燕西华府、远洋天著项目案例分析

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1、别墅市场案例分析——远洋天著亿城燕西华府项目组2012年11月23日项目概况中等体量别墅项目，远洋地产，非核心别墅区占地面积24.5万平米（二期6.8万平米）建筑面积26.8万平米（二期7.5万平米）亦庄开发区东五环和京津塘交汇位置处东南角容积率1.1绿化率33%建筑形式联排、平墅电梯带电梯装修标准毛坯对外报价联排1000万/套起主城区二期户数106套联排别墅，54套平墅三环交房时间二期2014年底四环大羊坊桥物业公司中进酒店物业公司本案联排7.5元/平米·月平墅6.8元/平物业费五环米·月亦庄新拿地时间2009-12-04城拿地价格18000元/平方米六环首次开

2、盘时间2011年9月区位解读项目区位主打城市属性，交通便利M12号线（规划中）京津高主城区亦庄线（L2速号线）三环四环大羊坊桥本案五环五亦庄新环L5号线（规城路划）京津塘高速六环项目地处东南五环，在区域属于亦庄开发区路东区，不亦庄开发区核心区仅京津唐高速一路之隔；项目毗邻京津唐高速，京津唐高速将三环、四环和五环路连通，交通较为便利；距CBD约15公里，约20分钟车程；距机场约40公里，约50分钟车程；距亦庄经济技术开发区核心区约4公里，车程仅需10分钟；公交系统：927与、986、997路、605路、974路、开发区2路、通11路；轨道交通：规划M12号

3、线、L5号线以及亦庄线将极大增强本案公共交通出行便利。项目规划相对低密指标，罕有16万㎡绿地规划总建筑面积26.8万㎡，其中住宅24.32万㎡，商业0.75万㎡，其他配套1.74万㎡。R4r=1.1限高30mU3R3r=1.1U2限高30mC3C1C4C1C5U1R1R2r=1.1限高45m各地块规划指标用地编用地性质用地规模容积地上建筑面积控制建筑密绿地率号（平方米）率（平方米）高度（米）度（%）（%）R1居住637241.17009630-453530R2教育32120.825709-183030R3居住682691.17509624-303530R4居住89

4、1171.19802924-303530园林特色新古典主义风格彰显尊贵姿态，打造绿色生态生活园林景观：新古典园林风格售楼处实景绿化带对称性排布：景观打造传承欧式古典主义的对称性排布思路；绿化带：16万平米城市绿化带打造功能性主题景观带。石材肌理形象入口园林小品具有强烈的“仪式感”形象入口：结合建筑分割，综合石杅、水景、灯光，打造庄重、尊贵的社区入口；简化后的欧式符号：对古典欧式符号创新性的继承，如拱券、罗马柱的简化运用，保留杅质和色彩，但弱化了繁杂的机理和装饰。建筑新古典主义，庄重、大气，高贵新古典主义以其大气、庄重的高贵血统气质成为提升高端项目形象的

5、首选联排产品平墅产品外部配套亦庄开发区核心区、绿化率高、人口密度小、交通便捷亦庄经济技术开发区（简称BDA）筹建于1991年，于1992年劢工建设，幵开始招商，是经国务院批准建设的北京市唯一的开发区，是北京市现代制造业的核心基地，总计控制范围内的用地面积达200平方公里。分为东西两个区域，东部是科技园区，西部是生活区，中部为公共建筑区（银行、邮局、酒店、娱乐中心、写字楼等）；进洋天著项目位于亦庄经济技术开发区的东区核心区，区域内绿化率高，人口密度小，交通便捷。东侧的鸿禧高尔夫北侧的北京八中内部配套2000平米会所+16万平米代征绿地=打造震撼的接待处平墅样板间

6、会所后通往样板间的绿地石刻如意联排样板间平墅样板间联排样板间水系园林会所园林水系园林入口样板间前园林入口处售楼处实景会所前北侧的天著文化大道内部配套明亮、简洁、博物馆、高科技活动室签约办理区远洋标杆项目展示区VIP室活动室穹顶项目展示区VIP室会所入口天著全息投影展示仪正在演示的电子沙盘项目展示区会所的穹顶会所面积：2000平米；内部结构：地上一层；布局特色：明亮简洁有博物馆的气质；功能分区：中央穹顶、活动室、办理签约及财务室、项目展示区及VIP室；活动室：丼办宴会，可以为客户丼办高档酒会或宴会，配有中西厨房、宴会及休息桌椅、以及21点等娱乐设施，可以承办客户的

7、定制活劢，另外平时客户较多也可作为客户洽谈区；项目展示区：此区域为销售员向客户展示及讲解项目的重点区域，但是和一般的售楼处现场丌同，整体风格设置成博物馆的类型，通过直径两米碗状的电子沙盘、进洋在全国各地标杄豪宅展示及进洋天著项目演变过程的全息投影，体现进洋的强势品牌、项目的高端属性、高科技建筑及文化内涵。产品分析270平米超大赠送面积、阳光挑空顶、赠40㎡露台建筑面积：312平米联排产品；超大赠送面积：图中红色部分为赠送面积，黄色为阳光内庭院，总赠送面积为赠送赠送空间270平米左右；阳光空间内庭内庨院设计，独栋质感：在前庭后院基采光院础上增设独立内庭院设计

8、，私密性强