土地价值评估作业实用实用模板

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1、实用标准文案南宁北湖路GC2010-077地块土地使用权出让价格评估报告精彩文档实用标准文案目录1宗地基本概况11.1宗地基本情况11.2宗地所属区域概况12资源禀赋条件分析23市场条件环境分析33.1城市经济社会环境33.2房地产行业环境43.3仙葫片区塘区商品住宅市场分析73.4典型案例分析84宗地土地评估104.1宗地技术经济指标104.2宗地土地价值评估10精彩文档实用标准文案1宗地基本概况1.1宗地基本情况宗地位于五合大道南侧（如图1~2所示），土地批准用途为城镇住宅、批发零售用地；土地使用年限为：城镇住宅用地70年、批发零售用地40年；地块实际用地面积为75301.61㎡（折合

2、112.952亩），建筑密度＞1.5且≤2.0，建筑密度＞25%且≤30%，绿地率＞35%且≤40%。根据主要规划设计条件及初步的规划构思，项目拟建设总建筑面积为15.6万㎡，其中：住宅14.31万㎡（包含廉租房0.75万㎡），底层商业0.75万㎡。1.2宗地所属区域概况南宁市仙葫片区是南宁城市规划中一个全新的城市综合服务、花园式居住新区和文教基地，是邕江以北、柳南高速以南围合起来的一个辽阔区域，总面积46平方公里，规划人口15万人，新区着力打造一个环境优美、舒适宜居以及具有浓厚文教特色的城市新区。宗地地处仙葫片区五合大学城内，为各类高校所环绕；待五合大学城建成后，该区域将成为南宁市重要的

3、居住区及教学基地。精彩文档实用标准文案图1~1仙葫片区功能分区示意图1资源禀赋条件分析l宗地地处仙葫片区五合大学城内。五合大学建成后将成为南宁重要的文教基地，具有极高的居住及休闲生活价值，因此该地块的地段价值弥足珍贵、与日俱增。l宗地地块紧挨着仙葫片区交通主干道——五合大道，交通便利，随着仙葫片区开发建设的进一步深入，人气的进一步积聚，地块核心居住价值将逐步显现。l地块实际用地面积约为112.952亩，容积率2.0，属于南宁市今年出让的居住用地中为数不多的低容积率地块，具备打造高端楼盘的潜力。精彩文档实用标准文案图2~1地块位置图1市场条件环境分析1.1城市经济社会环境2007年以来，在北

4、部湾经济区大发展的大环境下，南宁市社会经济各项指标保持着平稳、快速的增长，城市规模、经济规模不断壮大、扩能，城市化进程进一步推进，产业结构不断优化等，这都将为南宁产业的多元化，以及投资、消费、居住等环境得到大幅改善，提供经济夯实的基础。表3~12006-2010年南宁市经济社会发展情况2006年2007年2008年2009年2010年上半年GDP(亿元)870.151069.011316.211492.38801.8固定资产投资（亿元）447.22560.22693.441043.91592.42社会消费品零售额（亿元）435.51515.62631.68757.01418.21城镇人均可

5、支配收入（元）109381259714446162549276精彩文档实用标准文案数据来源：南宁统计局，宝资通整理从上表来看，南宁各项社会经济指标都运行良好，其中GDP每年以15%的速度稳健递增；固定资产投资年增长率保持着两位数，特别是2009年增长率高达50%以上；社会消费品零售总额增长速度平稳，为18%左右；反映出南宁消费市场有待进一步培育和提高；城镇人均可支配收入增长速度缓慢，但绝对量较大，且在逐年增加中，反映人民生活水平在不断的提升。1.1房地产行业环境1.1.1房地产投资额分析图3~1南宁市房地产投资与固定政策占比数据来源：南宁统计局，宝资通整理精彩文档实用标准文案从上图分析来看

6、，房地产投资和固定资产投资均保持着稳健、快速增长态势；从历年来看，房地产投资占固定资产投资呈逐年减少，虽然2010年上半年房地产投资额占比为22.62%，但投资总体仍保持着20%以上的固定资产份额，这反映出房地产行业仍是南宁城市的主要投资开发，发展经济的重要引擎因素之一，以及通过两者投资占比衡量南宁城市投资的状况是否健康良好运营。1.1.1商品房市场消化分析图3~22008-2010年上半年南宁住宅市场供求变化情况数据来源：南宁房产局、南宁绿城人居网、宝资通整理从市场消化系数来看，市场消化系数越小，则反映出市场活跃水平的程度高，其消化能力就越强，反之亦然。从图1-2方向来看，2010年市场

7、消化系数为1.31，远大于1。表明：今年在2009年市场火爆的基础上，致使了南宁市新增商品房放量较多，成交量在今年“新政”影响下减少，目前市场观望浓厚、去化效果不是很明朗。精彩文档实用标准文案1.1.1商品房投入与产出分析图3~3商品房销售额与开发投资额之比图3~3显示，南宁商品房市场销售额总体呈上涨的态势，市场表现良好。从商品房销售投资比来看，其系数越高，则反映出房地产投入与产出的效益程度高、活跃，其回笼资金就越强，以