新江湾城板块分析

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1、新江湾城板块巡礼——绿色生态港国际智慧城新江湾城板块位于杨浦区东北角，总规划面积约9.45平方公里，规划人口6-8万，自1996年开始规划，2004年7刀方案确定并开始推地，2005年起珠江、华润、绿城、仁恒、中建、三湘等分别拿地开建，开启了品牌开发商扎堆新江湾城的“造城"行动。据上海搜房网数据监控中心对新江湾城板块2006年-2011年5月的成交统计來看，该板块在近5年半的成交里共成交了住宅106.5万方，•其中成交峰值爆发在2007年，全年共成交了25.2万方；2008年受调控影响成交大幅锐减至9.5万方;2009-2010年则保持在20-23万方的年度成交量；2011

2、年前5个刀也已经冇&1万方的成交量，市场表现较为平稳。2006年・20们年前5月新江湾城板块年度成交走势

3、■点交面积f-点交衰数］2500200015001000500从成交价格走势來看，2006年・2011年5刀该板块一直呈稳健增长态势，5年半下來累计上扬了361.82%。其屮增长最快的年份是201()年，成交均价从2009年的22625元/平肓接飙升至40699元/平，年度上涨幅度超过80%。进入2011年板块成交均价继续上扬，截止5月板块均价已升至46607元/平。2006年一2011年5月新江湾城成交均价走势上海搜房网数据监控屮心分析师雷琪指111,W江湾城板块是是

4、口前上海市区最大的•块成片开发的土地，这块原牛态土地经过5年多的打造，已经华丽变身为沪上大牌豪宅最为密集的区域，公园、学府林立，豪宅比肩，成为上海一个新牛代的国际级社区。事实上，在这块土地上先后诞生过6块地王，开发商对其地域价值的认同也可见一斑。据上海搜房网数据监控中心截止6力21日统计，冃前新江湾城板块在（待）售项FI有12个，此外还冇1个地块尚未开发。在（待）售的12个楼盘中，纯别墅项冃2个，纯公寓项目5个，别墅公寓混合项目5个。搜房网分析师雷琪指出，整体來看新江湾城板块在（待）售的12个项目，可以发现一个共同点，这些项口都以人户型房源主打，主力户型面积在120-300

5、平米；除了面积上走大平层路线外，板块新盘还走上了精装豪宅Z路，这12个项冃中70%是精装或全装交付，品质较高。从报价来看，目前新江湾城板块在售项目7个，在售公寓报价在35000-50000元/平Z间，其中最“便宜'啲是祥生御江湾和公馆1088,这两个楼盘在售180平左右的毛坯3房，均价在35000元/平；最贵的则是上周新开盘的九龙仓玺园，在售137-334平米的2・4房，均价500007E/平。板块内在售别墅多为联排和叠加房源，总价多在1200-2000）｝元之间，具中江湾尊堡有全区唯一的独栋房源，售价达5000万元/套。余下的5个待售盘，2个粘装公寓——华润新江湾九里和保

6、辉香景园即将于7刀上市，将分別推出250-300平的大平层和120-160平的大户型，预售价分别在55000元/平和45000元/平；而余下的1个公寓和2个别墅项冃预计也将于今年上市，2011年新江湾城板块的豪宅供应相当充足。生态走廊长两公里“因为新江湾城仍在开发阶段，已交房的楼盘入住率不高，所以，生态走廊'养在深闺人未识。上海城投置地公司副总俞卫屮说，生态走廊全长2公里，宽120米，不仅是上海首次营造的兼具住态和景观功能、野趣犬然的绿色腐道，同时也是一条连通的主干道。原生态的河道岸边树木错落有致，芦苇荡里不时有野鸭游过。因为人迹罕至，鸟叫声似乎特别清晰。市政管理所屠所长告

7、诉记者，运气好的话，还可以看到刺猬从一旁溜过。“这里既是市民散步养生的好去处，也是小动物迁移的通道，更是城市干道与居住区的隔离防护林带。"屠所长说。FI前，新江湾城已形成了包括“生态源”绿地、新江湾城公园、园林式道路绿带等在内公共绿化62公顷，这一数字今后将超过100公顷（约1平方公里），通过“生态走廊”将所有绿地沟通连接，构建出一个完整的绿色生态网络体系。通过放养灰喜鹊、放养蚯蚓、牛•物防治、树枝树叶粉碎回归土壤、野草梳理等，牛态走卿目前形成了一个人工再造的白然场所，适宜对外开放。：r来・

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9、tlfl,4&—HllINR-■•中O-A»*・体什・冷材4*■■中心於Ifl-«i・A*-都市湿地中心城区罕见新江湾城开发前由于长期弃査，出现了大面积H然恢复现象，如湿地连片，草木丛生，血虫牛息，鸟类繁衍等，但侵害性植物肆虐、恶性杂草蔓延、蚊蝇孳生也时有发生。如何对该土地做到既不荒芜，乂能最有效地发挥其牛态功能呢？经过专家反复研究，新江湾城首次系统、明确地提出生态“保育”与“恢复”技术理念。“生态源”绿地即这里的牛态保育区。记者在现场看到，被苦为“绿岛”的这一区域四周以河流相环，仅新建一座吊桥与外界相通。保育区内