新江湾城沁兰花苑

《新江湾城沁兰花苑》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、新江湾城沁兰花苑——营销报告书05工管张嘉伟、林蕾、周菲、徐申、张强、吴周筠本项目名为沁兰花苑，是由XX集团于2007年投资的新江湾城住宅项目，一期包括高层、小高层推出。项目由xx集团开发，xx集团资金雄厚，沁兰花苑系xx集团在中国首次开发的地产项目，纯属xx集团小式牛刀。项目位于上海杨浦区新江湾城内，政悦路国浩路口，项目占地面积约总面积14.4247万㎡，容积率1.6,住宅建筑面积约28万㎡。户型以两房、三房为主，面积从50多平米到180平米不等，可满足各种不同的需要。小区基本比配：绿化45%，道路12%，车库1.2%，公共设施7.8%，公寓35%交通状况:55五角场站、91

2、0世界路站、819、M10、124世界路站、538闸殷路站、870世界路站周边配套:西侧为复旦大学新校区，北侧为规划中的江湾天地游艇码头，西南侧为已落成的17万平米新江湾城公园和大型极限运动中心。目前生活配套主要依靠中原地区。组织机构设置董事会

3、总经理

4、————————————————

5、

6、

7、　　　　　

8、副总经理　　财务科　　审计科　　副总经理——————————————————————————

9、

10、

11、

12、

13、

14、　　　　

15、办公室　预算科　市场科　合同科　材料科　工程科　销售科————————————————————————

16、

17、项目公司　　　　　项目公司

18、

19、—————————————

20、

21、

22、

23、　　

24、

25、

26、

27、　　

28、施　销　统　收　　施　销　统　收工　售　计　款　　工　售　计　款员　主　员　员　　员　主　员　员管　　　　　　　　管人员招聘与培训由于本案是本集团首次在国内市场开发的项目，人员方面将派出本公司的精英团队。集团各项经营管理制度本案将严格执行本集团成熟的管理制度，确保高质量的经营品质，树立品牌形象。市场营销目标目标利润：4800万元销售额：179542.35万元销售价格：一期9500元/㎡二期10500元/㎡市场经济环境分析中小户型将成主流2006年关于中小户型的各种数据和政策，已经体现出中小户型的“热”。许多开发商都改变了原有项目的建筑规划，改推中小户型，而这

29、一点从2007年上市的新盘中可以看出端倪。根据调查数据显示，2006年下半年全国一些重要城市推出的楼盘，都有往外环或郊区发展的趋势，同时有“涨价不涨量”的现象。价格成为大部分购房者首要考虑的因素。总价过高的大户型，对于购房的中坚力量而言，性价比显然不足以吸引他们的眼球2006年5月29日，国务院办公厅出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(国办发[2006]37号)，人称9部委“十五条”，对“国六条”进一步细化，而且在套型面积、中小户型所占比率、新房首付款等方面作出了量化规定，提出90平方米、双70％的标准。2006年7月6日，建设部颁发165号文件《关于落实新建住房结

30、构比例要求的若干意见》，进一步明确了37号文件中90平方米标准为单套住房建筑面积，并提出要加强监督检查，落实责任追究制度，地方政府要负起切实责任。问卷抽样调查显示，需求结构已经在悄然发生变化，以往被视为钢性需求的婚房和动迁购房的比例正在下降，而以改善居住为目的的购房需求正在上升。调查显示，38％的受访客户购房动机出于“改善居住”因素，攀升至需求中的首位，“婚房”需求相对减少至23％，“动拆迁购房”需求排名第三，约占整体调查客户的21％。对于开发商而言，如何去适应需求结构的变动，也许是一个更重要的课题。高端物业大打“精装”牌随着2007年小户型陆续增多，产品同质化程度的加强，客户

31、对住宅科技、节能、环保含量的需求逐渐开始显现。这方面尚存较大的提升空间，因此将可能成为众多开发商积极探索的重点。“住宅，尤其是高端住宅越来越注重家装品质。2007年，将会有越来越多的高端物业选择精装修。天价地难再现2007年，土地价格将继续走高，但是，在政府的大力调控下，土地价格将趋于稳定。宏观调控可以在一定范围内抑制地价的快速上涨，但调控无法克服土地成本和土地资源相对紧张所带来的阻力，因此，地价将继续呈上升趋势。同时，2007年的地价在调控下将呈两元化发展，分成受干预的和不受干预的土地房贷趋紧，私幕基金或成热点国内目前整体资金流动性过剩，大量资金寻找出口。随着修改后的《合伙企

32、业法》增加了“有限合伙”的规定，并将于2007年6月1日起施行，有限合伙企业为境内资金成立基金与基金管理公司提供了很好的法律结构形式，通过这类投资基金融资很可能成为未来一个时期内的热点。节能风暴即将来临我国与同纬度许多发达国家相比，冬天气候更冷，夏天气候较热，南方空气湿度还很高。在这种湿热环境下，我国房屋的保温隔热性能，却要比发达国家差得多。墙体、屋顶和门窗单位面积的传热量，为气候条件接近的发达国家的2—5位；很多空调建筑也没有采取必要的保温隔热措施。建筑用能浪费极端严重，现在建筑能耗已占我