房地产投资资金融通.ppt

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1、房地产投资资金融通主要内容：1.房地产投资资金融通的必要性；2.房地产开发投资资金融通渠道；3.房地产置业投资资金融通渠道；4.房地产投资资金融通决策。一、房地产投资资金融通的概念1.含义房地产投资者为保持流动性、规避风险或追求更大利益的需要，在房地产金融市场运用相关金融工具获得资金支持，以保障房地产投资的顺利进行的行为或过程。2.房地产投资资金循环及其特点特点：资金占用数量大、时间长，周转速度慢；资金运动受区域范围的影响。资金的筹集和利用成为投资成功与否的关键因素之一。土地购置支付工程款等土地开发转入开发房屋建成预售/租储备资金货币资金生产资金货币资金成品

2、资金售租货币资金售租3.房地产投资资金融通的必要性（1）资金需要量巨大与企业自有资金有限的矛盾资金投入集中、巨大且占用时间较长、周转速度较慢；追求项目规模效应而超出了开发商自有资金；规避风险而投资多项目的需要，超出了开发商自有资金。（2）购置所需资金量大与当前支付能力有限的矛盾当时资金实力不够；保持对资金的主动性；资金压力在时间上摊薄；货币价值的变化；提前实现房屋购买行为。特点：融资规模大、偿还期较长、资金缺乏流动性、高风险高收益。房地产投资资金融通与房地产金融房地产价值的提高，投资者从自有资金到贷款、股票或债券，而房地产也成为资金提供机构的资产。私人市场公

3、众市场权益融资个人房地产上市公司企业权益型REIT退休基金债务融资商业银行企业债券保险公司抵押贷款支持证券退休基金抵押型REIT依据类型融资主体企业融资企业实力与资信，考虑但不限于项目项目融资项目本身收益及资产资金来源自有资金初始资本及其积累等权益性资本借入资金通过货币市场或资本市场筹集融资渠道直接融资以商业信用、股票或债券等形式筹集间接融资通过金融机构筹集权益性质权益融资通过吸收直接投资、股票、联营等方式与自有资金形成权益资本债务融资以举债方式筹集融资方式自有资金、银行贷款、发行股票和债券（含证券化的产品）、预收定金、引用外资等其他短期、中期与长期；本币与

4、外币；政策性与商业性；等等4.我国房地产投资资金融通方式自我积累注册资本金和未分配利润外源融资直接或间接融资其他含财政拨款、贴息贷款、纳入预算并安排的贷款等二、房地产开发投资资金融通银行贷款资本市场融资信托融资其他融资方式1.银行贷款贷款便捷、成本较低，但期限较短，使用常受到限制。房地产开发企业流动资金贷款——贷款者对房地产开发企业发放的用于城市综合开发的生产性流动资金贷款，主要用于补充公司日常经营运作而产生的资金缺口，并不针对具体项目或工程，其特点是贷款期限短、周转性强、融资成本低，使用最频繁。也称短期透支贷款。贷款条件：借款人、项目；贷款用途：城市综合开

5、发、商品房开发以及旧城改造等项目所需的生产性流动资金，不得挪用于开发企业自身固定资金投资或作为开发项目投资性贷款；贷款方式、期限及利率：一般不超过2年。房地产开发贷款：金融机构向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款。包括住房开发贷款、商业用房开发贷款、土地开发贷款以及房地产企业流动资金贷款。房地产开发贷款的条件除一般贷款条件外，还包括：企业满足的条件：营业执照，银行开立账户保持正常业务往来，企业的性质、股东构成、资质信用等级等；项目满足的条件：土地使用权，项目相关合法证件（“四证”）及市场前景，预算合理且自有资金达到项目预算总额

6、的35%）；开发商对建设的房地产进行保险，且第一受益人为贷款银行。住房开发贷款——贷款人向借款人发放的用于商品住房及其配套设施开发建设的贷款，其中包括经济适用住房以及对住宅部分投资占总投资比例超过50%的综合性房地产项目。贷款条件：借款人、项目；贷款期限及利率：一般不超过3年。商业用房开发贷款——贷款人向借款人发放的用于宾馆（酒店）、写字楼、大型购物中心及其配套设施等商用项目建设的贷款，其中包括对非住宅部分投资占总投资比例超过50%（含）的综合性房地产项目。贷款条件：借款人、项目。贷款期限及利率：出租、自营项目最长不超过15年，出售、转让项目最长不超过8年。

7、土地开发贷款——商业银行向房地产开发企业发放的用于土地开发的贷款。其中，土地储备贷款是其中的一种特殊类型。房地产抵押贷款：房地产金融的核心借款人（抵押人）以其合法拥有的房地产作为抵押，向贷款人（抵押权人/受押人）申请长期贷款，并承诺在约定的期限内以一定的形式偿付贷款本息。当借款人违约时，贷款人有权取消借款人对抵押房地产的赎回权，并将抵押房地产处置，从中获得补偿。借款金额：一般最高不超过抵押物现行作价的70%；贷款期限：短期建设贷款以建设周期为限，3~5年；长期经营贷款15~30年；利息：实行按季结息的办法，收取方法是由贷款人按季直接从借款人的存款账户中收取。

8、经营性抵押贷款：以租约（总租金额）作为抵押，获得较长