xxxx项目前期营销提案

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1、XXXXXXXXXX项目前期营销提案——XXXX——XXXXXX我们面对什么样的市场环境？观望的市场环境宏观上竞争相对激烈产品日渐同质化品牌化，优胜劣汰己成必然中观上微观上我们面对什么样的购买市场？对产品对区位对价格高性价比、物质与精神的复合产品有较好的城市配套及发展前景的区域以地段来决定价格选择XXXXXX我们有什么？我们的风险在哪里？优势劣势机遇威胁市场低迷；客户来源单一；消化速度缓慢规模优势；发展商综合实力优势区域市场规模没有成型；产品品质不高所在区域为发展型区域；客户注重社区综合因素置业者对该区域选择率较低；项目前期的投入风险较大区位风险销售速度市场整体销售速度慢，影

2、响到投资动态指标XXXXXX我们去哪里？档次定位客户定位市内三区9285元/㎡均价8821—9749元/㎡入市价格定位中高档、四方区高品质的精品社区形象定位享受纯美生活XXXXXX策略：项目未动品牌先行教育营销贯穿始终我们如何去？先认识品牌再认识产品，展示XX兴电实力。品牌导入区位导入项目导入结合前期在四方开发项目，形成产品联想品牌带动，教育营销，对四方再定义所谓教育式营销模式就是把新的消费理念、新的生活方式等观念与思想通过会议营销(含讲座、座谈、聚会、观摩、新技术展示、演示会、产品发布会)、人际传播营销、知识营销、体验营销、文化营销、体育营销等营销形式来教育与引导消费者和潜

3、在消费者，使消费者和潜在消费者接受新的消费理念与生活方式,改变原有的思维习惯、消费习俗、生活方式，使消费者的生活品味提升一个档次,使营销水平更上一个新的层次的营销理念和营销模式。企业要取得消费者的认同，接受产品与服务，“产品营销”是低层次的被动销售。而教育式营销模式则是快于市场一拍、引导市场消费的主动营销行为。教育营销XXXXXX目录第一部分总体市场分析第二部分消费者行为分析第三部分项目分析第四部分项目风险分析第五部分项目定位第六部分产品建议第七部分营销推广策略XXXXXX第一部分总体市场分析XXXXXX一、XXXXXX在青岛的位置XXXXXXXXXXXX到五四广场的距离XX

4、XXXX【行政区划分】四方区辖16个街道。实际上四方区政府采取合署办公形式调整为嘉兴路、海伦路、阜新路、兴隆路、水清沟、洛阳路、河西等7个街道。XXXXXX【人口】根据全国第五次人口普查，市南区447531人、市北区504213人、四方区429388人、李沧区352799人、黄岛区238404人、崂山区254626人、城阳区494005人。XXXXXX【地形地势】地势起伏不平，东高西低，南北趋向平缓，西部临海，海岸线长5.83千米；区内有双山、孤山、大山、嘉定山、北岭山等8个山头，皆为南北走向。最高峰是北岭山，海拔116.32米；属北温带海洋性气候，气候温和，年平均气温12.

5、3℃，最热的8月份平均气温25℃，最冷的1月份平均气温-1.3℃。XXXXXX二、青岛市房地产数据分析1、青岛市各区房地产成交概况XXXXXX从图表我们可以开出今年以来，在市内四区当中，四方区成交量最低，处于清淡的一种状态XXXXXXXXXXXX三、四方区房地产市场特征分析1、消费群体明显四方区本地人市南区和市北区第一次购房客户XXXXXX2、市场成熟度还有待于提高四方区本地开发公司开发理念落后。政府对开发支持力度不够。营销手法趋于常规。产品档次、品质较低XXXXXX3、起点较低、容易突破、品牌忠诚度高市场呼唤品牌，市场追随品牌，品牌和品质交相辉映。之前产品同质化较高，品质不

6、高，比较容易形成突破。xxxx、xxxx的成功开发例子可以借鉴。XXXXXX4、平面媒体和户外广告是购房信息传播的主渠道渠道特别提及：半岛都市报、青岛早报亲友口碑介绍XXXXXX5、推货谨慎，吸纳速度慢四方区截止到7月12号今年累计成交1927套住宅（大约17.5万平米），估计今年大约可成交40万平米左右。参照案例：【数据来源于青岛网上房地产】楼盘名称兴隆花园鲁岳梦境江南海岸阳光发展商金海顺鲁岳置业广华占地面积（万㎡）3.55.8开发量（万㎡）1214.97.7月销售速度（套/月）669740备注开盘后一年统计数据，总销售量与十二个月相除浙江金龙集团开盘时间不久2008-06

7、单月销售129套，06月份当月市内四区销冠XXXXXX6、销售价格由于区域市场没有完全发育，且本区域各个项目产品品质参差不齐，所以本区域销售价格一直徘徊在相对较低水平XXXXXX第二部分消费者行为分析XXXXXX一、市场客户主流与非主流分类白领阶层个体私营业主主流非主流企业高级管理及技术人员行政事业单位人士市场存在客户群XXXXXX二、市场客户群体的消费行为分析1、生活基本特征消费层次较趋向于中档口碑传播对消费者影响大XXXXXX2、品牌的影响力应重视本区域杭州花园和xxxx的成功开发案例对XX兴电品牌