集体建设用地流转价格评估若干问题探析

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1、集体建设用地流转价格评估若干问题探析　　【摘要】随着我国土地改革制度的逐渐深入，当前我国的集体建设用地流转价格评估依旧存在许多问题，处于逐步摸索的阶段，本文笔者为了切实保护农民的集体利益，首先简单总结了我国集体建设用地流转价格评估存在的问题，然后针对这些问题提出了专门的对策，并进行了详细的阐述分析，希望能够对相关研究者有所帮助。【关键词】集体建设用地；流转价格；评估；问题探讨现阶段，我国市场经济的竞争环境日益激烈，而土地作为一种稀缺资源，合理的资源配置有助于提升其经济效益和社会效益。另外，随着我国“三农”问题的逐步深入，集体建设用地已经越来越吸引人们的注意力。关于集

2、体建设用地流转能够直接促进土地利用的经济发展，但是因为种种因素的影响，导致我国集体建设用地流转价格评估存在一些问题。一、关于集体建设用地流转价格评估存在的问题5当前，伴随着我国市场经济的高速发展，农村集体所有的土地建设出现了十分热闹的转让、出租等现象，并且呈现出一种不可逆转的形式。然而，由于我国农村集体建设用地流转市场缺乏相关的技术规程，依旧处在初级阶段，并且在各地的实践操作之中缺乏统一标准，导致了集体建设用地流转价格评估存在一些问题，亟待解决。本文笔者经过调查，总结了以下几点关于集体建设用地流转价格评估存在的问题：第一，我国集体建设用地流转价格评估规程不配套，缺乏

3、成熟的理论以及指导体系。这样就导致了土地在流转过程之中缺乏法律依据和法律保护，使得农村集体建设用地的流转价格低于市场平均水平，丧失了同国有土地同等竞争的条件。第二，同国有土地相比，农村集体建设土地流转市场依旧处在初级阶段，市场交易不活跃，各种信息、服务等不完善，有待加强。第三，对比国有土地价格形成的方式，农村集体建设用地价格形成方式单一，只有出租、联营以及作价入股等几种形式，且这种方式缺乏政府指导价，并且没有通过招标、挂牌等一些规范的市场化操作，导致其偏离真实、合理的价值，无法实现土地资源最优的利用效益，不利于土地合理流转[1]。二、关于集体建设用地流转价格评估存在

4、问题的具体对策分析5第一，建立集体建设用地流转评估体系，并且完善具体的评估规程。当前，我国的市场经济发展十分迅速，关于机体建设用地的需求也在逐步上升，继而扩大了流转规模。然而根据上文之中提出的我国关于集体建设用地流转价格评估存在的问题，我国应该借鉴其它试点地区的相关土地评估规程的工作经验，继而制定适合自己的农民集体建设用地流转价格评估规程。同时我国还需要参照成熟的流转价格评估体系，建立能够同步配合城镇建设用地价格评估的农村积极建设用地价格评估体系。必要时，要制定相应的价格评估法规，并且建立具体的价格评估技术规范，保证农村集体建设用地流转评估工作能够有章可循，顺利进行

5、，并且受到法律的保护。第二，不断规范我国的市场环境，同时完善流转的市场服务机制。结合当前我国的市场经济环境可以看出，规范的市场经济环境，有助于提升土地价格评估水平[2]。然而，在进行土体市场环境规范的过程之中，一定要建立并完善相关评估机构以及服务机构等。例如，农村集体建设用地评估机构、土地保险机构以及土地融资服务机构等。此外，随着我国信息技术的发展，网络在我国农村的应用也逐渐普及，为了提升工作效率，要以乡镇为基础，并把土地管理部门作为中心，建立集体建设用地交易信息网络，构建专门的市场以及交易情况信息库，这样在进行土地流转的过程中，一定要及时进行相关信息的网络登记、汇

6、总，有助于买卖双方及时传递信息。还需要对成交的案例价格进行公示，实现公平、合理的估价，避免了土地交易之中存在的违法行为。另外，为了实现建设用地的年度规划的统一约束，要建立城乡建设用地的统一市场。5第三，建立土地价格管理体系，并且要不断强化价格监管。通常情况下，集体土地都是属于城乡结合部的农村所有，根本不在城市规划的范围之内，这样因为缺乏规范的规划设计以及科学有序的市场机制的协调作用，就无法对集体土地利用的合理性进行界定。因此，强化土地评估行业的监管，有助于提升其服务质量。首先，要把农村集体建设用地参照城镇土地的招标以及拍卖等让出方式，确定流转价格，并且归入土地市场进

7、行公开交易流转，不断提升土地资源市场的配置程度[3]。其次，要建立完善的土地价格管理体系，对土地评估行业进行监督指导，保证在土地流转的过程之中能够真实的显现土地的市场价值，防止集体建设用地价格出现严重偏离的情况。然后，坚持以人员管理为主，建立并完善机构承担责任以及风险的相关管理规章制度，促进土地流转价格评估的有序进行。这样在进行建设用地的出租、转让以及投资等行为时，一定要经过专门的机构评估作价，继而得出最低的成交价格，预防出现价格过低的情况。最后，强化集体建设用地的监管力度，灵活运用地价杠杆进行地价水平的调控，清晰集体建设用地交易价格的市场变动情形，并且要制定价