新政后2011上海楼市趋势预测与观察

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1、2011年房地产市场整体向好房价保持适度增幅中国不动产研究中心从2011年1月26日出台的专门针对房地产市场的“国八条”、1月27日上海房产税征收细则出台，再到2月1日上海出台“国八条”的实施细则，也简称为“限购令”。同时，央行2月9日宣布加息0.25个百分点，并截至3月18日在年内第三次宣布上调存款准备金率0.5个百分点。凡此种种，让2011年的房地产市场蒙上一层层愁云惨雾。但不论是从以往楼市调控的规律看，还是对整个经济环境的判断，抑或从房地产市场发展的规律看，CRRC认为，上海房地产市场在2011年仍然会保持上扬的发展势头，房价总价仍会保持一定的涨幅。这可以从以

2、下几个方面来看。一、2011年房地产市场发展仍然向好先从整个大的经济环境来看，国际上，诸如日本地震海啸以及核泄露危机、中东产油国政局动荡等负面因素，这些负面因素对于全球经济基本面不会产生太大影响，更为主流的影响因素，是美国经济开始出现复苏迹象，并带动欧洲经济逐渐摆脱低迷状态。这些积极因素势必为国内经济发展带来正面的外部发展环境。以油价为例，根据同策咨询机构提供的资料可以看出，我国石油消费对外依存度随着石油消费量的增加和石油净进口的增加而不断提升，但进口来源更加多元化，这不仅有利于我国石油进口安全，也可以部分化解石油出口国政局动荡带来的不利影响。同时，鉴于对油价系统性

3、增涨相对稳定、增速上行空间有限的判断，以及中东北非动荡形势会逐步得已控制的预期，认为国际原油价格短期上涨对我国PPI和CPI中长期走势影响有限。我国石油消费对外依存度变化2010年我国石油进口十大来源国1再看国内，“十二五”发展纲要的提出，对于2011年的经济发展来说是最大的利好因素，相对房地产市场，也就具备了较好的“外部”环境。而国内宏观政策调控措施在2011年还会有什么样的动作，取决于以下一些因素，如下表：因为需要解决流动性过剩和通胀压力，稳健偏紧政策基调短期不会改变，甚至会趋紧，但政策前半年偏紧，出台频率较高，后半年随着CPI调控状况及国际不确定因素判断或将适

4、度调整。二、房价仍将保持适度增幅此次“国八条”以及各地方政府相继出台的实施细则，被认为是在保障民生和收入分配的双重压力下的必然选择，此外，政府实现十二五规划目标也被认为有赖于房地产调控起到应有的效果。而从市场层面来看，此次房地产调控实质是为调整房地产市场结构、挤压房地产市场中的投机和投资需求。但房地产市场中，供不应求局面还将长期保持，刚性消费需求仍然为主流，从这一点看，房价中长期不会下跌，仍然会保持适度增幅。（以下图表为同策咨询机构提供）2再看上海房地产市场的具体表现。同策咨询机构提供的2011年3月28日上海住宅市场成交日报里，成交面积73273平方米，同比上周上

5、涨32%，成交金额80766万元，同比上周上涨63%，成交均价11023元/平方米，同比增幅为23%。而从同策机构提供的近一周的数据也可发现，上海住宅市场成交量已呈明显回暖趋势，但供应量仍维持在低位。虽然成交价格下降，但这与成交住宅比例有关，外环及郊环外区域的住宅所占比例增大，而高端住宅及别墅成交量下降，至使上海全市成交均价出现下调，单从别墅市场来说，成交均价同比反而是有所上涨。3综合来看，上海截至3月20日，别墅成交总体均价相比去年下半年仍有较大涨幅。4随着北上广相继提出房价控制目标，房价控制实际成为“涨幅控制”，这一定程度上向房地产市场表明，各级地方政府对于房价

6、下跌并无预期，而适度上涨仍是未来的方向。相信随着市场疑虑的释放，市场供应将有所加大，刚性需求为主的房地产需求也会摆脱观望逐步入市，房地产市场回暖，价格将在政策允许范围内稳步提升。（本文表格均为同策咨询机构提供）5