土地价值评估报告模板.doc

《土地价值评估报告模板.doc》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、######号宗地土地价值评估报告公司####年##月##日目录1.0研究结论20/201.1宗地基本情况1.2地价范围1.3地块投资价值2.0研究方法2.1剩余法求地价2.2运用《建设项目投资经济评价方法与参数》进行宗地的财务评价2.3研究依据3.0宗地最佳利用方式构思3.1宗地总体规划方案设计3.2最佳开发建设方案设计4.0宗地地价测算4.1地价之外的成本测算4.2销售收入测算4.3地价成本测算5.0项目财务评价5.1项目盈利能力分析5.1.1税金计算5.1.2损益表20/205.1.3宗地现金流量表与动态盈利分析5.2项目不确定性分析5.2.1项目盈亏平衡分析5.2.2敏感

2、性分析5.2.3概率分析6.0项目综合经济评价与建议6.1项目综合经济评价6.2有关说明及建议附表、附图附表一宗地地价测算表附图一项目概率分析图20/201.0研究结论1.1宗地基本情况1.1.1宗地编号为######，1.1.2地块地址1.1.3土地用途为1.1.4用地面积1.1.5建筑容积率1.1.6可建设总建筑面积为:其中：住宅面积高层住宅：多层住宅低层住宅商业面积公建面积社区管理中心幼儿园20/20垃圾站变电房1.1.7土地使用年期、起止时间1.1.8地价结算方式1.1.9涉及物权转让税费及承担方式1.2地价范围经测算，本地块的正常地价范围应在元至人民币之间，其中市场正常

3、价位点应在元，扣除土地转让契税％，则得竞标报价范围应在万元人民币之间，市场正常竞标价位点在万元人民币。对应市场价位点万元，则得相应楼面地价为元/平方米.1.3地块投资价值对应以上地价范围，测得相应的投资财务效果指标如表1－1所示。表1－1宗地投资财务效果指标项目地价为####万元地价为####万元地价为####万元投资利润率（％）税后利润（万元）20/20内部收益率（IRR）（%）财务净现值（FNPV）（万元）投资回收期（静态）（年）投资回收期（动态）（年）综上，当地价在万元人民币之间时，属于投资安全区；当地价在万元人民币之间时，即进入投资风险区；超过万元后，将进入高风险区,投资

4、者需慎重考虑。2.0研究方法2.1剩余法求地价运用剩余法来确定宗地的最高限价，其基本思路为：地价=房地产建成价格－（建筑费＋专业费＋租售费用＋税费）－利润研究待估宗地的基本情况该方法的操作程序如下：选择最佳开发利用方式20/20估算开发后的房地产价格估计建筑费、专业费、利息、税费、租售费用和开发商应得的利润求地价2.2运用《建设项目经济评价方法与参数》进行宗地的财务评价建设项目的财务评价一般分两个层次，即：全部投资的财务效果评价和自有（权益）资金的财务效果评价。全部投资的财务效果评价20/20，即排除财务条件的影响，将全部资金（包括全部借贷资金和权益资金）作为计算基础，考察项目的

5、盈利能力。由于它不考虑投资资金的来源构成，以及借贷还本付息和所得税的问题，所以它实际上是一种简化了的、投资项目“息、税前”的盈利能力分析，借此可以在各个投资项目或方案间建立相互比较的共同基础，以便考察项目是否有投资的价值，在分析是否可行的同时，进行方案的选优。自有（权益）资金的财务效果评价，即从企业的角度出发，分析包括财务条件在内的两类因素对项目的影响，以企业投入的权益资金为计算基础，而所谓考察企业投入所投入的权益资金的盈利能力，实际上是对项目息、税后的盈利能力的分析。同时，还考察企业的生存能力、偿债能力、利润及其分配，以及各方投资者的盈利能力等。在本宗地评估报告中，选用全部投资

6、的财务效果评价法，分析该地块的投资盈利能力——通过全部投资的现金流量表，得出项目内部收益率（FIRR）、投资回收期（Pt）、财务内部净现值（FNPV）以及投资利润率等指标。由此来判断该宗地投资在财务上的可行性。2.3研究依据Ø######宗地规划指标20/20Ø河南省房地产开发各类管理费用标准Ø中国人民银行存、贷款利率Ø河南省建筑和安装工程综合基价3.0宗地最佳利用方式构思根据该宗地位于、建筑容积率≦，可以确定，该地块要想获得最大收益，就必须按高尚住宅区规划，定位于高端客户，确保以优美的景观环境和国际性的配套设施来赢得市场。3.1宗地总体规划方案设计总基底面积，用地平衡表及项目主

7、要经济指标分别见表3－1和表3－2。3.1.1高层住宅总建筑面积住宅规划为m2/户，平均每套面积为m2左右,规划户数户。计划规划为栋层住宅。3.1.2多层住宅总建筑面积住宅规划为m2/户，平均每套面积为m2左右,规划户数户。计划规划为栋层住宅。20/203.1.3低层住宅总建筑面积住宅规划为m2/户，平均每套面积为m2左右,规划户数户。计划规划为栋层住宅。3.1.4沿街商业总建筑面积商业规划为m2/套，平均每套面积为m2左右,规划铺位数。3.1.5社区内商业总建筑面积商业规划为m