浅析房地产企业资金管理存在的问题及对策.doc

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1、浅析房地产企业资金管理存在的问题及对策　　摘要：房地产企业资金具有较强的流动性，是企业赖以生存和发展的基础，因此其应保证资金流的良性循环运转。近年来，面对复杂多变市场经营环境及国家政策的宏观调控，企业外部融资环境不容乐观，在此情况下资金管理显得尤为重要。文章分析了房地产企业资金管理的重要性，讨论了其资金管理方面存在的问题，并提出相应的建议和解决方法，从而使企业达到适应市场竞争，有效对资金运营进行内部控制和管理的目的。　　关键词：房地产企业；资金流；内部控制　　一、房地产企业资金管理的重要性　　房地产行业是资金使用密集性最强、资金流动最频繁，资金额度较高的行业，从拿地开始

2、，企业就需要准备拿地保证金预存到政府指定监管账户，拿地成功后，企业需要在限期内完成土地款以及土地相关税费的支付。项目开工后还要按合同完成节点支付相应的设计费、工程款、人工成本、房地产税金，这些都需要企业有大量资金支持。　　因此，现金流对于房地产企业十分重要，一旦企业不能偿还到期债务，现金流入小于现金流出，账面出现资金流赤字，形成恶性循环，企业就可能出现倒闭的风险，而资金流的良性循环与运转能够有效地降低企业的财务风险，使企业在激烈的市场竞争中保持竞争力，促进企业持续健康发展。　　二、房地产企业资金管理存在的问题和不足　　（一）资金预算管理制度不完善，投资行为盲目　　房地产

3、企业虽然制定了资金管理、预算管理、融资管理方面的制度和方法，但对于制度的执行多数只限于日常业务，一旦遇到投资机会需要支付土地款，由于土地资源稀缺，房地产企业在高风险、高回报的刺激下，往往不会对未开发的土地进行系统的、科学的、专业化的论证，就进行非理性的投资，形成市场冲动，给企业造成严重的资金压力，也给其后续开发带来很大的风险。　　（二）融资形式单调　　由于我国资金市场还不够完善，监管部门对房地产企业融资限制条件高，仅有少部分上市公司可通过发行股票、债券方式筹集资金，大多数中小房地产企业都不符合上市条件。为了满足企业资金需要，银行贷款成了房地产企业融资的主要来源，但随着央

4、行对房地产行业借款政策收紧，企业融资越来越难，资金成本加大，经营风险也随之加大。　　（三）资金管理意识淡薄，资金管理模式落后　　在过去很长一段时期中，房地产企业只要获得国有土地使用证，就可以取得丰厚的收益，因此管理者的工作重心主要用于拿地、开发、销售等环节，对资金管理重视程度不高。一家房地产企业往往同时开发几个项目，而每个项目都在不同的法人公司名下，或者是一个法人名下开发几个房地产项目，企业为了业务发展的需要，经常是一个房地产项目同时在多家银行开立银行账户，导致项目公司银行账户不断增加，资金存在不同的银行账户，不便于企业进行资金的动态管理，降低了企业资金使用效率，有大额

5、支出时，需要先归集资金再进行支付，增加了业务量，不利于企业资金安全。　　（四）缺乏资金使用监督激励机制　　房地产行业的性质决定了其流动?Y金数额一般非常巨大，这些资金一部分沉淀在企业里，还有一部分在未开发的土地当中。大部分企业缺乏对在途资金的管理，如销售的房款经常出现房子仅缴了部分定金后，由于销售人员离职或其他原因，业主尾款不能及时收回的问题。　　三、房地产资金管理问题的解决对策　　（一）完善资金预算管理制度，建立全面预算管理模式　　为加强公司的预算管理，强化内部控制制度，防范经营风险，提高公司管理水平和经济效益，实现公司经营目标，应建立完善的资金预算管理制度，全面建立

6、预算管理模式，严格遵守预算管理的原则：1.量入为出，综合平衡；2.效益优先，确保重点；3.全面预算，过程控制；4.权责明确，分级实施；5.规范运作，防范风险。财务管理部门负责按照具体预算项目编制资本性收支预算表，并负责对资本性收支预算进行初步平衡。预算方案经股东会批准后，一经批准下达至各部门，即具有指令性，各部门必须认真组织实施。　　（二）拓宽企业融资渠道，创新销售模式　　随着我国市场经济的不断完善，金融机构对房地产行业的资金收紧，因此房地产企业需要采取应对措施，深入了解金融政策，融资渠道也要多元化，房地产企业融资应由银行贷款逐渐向股权融资、债权融资、投资基金、证券和信

7、托等多种形式转换。同时，房地产财务管理部门应加强对企业营业执照、公司章程、房地产开发资质证书、银行开户许可证、机构信用代码证等证件的管理，并能按要求提供企业近三年的经营情况和年度财务审计报告、以前年度的开发项目情况、土地储备情况、现有项目的在建在售情况等信息，以达到满足银行放款要求的目的，进而解决企业的资金需求。　　（三）加强全员资金管理意识，强化内部资金管理　　应加强对销售房款的管理，每日销售现场收款员与销售内业核对当日销售情况，出具销售日报，由现场收款员上报给公司出纳员，出纳员汇总当日收款情况。每月现场收款员、销售内业、核算会计对当月