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1、2007-10观察编辑潇琦近年来,随着房价飞涨和房地产市场宏观调控的日益加剧,香港模式的种种弊端日益暴露出来,美国模式却成为了地产圈内的高温词汇。美国模式能否成为中国地产业良性发展的真正“救星”?□杨育谋目前,在国际上具有代表性的房地产开发模式主要有两种:一强,但却有许多以房地产投资收益为利润来源的投资商、投资基金种是“美国模式”,另外一种是我国长期以来奉行的“香港模式”。近等金融机构进入世界500强。美国的房地产金融产业链由房地产基年来,随着房价飞涨和房地产市场宏观调控的日益加剧,香港模式金、投资商和银行组成,其中最大部分是房地产基金
2、,美国的房地产的种种弊端日益暴露出来,美国模式却成为了地产圈内的高温词投资商主要是从事物业投资,而非物业开发。美国真正的大地产商汇。何谓美国模式?其运作方式是怎样的?美国模式又是否能够成都出于金融领域,以房地产投资信托基金为代表,美国目前约有300为中国地产业良性发展的真正“救星”?多只房地产投资信托基金,管理资产总值超过3000亿美元。再者,收益大众化。美国的房地产开发资金只有15%左右是银行资金,剩下的70%是社会大众的资金,其中35%是退休基金,35%■美国地产模式是不动产基金。房地产基本上是私人投资,全国大多数人都可以通由于地缘
3、关系和土地公有等方面的相似性,过去20多年来,我过不同方式参与房地产的投资,主要渠道是房地产投资信托基金、国的房地产开发模式基本上借鉴了“香港模式”。上市企业股票、MBS(房产抵押贷款证券)等。全民参与投资,既降低所谓香港模式,是指以开发商为中心的一条纵向价值链,从买了房地产金融风险,也使行业利润被民众摊平,基本不可能出现如地、建设、售房到后期物业服务,通常由一家企业独立完成,开发商中国房地产开发商敛聚暴利的现象。也因此被称为“全能开发商”,其融资渠道相对单一,主要通过开发在这种模式下,政府重视中低档住宅的开发。从美国的住房市商向银行贷
4、款和预售制度收取客户定金的方式获得。这种发展模式场来看,资助中低收入民众购房是美国政府最基本的责任。美国政使社会绝大多数财富通过房地产市场分别流向了政府(庞大的土地府房地产发展的基本宗旨就是要求房地产开发企业生产民众舒适、出让金和各种税费)与房地产开发商(香港最富有的人基本上都是安全、有支付能力的住房。一般政府在把土地租卖给开发商时,规定通过房地产市场起家的),造成了严重的社会财富两极分化。开发商必须建百分之十几(平均而言)的中低档公寓,或租或便宜卖相比之下,代表了西方发达国家房地产开发主流的“美国模式”给低收入家庭,在有些州开发商也可
5、选择付政府一笔钱。在这种情则专业分工细致,每一环节都通过完成各自的任务获取利润,是一况下,地产商的角色更接近于制造类企业。当然,这种模式也是有利条横向价值链,市场的真正主导者是资本,开发商、建筑商、中介商有弊的。其利在于,通过多个环节参与,可以缩短房地产的开发周以及其他环节都是围绕资本运转的价值链环节。具体而言,这一模期,提高资金使用效率,从而产生更多的收益;而其弊则在于,如果式主要有三大特点:首先,专业分工明确。美国房地产发展模式主要房价出现大的波动,企业风险也将大于香港模式。由房地产金融产业链、开发产业链、中介产业链和流通产业链等相
6、互协调共存,强调房地产开发的所有环节由不同的专业公司来共同完成,而且不同公司根据自己的专业特长而专注于某个细化产品市■美国模式的中国路场。长期以来,“短、平、快”的项目型开发是中国地产市场的一个特其次,以金融运作为核心。在美国房地产模式的各个链条中,金征,仅仅依靠人脉资源获取土地就可以从事房地产投资,土地一直融产业链最为发达。美国没有一家房地产开发企业进入世界500以来就是中国房地产商的命根子。但近年来,随着宏观调控的日益北京房地产25加剧,房地产行业的游戏规则正在发生变化,其实质就是产业的核■争议中前行心由开发营建向金融运作转移,其中
7、最突出的变化是,实行土地招尽管中凯开发引领了美国模式在中国的第一步,但这种模式能拍挂后,土地的获取主要依赖于资金实力。尤其是2003年以来,一够在中国市场广泛施展开拳脚吗?系列房地产新政的实施,迫使国内的开发商不断进行战略转型,其对此,复旦大学经济学院博士生导师、房地产研究中心主任尹中最明显的两大特点是:融资重要性上升至首位;由全能型向专业伯成教授认为,从理论上分析,这种模式比较好,但实际推广难度将型转变。在这种情况下,由一家开发商独立完成全流程的“香港模很大。原因在于,融资渠道难免与政策导向相左,经营模式或许会遭式”,使得越来越多的房
8、地产企业不堪重负。而企业想要取得突破,到开发商、政府等的齐力抵触。而且,与美国模式有所区别的是,中不仅需要融资渠道的创新,更重要的是经营模式必须发生转变,专凯开发的融资平台是建立在海外资本的基础上,而非我国
