房地产项目户型配比研究.ppt

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1、户型配比研究第一部分户型配比目的和意义第二部分户型配比研究方法第三部分户型配比模型建立阶段工作计划及所需支持第一部分户型配比目的和意义目前做法1、经验法1.1已经进驻市场：主要根据以往的销售情况，减少相对滞销，增加相对畅销产品。1.2未进驻市场：主要根据片区内存在的项目，主流户型配比。1.3陌生市场：项目基本概况调查和主观经验推测2、市场同类比较法根据市场同类产品的销售情况、总价区间、户型配比等，做横向比较完成，确定主流户型配比。核心领导决策存在的问题1、决策周期比较长2、核心领导陌生的市场，无法客观判断3、主观性比较强

2、。4、对市场决策的准确度没有十足把握5、缺乏客观的市场支持。解决的问题1、加快决策周期/减少工作返工2、提高决策准确度3、将决策有自上而下转化为自下而上4、业务执行层面的户型配比标准化5、市场数据相对客观，减少失误规划里，户型配比的讨论最少户型配比几个简单的数字，却决定了项目的畅销与否户型配比多少才合适，每次都有点让我们担心受怕，又怕多了，又怕少了户型是产品里最核心，也是最永恒的话题，“户型配比”是房地产行业永恒的红人！第二部分户型配比研究方法影响户型定位的几个必要因素:档次市场自身条件客户宏观政策户型定位区域看点项目定

3、性寻找依托典型同档次同类项目片区分析区域特点　，代表案例：依照片区影响力和地产发展年限选取１－４案例结论一第一次推导出同质片区同类项目户型比例和区间参考基本户型区间和比例通过对片区潜在竞争项目的户型区间和比例进行系统分析结论二第二次通过潜在项目的户型和比例修正本项目的户型比例意向基本户型区间和比例通过对片区三级市场的成交户型和需求户型系统分析结论三第三次通过三级市场成交和需求户型区间调整项目户型的区间意向基本户型区间和比例通过自身条件限制和客户群体的需求研究进行项目修正结论四第四次通过自身地块特点和客户群体的分析修正户型

4、的比例意向基本户型区间和比例通过对144平上下限面积对本项目进行个人分析结论五第五次通过政策影响分析修正户型的比例分析点:>区域整体规划分析>区域发展态势分析>区域地产形象分析目的:为项目档次和质素定性第一步：区域定性分析1.区域规划原则和目标2.区域整体规划3.区域周边配套分析已有配套设施未来规划配套设施4.区域发展态势分析5.区域地产形象档次分析区域分析结论通过上述五点关于区域的分析，可以得出项目的总体档次及质素的定性;分析过程:>通过同质片区基本同类项目进行整体分析;>考虑年限的变化特征,寻找之间的规律;>选取近三

5、年的若干个项目进行分析;目的要求:>由同质片区分析,找出基本变化规律,初步得出本项目可参照的户型区间和比例;第二步：同质片区同类项目分析分析过程:>通过同质片区潜在竞争项目进行分析;目的要求:第一次修正基本户型>由潜在项目的竞争分析对初步推导的户型比例进行修正;第三步：同质片区潜在竞争项目进行分析:分析过程:>通过同质片区三级市场成交和需求进行分析;>选取各片区典型案例进行鉴别分析;目的要求:第二次修正基本户型>由三级市场成交和需求户型/面积对本项目进行户型区间修正;第四步：同质片区三级市场成交和需求进行分析分析过程:>

6、通过对项目目标客户进行基本需求分析;>通过对自身限制条件进行全面分析;目的要求:第三次修正基本户型>由项目客户需求和自身限制条件进行户型比例修正;第五步：对项目目标客户和自身限制条件进行分析专题分析1:各片区已成交个案客户分析目的:基本推断本项目面对得客户群;从而判断户型需求特征;专题分析2:项目自身条件限制分析目的:基本推断本项需要规避得劣势可以营造得质素空间;1.项目容积率影响分析2.地块形状和朝向分析3.地块景观分析4.地块交通分析5.地块噪音分析分析过程:>由新政影响对户型比例提出修正目的要求:第四次修正基本户型

7、第六步：新政对户型比例的影响典型案例----户型配比分析第一步：区域定性分析……XXX居住区规划原则生态型的、现代的、极具特色的城市海滨居住区。结合地铁带来的商机，提出4.0，3.5-3.8，2.0，0.5四个梯度的开发强度控制原则。节约土地资源，给未来预留发展余地。XXX居住区规划目标提出适宜的开发强度，与环境、交通相融合。延续、发展城市人文景观，建立与滨海景观相融合的滨海城区。结合城市肌理，加强内外空间融合。完善交通体系，实现提高城市交通运行效率与保证片区安静、安全的协调统一。倡导生态文化，提高规划区生态品质。1.X

8、XX区规划原则和目标区域官方命名:XX东填海区;其由于位于XX市XX区XX以东、XX湾与XX江出海口交接的部分而得名。东、南临XX湾，北接规划中的南山区RBD中心（旅游休闲娱乐中心）。规划中的西部通道大桥在本规划区东穿过，规划区东北接沙河西路，北边为XX路（其地下部分为西部信道接线工程），西临XX路，南接望XX路，X