广州市集体建设用地流转管理问题探析.doc

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1、广州市集体建设用地流转管理问题探析摘要：2010年，广州市也出台了《广州市集体建设用地使用权流转管理试行办法》，开始了集体建设用地流转的探索之路。本文以广州市为例，探讨集体建设用地流转的现状及存在问题，提出加强集体建设用地流转管理的对策建议，以期为广州下一步规范集体建设用地流转管理，提高城市土地资源集约节约利用水平，促进城市健康有序发展提供参考借鉴。关键词：集体建设用地流转土地管理广州市引言改革开发以来，在快速城市化、工业化的驱动下，发达地区、大城市郊区农村集体建设用地流转现象普遍。江苏苏州、浙江芜湖、广东顺德等地较早进行了集体建设用地流转

2、的试点工作，为集体建设用地流转积累了许多经验做法。2005年广东省颁布了《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》，突破了土地管理法对于集体建设用地使用者资格的限制，对于提高集体土地利用效率，盘活土地资产都有非常重要的意义。2010年，广州市也出台了《广州市集体建设用地使用权流转管理试行办法》①（以下简称《办法》），开始了集体建设用地流转的探索之路，也是在保护农民土地财产权益方面的一个突破。当前，如何从政策和操作层面加以引广州市集体建设用地流转管理问题探析摘要：2010年，广州市也出台了《广州市集体建设用地使用权流转管理试行办法》，开始了集体

3、建设用地流转的探索之路。本文以广州市为例，探讨集体建设用地流转的现状及存在问题，提出加强集体建设用地流转管理的对策建议，以期为广州下一步规范集体建设用地流转管理，提高城市土地资源集约节约利用水平，促进城市健康有序发展提供参考借鉴。关键词：集体建设用地流转土地管理广州市引言改革开发以来，在快速城市化、工业化的驱动下，发达地区、大城市郊区农村集体建设用地流转现象普遍。江苏苏州、浙江芜湖、广东顺德等地较早进行了集体建设用地流转的试点工作，为集体建设用地流转积累了许多经验做法。2005年广东省颁布了《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》，突破了土

4、地管理法对于集体建设用地使用者资格的限制，对于提高集体土地利用效率，盘活土地资产都有非常重要的意义。2010年，广州市也出台了《广州市集体建设用地使用权流转管理试行办法》①（以下简称《办法》），开始了集体建设用地流转的探索之路，也是在保护农民土地财产权益方面的一个突破。当前，如何从政策和操作层面加以引导，趋利避害，加强对集体建设用地流转管理，推动土地市场的全面、健康发展值得深入探讨。1•广州集体建设用地流转的现状与特征1.1集体建设用地流转私下交易现象普遍，总体规模大,形式多样。自改革开放以来，随着广州社会经济市场经济快速发展，建设用地需求

5、量大，城市郊区、城乡结合部以及地理区位较好的城镇和农村地区的集体建设用地自发流转越来越活跃，流转规模大，形成了庞大的隐形市场。由于属于私下交易并不合法，集体建设用地流转总体规模难以完整统计，根据对部分郊区镇村调查表明，流转比重占农村集体建设用地总规模的80%以上。集体建设用地流转形式主要表现为出租、转让、入股、联营等多种形式，并以出租为主，包括直接出租土地、先建好标准厂房进行出租等形式。由于集体建设用地流转与现行土地管理法不符等原因，集体建设用地抵押权等权利仍然无法实现。1.2流转集体建设用地来源多元，分布分散，土地流转宗数多面积小。集体建

6、设用地多属于经济联社，而目前广州集体建设用地所有权证只颁发到村一级，故集体建设用地流转由村委会代表签订土地流转协调。集体建设用地的来源形式有：一是村集体经济组织，主要是经济联社利用集体预留的土地或原有的乡镇企业用地；二是部分镇、村或经济联社与农民签订协议，将农民承包的土地收回后进行统一开发和流转；三是部分村委会租用经济联社土地发展村集体经济或再流转。从土地流转规模看，以经济联社集体自有土地流转宗数较多，规模较小，流转面积在几十到数百亩左右，目前以这种形式为主体；以镇、村或经济联社统筹农民土地统一流转形式，往往能集中较多的土地，统一建设工业区

7、，占地面积多数在千亩以上，这种形式还不多见。1・3集体建设用地流转的用途以工业用地为主，流转年限不等，总体价格偏低。据实地调查，广州集体建设用地流转的用途主要可以划分为工业生产用地、商业服务用地等多种类型，因集体建设用地被严禁用于房地产开发建设，故这类土地用途相对较少，也有私下建房现象存在。总体而言，工业用地（包括仓储）占比较大，但因交通区位条件的改变，靠近中心城区一些区位优越的集体建设用地开始由工业用地转化为商业用地，如用于店及休闲娱乐设施等建设，部分集体建设用地也用于建设员工宿舍等房地产开发。土地流转年限视情况而定，有5年、10年、20

8、几年不等，一般不超过30年。土地流转价格因区域和用途不同差异较大。总体而言，集体建设用地价格水平总体偏低，明显低于同区位国有土地的市场价格，但集体建设用地流转价格呈上涨的趋势。1