新江湾城板块分析.doc

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1、新江湾城板块巡礼一一绿色生态港国际智慧城新江湾城板块位于杨浦区东北角，总规划面积约9.45平方公里，规划人口6-8/J-,ft1996年开始规划，2004年7月方案确定并开始推地，2005年起珠江、华润、绿城、仁恒、中建、三湘等分别拿地开建，开启了品牌开发商扎堆新江湾城的“造城"行动。据上海搜房网数据监控屮心对新江湾城板块2006年・2011年5刀的成交统计来看，该板块在近5年半的成交里共成交了住宅106.5力-方，其屮成交峰值爆发在2007年，全年共成交了25.2力方；2008年受调控影响成交大幅锐减至9.5力方；2009-2010年则保持在20-23力方的年度成交最

2、；2011年前5个月也已经有8.1力方的成交量，市场表现较为平稳。2006年・2041年前5月新江湾城板块年度成交走势

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4、2500200015001000500从成交价格走势来看，2(X)6年・2011年5月该板块一直呈稳健增长态势，5年半下来累计上扬了361.82%。其屮增长最快的年份是201()年，成交均价从2009年的22625元/平真接飙升至40699元/平，年度上涨幅度超过80%。进入2011年板块成交均价继续上扬，截止5月板块均价已升至46607元/平。2006年一2011年5月新江湾城成交均价走势上海搜房网数据监控屮心分析师雷琪指岀

5、，新江湾城板块是是日前上海市区最大的…块成片开发的土地，这块原生态十•地经过5年多的打造，C经华丽变身为沪上大牌豪宅最为密集的区域，公园、学府林立，豪宅比肩，成为上海一个新生代的国际级社区。事实上，在这块土地上先后诞生过6块地王，开发商对其地域价值的认同也可见一斑。据上海搜房网数据监控屮心截止6月21口统计，H前新江湾城板块在（待）伟项目有12个，此外还有1个地块尚未开发。在（待）售的12个楼盘屮，纯别墅项目2个，纯公寓项目5个，别墅公寓混合项目5个。搜房网分析师雷琪指出，報体来看新江湾城板块在（待）悟的12个项目，可以发现一个共同点，这些项目都以大户型房源主打，主力户

6、型面积在120-300平米；除了更积上定大平层路线外，板块新盘还走上了精装豪宅Z路，这12个项目屮70%是精装或全装交付，品质较高。从报价来看，bl前新江湾城板块在伟项目7个，在角公寓报价在35000-50000元/平Z间，其屮最“便宜”的是祥生御江湾和公馆1088,这两个楼盘在伟1X0平左右的毛坯3房，均价在35000元/平；最贵的则是上周新开盘的九龙仓玺园，在137-334平米的2・4房，均价50000元/平。板块内在伟别墅多为联排和呑加房源，总价多在1200-2000^'元2间，只中江湾尊堡有全区唯一的独栋房源，侑价达5000万元/套。余下的5个待儕盘，2个精装公

7、寓一一华润新江湾九里和保辉香景园即将于7月上市，将分别推出250-300平的大平层和120-160平的大户型，预售价分别在55000元/平和45000元/平；而余下的1个公寓和2个别墅项目预计也将于今年上市，2（）11年新江湾城板块的豪宅供应相当充足。生态走廊长两公里“因为新江湾城仍在开发阶段，已交房的楼盘入住率不高，所以，生态走廊，养在深闺人未识。”上海城投置地公司副总俞卫屮说，生态走廊全长2公里，宽120米，不仅是上海首次营造的兼具生态和杲观功能、野趣天然的绿色廊道，同时也是一条连通的主干道。原生态的河道岸边树木错落有致，芦苇荡里不时有野鸭游过。因为人迹罕至,鸟叫声

8、似乎特别清晰。市政管理所屠所长告诉记者，运气好的话，还可以看到刺猬从一旁溜过。“这里既是市民散步养工的好去处，也是小动物迁移的通道，更是城市干道与居住区的隔离防护林带。"屠所长说。忖前，新江湾城已形成了包括“生态源”绿地、新江湾城公园、园林式道路绿带等在内公共绿化62公顷，这一数字今后将超过100公顷（约1平方公里），通过“生态走廊”将所有绿地沟通连接，构建出一个完整的绿色生态网络体系。通过放养灰喜鹊、放养蚯蚓、生物防治、树枝树叶粉碎冋归土壤、野草梳理等，生态走廊目前形成了一个人工再造的自然场所，适宜对外开放。td'Ttt-人和4込卯《文创9

9、^MR^k-4h・檢奇闻令・心■中©y甜耳•金於国■*4■心仝it则“4•■―■■中©徐12都市湿地中心城区罕见新江湾城开发前由于长期弃置，出现了大血积白然恢复现彖，如湿地连片，草木丛生，鱼虫生息，鸟类繁衍等，但侵害性植物肆虐、恶性杂草蔓延、蚊蝇孳生也时有发生。如何对该土地做到既不荒芜，乂能最有效地发挥其生态功能呢？经过专家反复研究，新江湾城首次系统、明确地提出生态“保育”与“恢复”技术理念。“生态源”绿地即这里的生态保冇区。记者在现场看到，被誉为“绿岛”的这一区域四周以河流相环，仅新建一座巾桥与外界相通。保冇区内处处树横斜、鸟相嬉，野趣