第3章 资产评估途径与方法

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1、第3章资产评估途径与方法普通高等教育“十五”国家级规划教材高等院校本科财务管理专业教材新系本章的教学目的与重点、难点教学目的理解掌握市场途径的含义、要素、具体方法理解掌握收益途径的含义、基本参数、具体方法理解掌握成本途径的含义、基本前提、具体方法掌握如何根据评估需要选择合适的评估途径和方法重点、难点各种途径的含义和经济学基础；各种途径的程序各种途径的参数确定各种途径的具体方法问题思考购买物品时如何判断价格的高低？3.1市场途径3.2收益途径3.3成本途径3.4评估途径及其方法的选择3.1市场途径3.1.1市场途径的基本含义与经济学基础利用市场上同样或类似资产的近期交易价

2、格，经过直接比较或类比分析来估测资产价值的经济技术思路和实现该评估技术思路的各种评估技术方法的总称。替代原则3.1.2市场途径的基本前提活跃的公开市场公开市场上要有可比的资产及其交易活动功能市场条件时间因素3.1市场途径3.1.3市场途径的基本程序1)选择参照物2)在评估对象与参照物之间选择比较因素3)指标对比、量化差异4)在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差异5)综合分析确定评估结果3.1市场途径3.1市场途径单项资产应考虑的可比因素资产的功能资产的实体特征和质量市场条件交易条件3.1.4市场途径中涉及的相关因素参照物可比指标3.1.5市场途径中的具体方

3、法3.1市场途径直接比较法现行市价法市价折扣法功能价值类比法价格指数调整法成新率调整法市场售价类比法价值比率法间接比较法1）直接比较法评估对象价值=参照物成交价格×修正系数1×修正系数2×...×修正系数n或=参照物成交价格±基本特征差额1±基本特征差额2…±基本特征差额n优缺点3.1市场途径1、现行市价法：可上市流动的股票和债券、批量生产的汽车3.1市场途径2、市价折扣法：交易条件方面差异、适用于清算假设前提下资产评估价值＝参照物成交价格×(1－价格折扣率)3、功能价值类比法：功能差异资产评估价值=参照物成交价格×(评估对象生产能力÷参照物生产能力)x3.1市场途径4

4、、成新率价格调整法：新旧程度资产评估价值＝参照物成交价格×(评估对象成新率÷参照物成新率)5、价格指数法：时间间隔资产评估价值＝参照物成交价格×(1+物价变动指数)=参照物成交价格×价格指数3.1市场途径[例3-1]评估某拟快速变现资产,在评估时点与其完全相同的正常变现价为10万元,经评估师综合分析,认为快速变现的折扣率应为40%,因此,拟快速变现资产价值接近于6万元。资产评估价值=10×(1-40%)=6(万元)3.1市场途径3.1市场途径[例3-2]被评估资产年生产能力为90吨,参照资产的年生产能力为120吨,评估时点参照资产的市场价格为10万元,该类资产的功能价值

5、指数为0.7由此确定被评估资产价值接近于8.18万元。资产评估价值=10×(90/120)0.7=8.18(万元)例3-3：与评估对象完全相同的参照资产6个月前的成交价格为10万元,半年间该类资产的价格上升了5%,则：资产评估价值=10×(1+5%)=10.5(万元)3.1市场途径例3-4：被评估房地产于2008年6月30日进行评估，该类房地产2008年上半年各月月末的价格同2007年年底相比，分别上涨了2.5%、5％、7％、7.3％、9％10％。其中参照房地产在2008年3月底的价格为p，则评估对象在评估基准日的评估价值为？3.1市场途径例3-5：被评估房地产于200

6、8年6月30日进行评估，该类房地产2008年上半年各月月末的价格同上月月末相比，分别上涨了2.5%、5％、7％、7.3％、9％、10％。其中参照房地产在2008年3月底的价格为p，则评估对象在评估基准日的评估价值为？3.1市场途径6、市场售价类比法。资产评估价值=参照物售价＋功能差异值＋时间差异值＋……+交易情况差异值=参照物售价×功能差异修正系数×……×时间差异修正系数3.1市场途径〔例题3-6〕估价对象概况：待估地块为城市规划上属于住宅区的一块空地，面积为600平方米，地形为长方形。评估要求：评估该地块2003年10月的公平市场交易价格。评估过程：(1)选择评估方法

7、。该种类型的土地有较多的交易实例，故采用市场法进行评估。(2)搜集有关的评估资料。①搜集待估土地资料。(略)②搜集交易实例资料。选择4个交易实例作为参照物，具体情况见下表：3.1市场途径3.1市场途径(3)进行交易情况修正。经分析，交易实例A、D为正常买卖，无需进行交易情况修正；交易实例B较正常买卖价格偏低2％；交易实例C较正常买卖价格偏低3％。则各交易实例的交易情况修正率为：交易实例A：0％；交易实例B：2％；交易实例C：3％；交易实例D：0％。(4)进行交易日期修正。根据调查，2002年10月以来土地价格平均每月上涨1％，则各参照物交