最新整理运营管理计划管理项目开发指导书doc.doc

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1、最新整理运营管理计划管理项目开发指导书doc　　1、本指导书的格式由运营管理部维护；　　2、本指导书文本的拟稿部门为项目部；　　3、本指导书的责任人为项目总监；　　4、本指导书的变更程序如下“提出变更申请-〉运营管理部审议通过-〉公司总经理签署。　　5、各项目部及专业部门可根据本指导书和《项目初步计划》起草本部门更具操作性的专项计划。　　1.项目范围与管理目标1.1产品范围说明占地面积容积率0.8建筑面积xx项目住宅商业会所公建架空层地下室一期二期三期说明性文字1.2管理范围说明1.3项目的经营管理目标1.3.1利润分期实现表

2、1.3.2进度、成本、质量管理目标见2-4各章。　　1.3.3风险管理目标提前识别项目面临的运作管理风险，分析其发生的可能性及可能的后果，制定应对预案，并在风险发生时给见予及时处理。　　详细的风险管理内容见5章。　　2.进度管理重要说明项目一级计划控制性里程碑的制订及调整流程为运营管理部制订—〉总助审议通过—〉公司领导审批。　　2.1一期进度控制目标（xxxxxx>审批生效）2.1.1制定一期进度控制目标的前提条件例?桩基提前开工?主体采用费率招标?外墙涂料采用吊篮施工?绿化……2.1.2一期进度控制性里程碑序号工作内容开始时

3、间结束时间执行责任部门备注((需要着重说明的其它过程节点时间))1.市场定位确定研发部2.设计总体方案确定规划设计部3.完成正式施工图设计项目部例如基础施工图4.基础施工项目部5.建设局公开定标工程管理部6.工程进度达到预售条件项目部例如内部认购7.正式开盘销售研发部8.竣工验收项目部9.入伙客服中心10.办理首批小业主房地产证客服中心计划内容说明应至少包括如下方面1.项目开发关键路径的描述。　　2.项目管理过程中一些非常规措施的说明。　　3.从交付角度对销售配合范围及内容的详细说明。　　批注[J1]:项目进

4、度控制目标的改变往往是因为项目管理原默认前提条件的变化引起的，因此本处应清晰描述出所有的重要的前提条件。　　本处不描述风险或者不可抗力。　　批注[J2]:划斜杠处可不填批注[J3]:具体项目计划中可以用实际的工作节点代替，如全部封顶；某栋23层等批注[J4]:与上次计划版本不同的节点应用蓝色标出2.2二期进度控制性里程碑3.成本管理3.1总体管理目标项目三期合计XX1期XX2期XX3期总成本（万元）可售面积（m2）单位成本(项目成本单位元/M2）其中地价成本（万元）建安成本项目管理费营销费用单位物业基金利息表格说明关于表格中所

5、列成本数据统计口径的说明。　　3.2建安成本分项管理目标序号项目名称三期合计1期期2期期3期期建筑面积（MM22））1.（单位万元）开发前期准备费2.主体建筑工程费3.主体安装工程费4.社区管网工程费5.园林环境工程费6.配套设施费7.建安成本合计3.3成本管理措施3.3.1设计阶段3.3.2土方与基础工程3.3.3主体工程3.3.4装修工程3.3.5给排水、燃气3.3.6材料、设备、工程招标4.质量管理4.1产品质量要求项目单位XX1期XX2期XX3期工程质量裂缝次次/户土建渗漏给排水土建、装修工程部品质量（橱柜、洁具等）电

6、器工程其他（煤气、公共部分等）4.2质量管理措施4.2.1事前控制4.2.1.1图纸会审4.2.1.2施工前对易裂易漏部位的材料控制4.2.1.3材料做法4.2.1.4节点做法4.2.2事中控制4.2.3事后控制5.项目风险管理序号号风险内容可能后果风险系数预防/应对方案1.因山地建筑及地质复杂，图纸质量不高及不完善2.一期图纸推后40天，销售时间不变，工程较紧。　　3.因设计问题出现设计与施工配合问题4.外立面及室内装修材料选样慢5.招投标方面风险较大。　　项目公开招标，只要有资格的施工单位都可以参加投标6.7.8.9.10

7、.11.批注[J5]:(本处内容应在每月的项目现场办公会上摘要进行审视并完善预防/应对措施)批注[J6]:根据相对可能性填写高、中、低三档即可。　　　　内容仅供参考