大连钢厂土地价值评估报告.doc

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1、第一部分大连市基本情况、相关规划及市场分析一、大连市概述及宏观经济发展（一）自然地理概况大连市地处欧亚大陆东岸，中国东北辽东半岛最南端，东濒黄海，西临渤海，南与山东半岛隔海相望，北依辽阔的东北平原。是东北、华北、华东以及世界各地的海上门户，是重要的港口、贸易、工业、旅游城市。全市总面积12574平方公里，其中老市区面积2415平方公里。区内山地丘陵多，平原低地少，整个地形为北高南低，北宽南窄；地势由中央轴部向东南和西北两侧的黄海、渤海倾斜，面向黄海一侧长而缓。（二）行政区划大连市下辖3个县级市（瓦房店市、普兰店市、庄河市）、1个县（长海

2、县）和6个区（中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区、旅顺口区、金州区）。另外，还有4个国家级对外开放先导区（经济技术开发区、保税区、高新技术产业园区、金石滩国家旅游度假区）。（三）人口2007年末，全市年末常住人口608万人。年末户籍总人口为578.2万人，比上年末净增6.1万人。其中，非农业人口336.8万人，比重为58.3%；农业人口241.4万人，比重为41.7%。外省市迁入人口8.4万人，本市迁出人口3.3万人，机械增长占主导因素。规划到2010年，全市常住人口控制在635万人之内，城镇居民人均住宅使用面积增加到21平方米左右。（

3、四）经济发展1、2005-2007年大连市国民生产总值走势分析大连市2005-2007年国民生产总值保持近20%的年增长率，实现经济的快速增长。尤其2007年全市实现地区生产总值3131亿元，增幅达到1994年以来的最高值。其中，第一产业增加值247.6亿元，增长10.4%；第二产业增加值1536.5亿元，增长20.5%；第三产业增加值1346.9亿元，增长15.5%，三次产业构成比例为7.9：49.1：43.0。按常住人口计算，全市人均生产总值达51624元。2、2005-2007年大连市固定资产投资走势分析2005-2007年，大连

4、市固定资产投资保持30%以上的年增长率加快投资，2007年完成全社会固定资产投资总额1930.8亿元，比上年增长31.4%，涨幅回落0.9个百分点，在城镇固定资产投资中，建设项目投资1208.8亿元，增长38.2%；房地产开发投资407.8亿元，增长20.9%。按产业划分，2007年三次产业投资比例由上年的3.8：39.2：57.0调整为3.6：41.2：55.2，第三产业投资比重下降主要是受房地产行业调控的影响。3、2005-2007年大连市财政收入走势分析2005-2007年，大连市财政收入由2006年近30%的增长率到2007年超

5、过35%的年增长率，经济发展势头强劲。尤其2007年，财政收入再创新高，国税、地税及海关代征税均突破200亿元，实现地方财政一般预算收入268亿元，实现地方财政一般预算支出344.6亿元。4、2005-2007年大连市消费品市场走势分析2005-2007年大连市消费品零售总额保持每年15%左右的持续增长。2007年实现社会消费品零售总额983.3亿元，创10年来新高。按行业划分，批发和零售业816.7亿元，增长17.4%；住宿和餐饮业156.6亿元，增长17%；其他行业10亿元，增长4.8%。按商品类别划分，吃品零售额478亿元，增长2

6、2.4%；穿品零售额177.1亿元，增长12.2%；用品零售额301.2亿元，增长10.9%；烧品零售额27亿元，增长39.2%。2007年，居民消费价格结构性上涨，主要受食品类价格上涨因素影响，居民消费价格水平比上年上涨4%，涨幅提高2.6个百分点。其中，消费品价格指数和服务项目价格指数分别上涨4.5%和2.7%。5、2005-2007年大连市居民收入走势分析及消费结构分析2005-2007年，城乡居民收入水平保持较快增长，其中城市居民收入水平保持10%以上的年增长率，而农村居民收入水平以近20%的年增长率快速提升，城乡差距不断缩小，

7、城乡收入比由2005年的2.03降至2007年的1.8。2007年城市居民年人均可支配收入15109元，比上年增长13.2%；年人均生活消费支出12135元，增长15.2%。农村居民年人均纯收入8369元，比上年增长19.8%；年人均生活消费支出5204元，增长21.5%。城市居民家庭恩格尔系数37.6%，农村居民家庭恩格尔系数40.4%。大连市宏观经济分析：大连市为较早开放的沿海城市，是国内知名的旅游城市，同时也是早期的东北重工业基地之一，港口贸易、海洋资源、工业基地、旅游产业等等为大连经济的发展奠定了坚实的基础。从大连市2005-2

8、007年三年间各项宏观经济发展数据中不难发现：u国民生产总值保持近20%的年增长率；u固定资产投资保持30%以上的年增长率；u财政收入由2006年近30%的增长率到2007年超过35%的年增长率；u消费品零