该荒地的价格在开发期初一次性投入；开发成本和管理费用在开发期内均匀投入。销售税费为可转让熟地价格的5.5%；开发利润为土地取得价格、土地开发成本和管理费之和的15%。开发完成后可转让土地面积的比率为60%。试求该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价。新开发土地总价

8、V总=取得该荒地的价格A+土地开发成本和管理费B+投资利息C+销售税费D+开发利润EA=1.2亿元B=2.5亿元C=A[（1+6%）3-1]+B[（1+6%）1.5-1]=0.46亿元D=V总×5.5%=0.055V总E=（A+B）×