案例分析深圳某华府项目.doc

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1、房地产金融课程案例房地产项目融资案例分析：深圳“某华府”项目房地产项目融资案例分析：深圳“某华府”项目摘要：本文所介绍的项H为深圳“某华府”项Fl,该项Fl属深圳市政府安居型商品房建设项H。开发单位为深圳市某房地产投资开发有限公司。该项H容积率W3.0,建筑而积105546平方米。总投资人民币36339万元，-KP开发商H筹11339万元，银行贷款2.5亿元。开发商自筹11339万元资金已到位，银行贷款2.5亿元也已审批通过。H前该项H正在建设屮。房地产项H开发是一个系统工程，一个完整的房地产开发项H涵盖了市场分析、项FI策划、项H土地的获取、各

2、种批文及证照的审批、融资方案的设计、销售计划的制定、项FI建设、销售回款等多个环节。其屮项FI融资在任何一个地产项FI的整个进程屮都是重屮之重。它直接影响到项H的进程及收益，另外，一-个地产项FI屮其他环节因索又直接影响到项FI融资的开展。半前，在国家宏观调控政策指引下，各大商业银行对地产项H的审批日益严格，大批地产项FI胎死腹屮。我认为一•个房地产项H的成功融资需须具备如下几要素：1、该项F1定位准确，切合项H所在地市场需求；2、项F1公司自身实力强、开发经验丰富、财务状况良好；3、项仃符合国家及项FI所在地相关法律法规，和关批文完善，土地权属

3、确保无瑕疵，“四证”等相关证照能顺利办理；3、施丁方具备较高资质、经验丰富实力强，能确保项FI的建设保质保量；4、融资方案设定合理，项H回款有保障，抵押物足值等。以下就深圳“某华府”项H的银行融资案例进行介绍及分析。所分析的项H进展程度截至2012年一季度末开发商向银行申请授信吋。一、该项目开发商深圳市某房地产开发有限公司介绍公司简介：深圳市某房地产投资开发有限公司（以下简称某公司）成立于2000年10月15口，注册资本、收资本均为5000万元，公司2005年被评为“屮国质量承诺、诚信经营企业”、深圳市“纳税百强企业”；2007年被授予“屮国房地

4、产先进单位”的称号、被评为“广东省房地产诚信经营企业",2010年被东莞市人民政府评为“2009年度东莞市民营企业50强”和入围深圳市“他名品牌企业”；并于2010年10月通过了TS0质量管理体系认证，2011年被评为“深圳房地产业品牌拓展十强企业”等诸多荣誉。H前该公司主要经营分为两部分：一是物业出租经营收入；二是投资房地产开发。1、物业出租情况:2011年,公司所持有物业年租金总收入为4647万元;2、房地产开发情况：(1)、过往开发的项H公司自成立以来，相继投资开发了深圳市“某工业园”约50000平方米，2001年9月竣工验收，现已作岀租用

5、途；深圳市屮心区投资了“X花园”项项H分7栋建设，建筑面积65000平方米，2004年3月全部竣工，楼盘已全部销售完毕；深圳市宝城投资“某广场商住楼”总建筑面积为168000平方米，其屮住宅约91000平方米，商业约46000平方米，地下停车场约31000平方米，,2006年5刀竣工，住宅楼盘已全部销售完毕，商铺用于出租之用；东莞寮步某城市花园九栋，总建筑而积75479平方米商住小区，于2009年10月入伙，楼盘已全部销售完毕。(2)、正在开发的在建项HA、“某雅苑”位于东莞市旁，项H总占地面积33354平方米，总建筑面积约106170平方米，拟

6、建设住宅约78286平方米，商铺约4926平方米，可售车位约为499个。该项H总投资约33900万元，于2009年底动工，现施工进度为内外装修、绿化工程等，投入主要以自有资金为主。预售总建筑面积约83212平方米，住宅销售均价约为5500元，车位销售均价约为100000元/每个，合计可销售总额约为51995万兀；于2011年04川开始部分销售，预计在二年内全部售毕，项H预期总利润额约为5000力-元。现销售金额约25500刀元，销售进度约49%。B、“某豪庭”该项□位于广州，项FI总占地面积15365.5平方米，建设用地面积约为10360平方米；

7、建筑物为24层的商住小区，建设高度约为99米，总建筑面积36105平方米。该项H总投资约22000万冗，于2009年12刀底动工，现施工进度为内外装修、绿化工程等。预售总建筑而积约29008平方米，住宅销售均价约为15000元，车位销售均价约为120000元/个，合计可销售总额约为46492万元;于2011年04月开始部分销售,预计二年内全部售毕，项H预期总利润额约为4500万元。现销售金额约24600万元，销售进度约53%（3）、客户后续发展计划A、某金海湾度假村：该村位于福建青山湾畔，于2011年下半年动工，土地11.5万平方，总建筑面积约3

8、7万平方米。规划总投资17亿元，主要由大型五星级酒店、某财智广场，城旅游度假屋。商业配套由大型五星级酒店、大型超市、旅游特色商业街、公共