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1、协信TOWN城5号地块商业定位报告北京中海首佳商业设计公司目录定位分析思路客群定位业态分析规模分析项目商业定位项目主题定位项目定位规划分析思路定位思路:通过前期调研数据分析,对业态组合设置、各业态规划、项目规模、主题概念等进行论证分析。定位规模业态组合主题规划定位与规划研究思路市场环境调查商业定位的分析推断总体商业定位及商业规划商业环境调查市场环境分析和商业环境分析各商业业态物业要求市场调研重点是测定项目所在区域的宏观经济支撑力、宏观发展空间和微观商业环境、市场竞争力和项目市场前景目的：了解项目的立地条件S
2、WOT，分析商圈内消费者的构成、市场潜力、客源途经及流动量、经济特点、消费能力等，从而为确定项目的基本商业定位，错位经营提供依据。也为推算卖场规模提供数据支撑。根据以上的宏观经济调研和微观商业调研得出相关的商业项目分析，得出各模式商业和与项目地段特征相结合的新型商业的分析结论目的：对调查数据进行统计分析，从而确定项目经营的商业立地评价、定位主题概念，卖场规模的推断，业种业态组合计划。根据以上的分析结论，进行符合项目定位、地块特征和招商需求的商业规划和各业态对物业设施的商业需求。目的：符合多方需求，得出符合市
3、场的最佳方案。确保投资方收益、商户运营和消费者需求三方盈利。项目商圈特征分析项目商圈特征对项目的业态设置、规模及定位产生直接影响特征1：邻里商圈竞争力强大距离项目7公里远的观音桥商圈对项目区域消费外流造成强力影响;观音桥商圈以百货、超市、时尚市场、购物中心等全业态的形式吸纳了渝北区16%的居民、以及项目区域90%的居民前往消费。项目地以居住功能为主，缺少行政区、商务等要素，将会对本项目的全天候经营带来影响，造成消费的时段不均衡；项目周边以中青年中高收入得职业人群为主，其消费特点虽其工作性质而定，即一部分人周
4、一至周五全天在外进行商务消费，在家庭居住地的生活消费频次底；项目泛周边区域有大量一般收入居民，项目定位应考虑这一客群。项目商圈特征2-居住功能为主的消费特征项目区域商业中心性指标项目重庆市渝北区渝中区江北区沙坪坝区行政人口（人）32,570,500954,900595,600526,500761,400社会消费品零售总额（元）206,409,370,00011,520,740,00024,734,930,00014,005,361,00015,475,270,000人均消费性支出（元/人）10,87610,
5、87610,87610,87610,876商业人口（人）18,978,4271,059,2812,274,2671,287,7311,422,882商业中心性指标0.581.113.822.451.87渝北区商业中心性指标为（1.11），总体不高，稍高于重庆市0.58的平均水平。但与其他邻近区比较偏低，项目周边商业设施匮乏，发展潜力很大。本项目是当地唯一一个具规模的商业用地，其唯一性将大大提升本项目的商业价值。项目商圈特征3-区域内商业设施不足项目主要集客区域集中在项目沿金开大道1-3公里的区域。项目往南3
6、公里以远的消费群体将被观音桥商圈所吸纳。项目商圈特征4-核心商圈范围受局限便利的交通将商圈延金开大道向外延展扩大了商圈辐射范围。项目处于北部新区的交通入口处，金开大道城市主干路、次干路，辐射商圈范围将近10平方公里，生活着20万居民;可辐射江北新区八大生活组团。5号地块四边临路，通达性好、可视性好，具有优良的商业立地条件。项目商圈特征5-辐射商圈延展性好项目周边高档社区居住人群项目辐射区域普通社区居民金开快速路过往客流项目目标客群项目商圈特征-消费者特征项目总体特征分析：立地环境评价商业空白较大，商业中心指
7、标较低，潜在购买力较大。处于交通主干道金开大道上，临街，无障碍物遮挡，视觉效果好集客手段多样，区域性集客范围广能满足较多业种业态的选址需求。周边地产项目价格位较高，未来可以以较高的价位租、售商铺。周边在建、拟建商业项目较少，招商难度较低。尚有待开发的空白地段优势劣势项目周边人口密度低。目前周边在建、拟建商业项目少，需要独立支持商业氛围。距离观音桥商圈较近，会出现部分消费外流及截流的现象。目前人流量较少。周边集合了富人区和大众区，客层复杂项目定位分析谁是目标消费者，他们为什么到项目来？项目周边消费者需要什么？
8、项目目标消费者商圈内拥有区内最优质的消费群体消费习惯确定需求的业态：人们的消费习惯证明基本生活需求消费通常在居住地周边1公里范围内解决。目前在这个区域内尚没有这样的大中型商业,.是一个亟待开发的“真空”地带。项目周边消费者需要什么？基本生活消费需求的业态：人们的消费习惯证明各种消费可在不同的区域完成，居住功能为主的商业是满足居民的基本生活需求的定位；消费者的基本生活消费通常在居住地周边1公里范围内解决。项目业态定
