某谷营销策略及执行报告(.ppt

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1、蝴蝶谷·营销策略及执行报告[2008]GW35版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。谨呈：湖南新金鸿置业有限公司报告结构思路案例借鉴营销策略核心问题提出营销执行项目解析客户目标竞争状况分析客户特征分析项目资源分析项目基本状况房地产市场分析2项目营销目标项目营销目标：回现：从开盘到年底实现一亿元的销售目标。速度：从8月初蓄客到年底实现销售套数350套，总面积3.36万平米。品牌：自身品

2、牌传承，片区形象突破。3目标解析世联对目标的理解：对项目而言：跑赢大势，短期内实现快速蓄客、快速销售目标，销售速度远高于市场平均水平。从蓄积客户到开盘约两个月时间；销售周期约三个月时间；月均销售100多套，是现在市场销售速度的4-5倍。对新金鸿而言：保障项目可持续开发所必须的现金流，自身品牌传承。满足项目年度启动及开发所必须的现金流，为新金鸿公司全盘资金运作提供基石。4项目资源分析报告结构思路案例借鉴营销策略核心问题提出营销执行项目解析客户目标竞争状况分析客户特征分析项目基本状况房地产市场分析5本项目位于星沙中心区西南角，京珠与长

3、永高速交汇处，属于星沙中心城区的陌生区域蝴蝶谷位于星沙中心区西南角，处于京珠高速和长永高速交汇处；项目所在地距离星沙中心区核心约5分钟车程，距离长沙市区约20分钟车程；项目毗邻中南汽车世界、汽配城、隆平高科技园以及国家级长沙经济技术开发区。项目区位星沙中心区长沙市区约20分钟车程中心区核心约5分钟车程长永高速京珠高速中南汽车世界国家级长沙经济技术开发区汽配城隆平高科技园6站在区域的层面上看，蝴蝶谷东望市区，西邻星城核心，被长沙市区与星沙中心城边缘化项目因处于星沙老城区，也并非房地产开发热区，故知名度不高；项目所处位置为以建成的星沙

4、第一个20平方公里规划区域内；处于两高速交汇东北角，三面无视线遮挡；项目距离长沙市区和星沙中心区核心不远；只要具有形象和品牌的助推，则项目将形成广泛的认知。7项目东面紧邻星沙老城区，北、西、南三面视野开阔项目四至北面烂尾楼北面星沙文化公园东面荣馨家园东面老城区（星沙1区）西南角汽配城西面世界之窗、海底世界，中南汽车世界西边西面中南汽车世界南面明城大酒店、娃哈哈、盼盼等8项目经济技术指标项目经济技术指标占地面积62834㎡总建筑面积327331.4㎡住宅建筑面积314870.4㎡商业建筑面积3086㎡会所建筑面积1165㎡容积率6.

5、27住宅平均层数31.65建筑密度25.94%绿地率36.21%车位数量1960户数32649项目户型以紧凑性的两房三房为主，是市场的主流产品，产品同质化现象严重物业户型配比户型单套面积户数总面积比例A81.3467755067.1816.99%A1162.68223578.961.10%B74.7583162117.2519.17%B1149.5274036.51.25%C106.3886491912.3228.36%C1212.76296170.041.90%D70.6818212863.763.97%D1141.366848

6、.160.26%E82.9318415259.124.71%E1165.866995.160.31%F123.41637774.832.40%F1246.22492.40.15%G60.79633829.771.18%G1121.582243.160.08%H82.1530124727.157.63%H1164.31016430.51%J65.931288439.042.60%J1131.864527.440.16%K133.58324274.561.32%K1267.161267.160.08%L3811242561.31%M3

7、8.551124317.61.33%N43.431134907.591.51%O54.26281519.280.47%P64.21281797.880.55%Q69.75302092.50.65%Q1139.51139.50.04%星沙房地产当前主流产品是70-90㎡的两房，120-140㎡的三房；10当前星沙房地产市场品牌开发商、明星楼盘不多，蝴蝶谷是星沙大盘之一碧桂园·威尼斯城华润·凤凰城新金鸿·蝴蝶谷东业早安星城11项目资源分析报告结构思路案例借鉴营销策略核心问题提出营销执行项目解析客户目标竞争状况分析客户特征分析项目基本状

8、况房地产市场分析12金融调控重点转向需求的本质，鼓励自住、打压投机，使得资本助推力量减弱，投资需求放缓，刚性需求观望十七大报告指出：综合运用财政、货币政策，提高宏观调控水平；健全廉租住房制度，加快解决城市低收入家庭住房困难。2002~2007第三季