2009年11月武汉浙商大厦可行性研究报告

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1、武汉浙商大厦可行性研究报告2009年11月目的项目基于市场的合理定位确保项目低风险运行通过市场验证之下项目拥有良好的收益率报告结构第一部分阅读武汉研读区域本体解析市场研判项目定位第二部分项目现状和取得方式经济分析、建立投资收益模型资金需求量和投融资方式项目开发初步计划解决项目本体应有的定位解决项目应该如何操作第一部分：项目定位一、阅读武汉宏观经济房地产市场项目踏准城市发展契机和脉搏1/城市交通枢纽站，城市外向型经济能力随交通发展将逐渐增强地理位置：武汉市位于江汉平原东部，长江中游与汉水交汇处城市构成：市区由隔

2、江鼎立的武昌、汉口、汉阳三镇组成，通称武汉三镇城市地位：“九省通衢”之地，是中国内陆最大的水陆空交通枢纽；距离北京、上海、广州、成都、西安等中国大城市均在1000公里左右，具有承东启西、沟通南北、维系四方的作用1/城市轨道交通方案出台，必将加速城市发展2/经济经济发展依赖制造业，服务业比例低，中小企业较少在2002-2008年，第一产业所占比例较小，从2002年的6.2%下降到2007年的4.1%，呈现出逐年递减的趋势第二、第三产业所占比例很大，分别维持在45%、50%左右的水平。但是目前武汉的第三产业所占比

3、例依然不高。2/经济城市经济处于飞速发展期，但是与一线城市仍有差距在2004-2008年期间，武汉市GDP以每年超过10%的速度高速发展。2008年，虽然遭遇全球经济危机，但武汉市GDP更是以创记录的速度21%快速发展，达到3960亿元。在全国城市GDP发展规模中排名12位，GDP发展规模由不足南京一跃超过南京，但是距离北京、上海水平仍有较大差距。2/经济人均可支配收入增长迅速，居民生活水平提高在2000-2008年期间，武汉市城镇人均可支配收入和农民纯收入均保持高速增长，到2008年底已分别达到16712、

4、6349元。在2004-2008年期间，武汉市城镇人均可支配收入以超过12%的年增长速度高速增长，超过北京、上海、南京同期的发展速度。总结判断城市交通枢纽站，城市外向型经济能力随交通发展将逐渐增强武汉具备对其周边省市的辐射能力，能导入外来人口经济经济发展依赖制造业，服务业比例低，中小企业较少城市经济处于飞速发展期，但是与一线城市仍有差距人均可支配收入增长迅速，居民生活水平提高第二产业为支柱产业，对写字楼需求有一定影响人均收入和城市发展，住宅前景较为乐观阅读武汉城市关键词制造武汉·中转枢纽·发展迅猛·前景乐观二

5、、研读区域区域板块基于区域地位和板块发展之下项目的契机1/区域武汉的政治、文化、经济、金融、信息中心地理位置：江岸区位于长江北岸，武汉三镇汉口一方的东部，东邻黄陂区，西与江汉区接壤，南濒长江与武昌区和洪山区隔江相望，北接东西湖区，是武汉的政治、文化、经济、金融、信息中心。2/板块武汉的金融硅谷、汇集众多银行总部和500强企业办事处建设大道青年路至香港路段，全长2610米在此范围内聚集了建设银行、交通银行、中国农业银行、中信银行多家金融机构被誉为金融“硅谷”被称为是武汉市金融街美孚、壳牌等近50家世界著名的跨国

6、公司开设了办事处以香格里拉为首的高星级酒店也纷纷进驻2/板块仅城市高端住宅项目晋合世家销售典型项目晋合世家项目特色豪华居住区，成品地产装修状况全装修销售均价14000元/平米总结判断区域武汉的政治、文化、经济、金融、信息中心具备对外来中、高端人口的吸引能力经济武汉的金融硅谷、汇集众多银行总部和500强企业办事处仅城市高端住宅项目晋合世家销售，均价14000元/平米武汉城市的金融经济中心，地位相当于上海陆家嘴研读区域区域关键词中心·金融硅谷·人才高地在武汉、在江岸区、在建设大道本项目立于城市的最顶尖的区域中心地

7、段决定了产品所有的价值三、本体解析地块现状周边环境技术指标项目本体条件结合市场可研发展方向1/位置城市主干道、三面环路、交通通达性佳、学区概念位于城市主干道、金融街“建设大道”沿线地块东临澳门路，西临香港路、南临建设大道武汉儿童医院、武汉六中、育才小学均在此2/四至环境周边环境佳，配套较齐全汉口银行大厦香港路澳门路建设大道/家乐福禧邦可大酒店3/周边环境甲级写字楼林立，国有银行总部均在此，商务氛围浓厚总结判断经济位于武汉“金融中心”建设大道地块3面临路，交通通达性好地块处于甲级写字楼，高星级酒店集中区，商务氛

8、围良好基于地块本体条件，写字楼和相应配套酒店或酒店式公寓应该是项目的发展机会经济指标规划用地面积11102m2总建筑面积（含地下室）128675m2地上建筑面积105469m2商业建筑面积20299m2办公建筑面积85170m2地下建筑面积23205m2容积率9.5根据本项目的经济指标，周边环境，武汉城市的经济发展状况类公寓产品有无市场可行性？定位方向？写字楼产品有无市场运作空间？定位方向？商业定位