集体用地评估指引.pdf

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1、集体土地使用权地价评估技术指引(征求意见稿)为适应新形势下集体土地资源市场化配置的需要，规范集体土地使用权地价评估行为，健全集体土地合理价格形成机制，促进城乡土地市场一体化建设，制订本指引。1.适用范围本指引适用于集体土地使用权（承包经营权）地价评估，本指引所称集体土地，是指土地所有权属于集体经济组织，符合城乡土地制度及规划管制要求，可进行市场化交易的集体建设用地和集体农用地。2.引用的标准下列标准所包含的条文，通过在本指引中引用而构成本指引的条文。本指引颁布时，所示版本均为有效。使用本指引的各方应使用下列各标准的最新版本。（1）《城镇土地估价规程》（GB/T1850

2、8-2014）；（2）《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507-2014）；（3）《农用地估价规程》（GB/T28406-2012）；（4）《农用地质量分等规程》（GB/T28407-2012）；（5）《农用地定级规程》（GB/T28405-2012）；（6）《土地利用现状分类》（GB/T21010-2007）。13.依据（1）《中华人民共和国物权法》；（2）《中华人民共和国土地管理法》；（3）《中华人民共和国农村土地承包法》；（4）《中华人民共和国担保法》；（5）《中华人民共和国农村土地承包经营权流转管理办法》；（6）《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定

3、》（2013年11月12日中国共产党第十八届中央委员会第三次全体会议通过）；（7）《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号）（8）《不动产登记暂行条例实施细则》（国土资源部令第63号）（9）中共中央办公厅、国务院办公厅《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》（中办发„2014‟61号）；（10）国务院办公厅《关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》（国办发„2014‟71号）。4总则4.1地价内涵集体建设用地使用权价格。在符合规划用途或现状合法用途下，一定年期的集体建设用地使用权在当地市场条件下的正常交易价格。其权利特征是属于农村集体所有权下

4、的土地使用权，按照交易方式的不同有不同的价格形态，包括出让价格、转让价格、租赁租金、抵押价格、联营入股价格等。估价过程中应根据不同交易方式所发生交易的权利特征、经济关系等确定价格内涵。2宅基地使用权价格。是指农村宅基地使用权，在合法流转前提下的正常市场交易价格。其权利特征是属于农村集体土地所有权下的宅基地使用权，按照交易方式不同有不同的价格形态，包括转让价格、租赁租金、抵押价格等。集体农用地承包经营权价格。承包经营权，相当于对应所有权下的土地使用权，属于用益物权性质，在现行法律框架下，该用益物权具有长期性和稳定性特征。集体农用地承包经营权价格是指一定年期的该用益物权在

5、不同交易形态下的市场价格，在合法流转前提下，可进一步衍生为承包权价格和经营权价格。其价格形式可按年度转包费用或租金形式表示，也可按若干年期的资本化价格形式表示。4.2估价目的集体土地价格评估是为交易双方或一方合理确定交易价格提供专业服务。估价目的需针对委托方拟实施交易的类型与方式，考虑交易标的实体与权利状况确定。表交易方式与估价目的交易方式交易特征估价目的出让，转让一定年期的土地权利一次性转移，为委托方合理确定出让或转让土地（买卖）买断式支付交易价款。的正常市场价格提供参考。承包（转包），土地使用权、土地经营权的转移，为委托方合理确定转包或租赁土地租赁按年或季度支付价

6、款。的转包费或租金提供参考。投资，入股以土地及其相应的权利进行投资，为委托方合理确定投资入股土地的并获取股份，投资土地价格与所获正常市场价格提供参考。股份对对等。抵押，担保以产权主体所拥有的土地权利设定为委托方合理确定设定抵押或担保抵押或担保，满足融资的需要。土地的正常市场价格提供参考。3资产核算以产权主体拥有的土地资产为对为委托方合理确定相应产权和实物象，核算其土地资产价格量。状态下土地资产的正常市场价格提供参考。4.3评估原则集体建设用地使用权价格评估应遵循《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）规定的相关原则，集体农用地承包经营权价格评估应遵循《农用

7、地估价规程》（GB/T28406-2012）规定的相关原则。除此之外，应特别遵循合法性原则，评估目的不应超出法律法规限定的集体土地流转范围。应关注最有效利用原则，有规划条件的，评估设定时依照规划条件，没有规划条件的，评估时应充分考虑最有效利用条件。5.集体经营性建设用地使用权地价评估5.1总述按照《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》的要求，“在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。”农村集体经营性建设用地是指存量农村集体建设用地中，土地利用总体规划和城乡规划确定为工矿仓储、商