城市殡葬用地评估.pdf

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1、城市殡葬用地性质、特点及出让地价评估方法探析张增峰（江苏金宁达不动产评估咨询有限公司，南京，210036）摘要：随着我国社会经济的进一步发展和逐步进入老龄化社会，社会对殡葬的需求逐步增多，经营性骨灰公墓、骨灰堂（塔）和经营性的殡仪服务站开始出现，各地也逐步尝试殡葬用地的公开出让，但对于该类用地性质、出让价格如何界定缺乏明确的法律界定，本文通过对城市殡葬用地的用地性质、用地特点进行分析，界定了其用地性质，并探讨了该类用地出让评估的技术方法及其要点。关键词：殡葬用地性质用地特点出让地价评估方法随着我国社会经济的进一步发展和逐步进

2、入老龄化社会，社会对殡葬的需求逐步增多，殡葬行业的国家垄断逐步打破，除公益性殡仪服务站、公益性公墓、公益性骨灰堂（塔）外，经营性骨灰公墓、骨灰堂（塔）和经营性的殡仪服务站也开始出现，由于其经营性，原针对公益性公墓等的划拨供地方式不再适用，各地均开始出现对经营性墓地等的公开出让，但对于该类用地性质、出让价格如何界定，各地的国土资源管理部门和评估机构众说纷纭，莫衷一是，本文主要从经营性墓地等的用地性质、用地特点等方面进行分析，探讨城市殡葬用地性质及出让价格评估的方法。一、殡葬用地性质探析1、用地类别分析殡葬用地是对死者遗体或骨灰

3、进行存放而占用的土地。根据《土地利用现状分类》[1]（GB/T21010-2007），殡葬用地属于特殊用地（09），指陵园、墓地、殡葬场所用地。根据2010年12月24日发布，自2012年1月1日起实施的《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011），殡葬用地属于商业服务业设施用地（B）中的其他服务设施用地（B9），指业余学校、民营培训机构、私人诊所、殡葬、宠物医院、汽车维修站[2]等其他服务设施用地。从城市规划角度界定的用地性质来看，殡葬用地被界定为商业大类，其用地性质与私人诊所、宠物医院、汽车维修站等用地

4、划归一个小类，明显属于商服用地的范畴。2、行业性质分析根据民政部《公墓管理暂行办法》，“第三条公墓是为城乡居民提供安葬骨灰和遗体的公共设施。公墓分为公益性公墓和经营性公墓。公益性公墓是为农村村民提供遗体或骨灰安葬服务的公共墓地。经营性公墓是为城镇居民提供骨灰或遗体安葬实行有偿服[3]务的公共墓地，属于第三产业”。第三产业，又称第三次产业，指不生产物质产品的行业，即服务业，是英国经济学家、新西兰奥塔哥大学教授费希尔1935年在《安全与进步的冲突》一书中首先提出来的。从殡葬业的法律性质来看，属于第三产业毫无疑问。3、经营模式分析

5、无论是经营性殡葬服务还是公益性殡葬服务，其经营模式有三种，即：（1）服务类，包括殡葬服务，一般有“火化、接运、寄存”、遗体整容等；（2）租赁类，包括告别厅租赁、骨灰堂的租赁、墓地出租；（3）出售类，包括墓地销售、丧葬用地销售等。以上三种类型都符合商业服务业的范畴，除墓地销售之外，其与婚庆服务模式基本相同。而1墓地的销售模式，基本上与房地产开发项目相同，即购地、开发建设、销售、管理与维护，尤其是墓地的售价在很多城市都已超过同类区域、甚至市中心区域的住宅商品房的价格，则其开发性质也基本界定。因此，从殡葬用地的经营模式上来分析，其

6、具备了商业服务、房地产开发的特点。综上，无论是从用地性质，还是从法律性质及其经营模式等方面分析，城市殡葬用地都与商服用地最为类似。二、殡葬用地特点分析殡葬是人类自然的淘汰，我国的殡葬经历了土葬、土葬火葬并存和火葬三个阶段，目前城市基本都实行火葬，但由于长期以来形成的观念，我国的城市殡葬用地与其他用地相比具有以下特点：1、位置偏僻与西方国家认为墓地是最接近天堂的地方不同，中国人一般认为殡葬用地是不吉利的地方，阴气重，因此殡葬用地一般都在远离城市的偏僻区域，一般以山区为多，如南京的普觉寺墓园、龙泉古苑塔陵公墓等。2、风景优美国人

7、历来讲究身后埋葬地的风水，无论是以前皇家墓地陵园的选择，还是稍有积蓄的普通人家祖坟的确定，无不是景色秀丽、山水齐备的地点所在。如南京最大最著名的公墓雨花功德园，就坐落在南京南郊雨花台望江矶石头山，北望长江，南瞻牛首，紧挨闻名中外的雨花台烈士陵园。3、容积率低根据近几年各地供应的殡葬用地容积率进行统计可以发现，殡葬用地容积率一般在都小于0.5，大多数在0.1以下。如福州市2012-11号地块殡葬用地容积率≤0.036，安庆市2012年出让的四块殡葬用地容积率均≤0.05。4、售价过高[4]从2004年开始，殡葬业连续多年跻身国

8、内十大暴利行业，且一度排名第三。对于经营性墓地，由于实行市场调节定价，且受殡葬行业的特殊性和垄断性影响，墓地价格偏高已成了各地居民的共识，所以有了“死不起”的说法。以南京市为例，根据《扬[5]子晚报》的报道，2013年各园为普通消费群体提供的墓地价格，均价已超过2万元（面积1.2平方米左右